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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）受到房地產(chǎn)主業(yè)波及，曾被無(wú)限看好的物管企業(yè)擴(kuò)張速度明顯下降，轟轟烈烈的收并購(gòu)大戲也不免虎頭蛇尾。

8月18日，規(guī)模位列行業(yè)頭部、背靠雅居樂(lè)和綠地控股兩大房企的雅生活服務(wù)發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.2億元，同比上升22.0%；毛利潤(rùn)約20.53億元，同比上升9.5%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約10.58億元，同比減少7.4%。

75%集中于一二線(xiàn)城市

數(shù)據(jù)顯示，上半年盡管并未發(fā)生較大規(guī)模物業(yè)收并購(gòu)，但雅生活在管面積仍保持一定增幅，達(dá)到5.29億平方米，較去年末增長(zhǎng)3968萬(wàn)平方米；合約面積達(dá)7.06億平方米，較去年末增長(zhǎng)4341萬(wàn)平方米。

截至2022年中期，雅生活服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)到4383個(gè)，覆蓋全國(guó)31個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的223個(gè)城市。分區(qū)域看，雅生活服務(wù)在管項(xiàng)目中有33.4%位于長(zhǎng)三角城市群，20.0%位于粵港澳大灣區(qū)，9.7%位于山東半島城市群，7.7%位于成渝城市群，其余分布于中國(guó)其他區(qū)域。

從營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成上來(lái)講，主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)及外延增值服務(wù)4個(gè)部分，其中物業(yè)管理收入占比超過(guò)6成。

需要指出的是，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下游產(chǎn)業(yè)，布局走向也深受樓市影響。

一方面，雅生活大幅增加非住宅物業(yè)比重，截至6月末，其在管面積中住宅類(lèi)業(yè)態(tài)占比僅為43.3%，已經(jīng)不足半數(shù)；非住宅類(lèi)公建占比達(dá)44.8%，商業(yè)及辦公占比11.9%。按收入劃分，住宅服務(wù)營(yíng)收占比為42.0%，非住宅服務(wù)占比為58.%。

另一方面，企業(yè)布局城市也在向能級(jí)較高區(qū)域聚集。

雅生活管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，其5.29億平方米在管面積中，75%在管面積集中于一二線(xiàn)城市。

在居住業(yè)態(tài)上，雅生活采取“城市分級(jí)”策略，圍繞既定戰(zhàn)略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加長(zhǎng)期合作伙伴企業(yè)客戶(hù)黏性，先后在上海、廣東省、山東省、福建省等地獲取超25個(gè)住宅存量項(xiàng)目。此外，雅生活還通過(guò)收購(gòu)合作，整合位于北京的超大型小區(qū)項(xiàng)目，鞏固其一線(xiàn)城市布局。

在非居業(yè)態(tài)，雅生活不斷加強(qiáng)與成員企業(yè)之間的資源聯(lián)動(dòng)，先后收獲新增合同金額過(guò)億的廣東省中國(guó)移動(dòng)多個(gè)服務(wù)標(biāo)段、上海綠地外灘中心商業(yè)二期、廣東美術(shù)館、汕頭大學(xué)、大興機(jī)場(chǎng)海關(guān)大樓、華東多條軌道交通線(xiàn)等，覆蓋政府辦公、高端商寫(xiě)、高校、軌交及公眾場(chǎng)館等多個(gè)細(xì)分業(yè)態(tài)的項(xiàng)目管理權(quán)，持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化多元業(yè)態(tài)布局。

第三方拓展占新增總量近八成

值得注意的是，在房企母公司銷(xiāo)售遇阻、大規(guī)模收并購(gòu)遭遇資金難題的背景下，物管企業(yè)想要保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，很大程度上取決于在第三方市場(chǎng)的自拓能力。

財(cái)報(bào)顯示，雅生活報(bào)告期內(nèi)第三方市場(chǎng)拓展新增合約面積超過(guò)3500萬(wàn)平方米，占總新增合約面積的比例高達(dá)79.1%，對(duì)應(yīng)新增年化合同金額超12億元。

按照中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)，雅生活上半年第三方拓展面積位列行業(yè)前二位。

不得不說(shuō)，這是整個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)變的典型代表。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀(guān)察者網(wǎng)分析稱(chēng)，在過(guò)去數(shù)年間，幾乎所有的物管企業(yè)都是依賴(lài)于地產(chǎn)母公司的規(guī)模高速擴(kuò)張而崛起，雅居樂(lè)更是背靠雅居樂(lè)與綠地控股兩大房企，才得以將在管面積迅速拉升至所有上市物企TOP4。而在這個(gè)階段，包括雅生活在內(nèi)的絕大多數(shù)物企，來(lái)自母公司的在管面積可以占到90%以上。

至2021年下半年以來(lái)，樓市遇冷，包括雅居樂(lè)與綠地在內(nèi)的幾乎所有房企銷(xiāo)售額大幅縮減，新增土地儲(chǔ)備幾乎為零。因此，物管企業(yè)想要保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，就不得不走出“舒適圈”，從各個(gè)方面努力提升第三方市場(chǎng)的自拓能力。

此外，積極培養(yǎng)第二賽道、謀求多元化發(fā)展也是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的常態(tài)。

譬如雅生活上半年收入占比高速飆升的城市服務(wù)板塊。截至2022年6月，城市服務(wù)收入達(dá)6.4億元，同比增長(zhǎng)302.4%，占總收入比重從上年同期的2.6%一躍增長(zhǎng)至8.4%。

管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，上半年企業(yè)新獲取鄭州市二七區(qū)京廣路等街道環(huán)衛(wèi)保潔及管理服務(wù)項(xiàng)目等多個(gè)大型城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化項(xiàng)目，新增年化合同金額超億元。8月，雅生活獲取深圳市龍崗區(qū)橫崗街道城市管家服務(wù)項(xiàng)目，年化合同金額約1.2億元，總合同額約6億元。

并且，下半年企業(yè)還將推進(jìn)增值服務(wù)體系全面發(fā)展及落地，未來(lái)3-5年內(nèi)孵化多個(gè)拳頭產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)細(xì)分賽道領(lǐng)跑。

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