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（文/張玉 編輯/馬媛媛）

地產(chǎn)行業(yè)的堅(jiān)冰已非一日之寒。前所未有的流動(dòng)性危機(jī)以及脆弱的市場信心讓房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)顯得愈發(fā)重要。

在這場席卷全行業(yè)的房企洗牌風(fēng)暴中，具有央企背景且自身經(jīng)營實(shí)力突出的企業(yè)更容易受到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的青睞。比如，上半年標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均對(duì)中國金茂維持全投資評(píng)級(jí)認(rèn)定，標(biāo)普將金茂評(píng)級(jí)“展望”上調(diào)至“穩(wěn)定”，多家權(quán)威券商機(jī)構(gòu)亦對(duì)中國金茂發(fā)表增持評(píng)價(jià)。

盈利能力穩(wěn)步提升

上半年，中國金茂錄得合同銷售額699億元，銷售排名較去年同期上升4位至TOP11。公司收入287.45億元、毛利62.25億元，與去年相比均呈增長態(tài)勢。

業(yè)績的穩(wěn)健增長與一直以來中國金茂穩(wěn)步推進(jìn)的城市深耕戰(zhàn)略不無關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，目前金茂在單個(gè)城市公司管理的項(xiàng)目平均達(dá)到11個(gè)。今年上半年，金茂北京、金茂南京、金茂蘇州、金茂上海、金茂青島等城市公司簽約銷售額均突破50億元。

除此之外，作為中國領(lǐng)先的城市運(yùn)營商，截至6月底，中國金茂在全國布局34個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)。

城市運(yùn)營項(xiàng)目在幫助中國金茂貢獻(xiàn)業(yè)績的同時(shí)也進(jìn)一步平滑了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。上半年，中國金茂簽約銷售額中25%來源于城市運(yùn)營項(xiàng)目。1~8月，中國金茂新獲取11個(gè)項(xiàng)目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運(yùn)營項(xiàng)目貢獻(xiàn)。

為了進(jìn)一步夯實(shí)城市運(yùn)營的綜合實(shí)力，上半年，中國金茂加快了對(duì)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的收并購。6月9日，中國金茂發(fā)布公告，宣布擬私有化致力于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)及運(yùn)營服務(wù)的企業(yè)——中國宏泰發(fā)展（06166.HK，以下簡稱“宏泰”）。

據(jù)悉，宏泰擁有多個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)城項(xiàng)目，基石項(xiàng)目龍河新城位于京津冀首都經(jīng)濟(jì)圈，開發(fā)模式與中國金茂另一城市運(yùn)營名片項(xiàng)目——長沙梅溪湖國際新城相似。如果私有化進(jìn)程順利推進(jìn)，中國金茂將鎖定龍河新城約2萬畝土地儲(chǔ)備，從而獲得穩(wěn)定、可觀的開發(fā)收益。

6月17日，中國金茂旗下的金茂服務(wù)（00816.HK）收購首置物業(yè)100%股權(quán)，拓展了包括住宅、購物中心、城市核心綜合體在內(nèi)的53個(gè)合約及鎖定項(xiàng)目。

上半年獲近200億直接融資

穩(wěn)健的銷售業(yè)績給中國金茂貢獻(xiàn)了充足的資金回款。上半年，中國金茂累計(jì)回款733億元，回款率105%。

另一方面，盡管上半年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境嚴(yán)峻，中國金茂依舊保持了融資渠道暢通。

6月30日，中國金茂成功發(fā)行“金茂華福—長沙金茂廣場北塔二期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”，這也是全國首單碳中和寫字樓類REITs。

本次REITs以長沙金茂廣場北塔寫字樓為標(biāo)的物，發(fā)行規(guī)模達(dá)12.7億元，優(yōu)先級(jí)規(guī)模為8億元，評(píng)級(jí)AAAsf，發(fā)行期限為18年。其中，優(yōu)先級(jí)利率3.6%，創(chuàng)國內(nèi)寫字樓類REITs新低。

此前，4月25日，中國金茂以北京凱晨世貿(mào)中心為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立的“中信證券—金茂凱晨2022年綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”成功在上海證券交易所完成簿記。本次發(fā)行規(guī)模高達(dá)87.08億元，創(chuàng)造了目前全國規(guī)模最大的碳中和CMBS產(chǎn)品紀(jì)錄。

本次CMBS發(fā)行的主體及產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)均為AAA，發(fā)行期限為18年，全場認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)2.5倍，最終票面利率3.4%，體現(xiàn)了中國金茂在商業(yè)物業(yè)管理能力、主體信用水平和財(cái)務(wù)狀況、未來發(fā)展前景等多維度受到了市場的廣泛認(rèn)可。

除此之外，今年3月23日，中國金茂發(fā)行了15億元人民幣的3+2年期（全國首單并購主題）公司債券，利率為3.5%。3月，中國金茂離岸發(fā)行了3.5億美元、3年期的高級(jí)票據(jù)，利率4.4%。數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國金茂共獲得近200億元直接融資。

業(yè)績會(huì)上，中國金茂表示，公司與多家優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)保持著良好信任與合作，尚有1308億元未提取銀行授信及未使用直融額度。

“三道紅線”全綠檔

嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律和成熟高效的企業(yè)管理下，中國金茂債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2021年及2022年上半年，中國金茂始終保持“三道紅線”全綠的安全穩(wěn)健底盤，杠桿水平逆勢改善。

截至今年上半年，公司債務(wù)98%為銀行類、直融類、保債類融資。一年內(nèi)到期債務(wù)占比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)，僅占24.6%。與此同時(shí)，上半年金茂大幅降低永續(xù)債金額，永續(xù)債降幅達(dá)40.5%。

受此影響，今年以來，多家國際機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)了中國金茂的信用評(píng)級(jí)。

4月8日，標(biāo)普確認(rèn)了中國金茂的“BBB-”長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，并上調(diào)中國金茂評(píng)級(jí)展望至“穩(wěn)定”。需要指出的是，這是近半年標(biāo)普首次對(duì)中國房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)級(jí)給予的正面上調(diào)。標(biāo)普稱，中國金茂將繼續(xù)受益于其強(qiáng)大的銀行關(guān)系、充足的流動(dòng)性和較低的融資成本。這些因素導(dǎo)致行業(yè)低迷時(shí)期該開發(fā)商與同行有所不同。

隨后的4月11日，惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告確認(rèn)中國金茂BBB-評(píng)級(jí)并維持“穩(wěn)定”展望。惠譽(yù)指出，在行業(yè)低迷時(shí)，金茂仍展現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)的品牌、充沛的土儲(chǔ)、穩(wěn)定的杠桿表現(xiàn)和強(qiáng)大的財(cái)務(wù)靈活性。以戰(zhàn)略運(yùn)營賦能城市美好未來，中國金茂正彰顯出無限發(fā)展活力。

截止目前，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪亦維持中國金茂的Baa3投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。此外，摩根大通上調(diào)中國金茂股票評(píng)級(jí)至超配。JP Morgan 發(fā)布報(bào)告大力推介中國金茂，并將金茂從“中性”調(diào)升至“跑贏大市”評(píng)級(jí)。與此同時(shí)，國際知名大行花旗、中金、JP、高盛、建投、興業(yè)證券等相繼發(fā)布報(bào)告維持買入評(píng)級(jí)。

業(yè)績會(huì)上，中國金茂管理層表示，未來公司將背靠中國中化的股東資源、持續(xù)發(fā)揮央企優(yōu)勢，進(jìn)一步精細(xì)化運(yùn)營、筑牢發(fā)展根基、踐行社會(huì)責(zé)任。中國金茂將堅(jiān)持長期主義，穩(wěn)健前行，為客戶、行業(yè)、投資者、社會(huì)等多個(gè)利益相關(guān)方持續(xù)貢獻(xiàn)價(jià)值。

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