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目標完成率平均74.5%

從權益銷售額來看，TOP 100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%；市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點。

而權益金額突破千億的13家房企中，僅碧桂園與龍湖兩家民營房企，央企則包含保利、中海、華潤、招商、金茂，占了5個席位。

其余如萬科、綠城、金地、綠地、越秀、建發(fā)均為地方國資房企或混合所有制企業(yè)。尤其是廣州國資委旗下越秀地產(chǎn)，唯一一個2022年權益銷售金額保持正增長的規(guī)模房企，以1251.6億元位列第10位，較上年同期增長8%。

此外，即使2022年公開披露目標的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，且部分已經(jīng)主動調降了全年目標，但規(guī)模房企實際的業(yè)績完成情況仍遠不及預期。

最終，規(guī)模房企目標完成率的中位數(shù)僅74.5%。要知道，即便2021年房地產(chǎn)市場頹勢已現(xiàn)，這一數(shù)字仍保持在94%高位，此前數(shù)年更是始終保持在100%以上。

在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，2022年僅濱江、越秀兩家房企達成了全年業(yè)績目標。多數(shù)企業(yè)截至12月末的目標完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。且絕大多數(shù)企業(yè)的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于20%。

僅上海一城保持正增長

值得一提的是，這樣的銷售業(yè)績主要還是一二線城市做支撐的背景下完成的。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績貢獻合計占比為81.3%，較2021年上升了3.4%。

其中，在長三角、粵港澳（內地）、京津冀城市群的銷售額貢獻較大，合計占比65.8%，且占比較上年進一步提升。

具體來看，一線城市銷售額占比較上年增加6.9個百分點至26.3%，市場需求支撐度較強；受疫情反復、高基數(shù)效應或項目停工等因素，部分二線城市成交降幅較大，因此二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻仍達到55%；三四線城市市場承壓，2022年業(yè)績貢獻率為18.7%，較上年下降3.4個百分點。

從地區(qū)分布來看，長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售占比進一步提升，合計占比超6成。

特別是長三角，對百億房企銷售額占比達到39.8%，粵港澳（內地）、京津冀城市群占比分別為15.1%和10.9%，三大城市群合計占比65.8%，且占比較上年進一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個百分點。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年各大城市新房成交金額來看，僅上海一地實現(xiàn)正增長，全年新房成交6344億元，同比增加9%。

其余傳統(tǒng)房地產(chǎn)熱點城市中，北京、深圳分別為3737億元和2792億元，下滑幅度均超過20%。

曾經(jīng)的“銷冠”城市杭州則在2022年幾乎腰斬，新房成交金額僅3644億元，同比下降47%。

下滑最嚴重的城市為重慶，新房成交額僅850億元，下滑近7成，排名從2021年的第10位降至19位。

2023年銷售有望復蘇

丁祖昱預計，2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，這一數(shù)字與2013-2015年水平基本持平?！靶袠I(yè)重回十年前”并非一句空話。

有房企人士向觀察者網(wǎng)表示，過往大家追求規(guī)模，無非為了融資，只要利潤跑贏融資利率，就是穩(wěn)賺不賠的買賣。這一邏輯至今并未改變，只不過由于樓市需求透支，房企的庫存難以及時消化，導致資金鏈斷裂風險加倍。

因此上述人士認為，支持企業(yè)苦苦支撐的唯一信念，就是靜待市場回暖，這也是多數(shù)出險房企，寧愿頂著裁員、展期等各方壓力，也不愿賤賣資產(chǎn)還債的主要因素。

相應的，2022年11月份以來，行業(yè)供給側政策持續(xù)出臺，在房企融資“三箭齊發(fā)”、保交樓專項借款、預售資金監(jiān)管優(yōu)化等措施落地后，供給側政策基本應出盡出。

與此同時，需求側調控政策也頻繁出擊。

繼11月杭州、成都、西安等城市優(yōu)化購房政策后，12月初廈門、南京、武漢、合肥等二線城市加入放松需求端政策的隊伍，12月中下旬佛山、東莞全面放開限購，鄭州出臺十二條政策涉及調整限購區(qū)域放松等。

國金證券預計，未來高能級城市四限的適度寬松、房貸利率的持續(xù)下調、購房補貼契稅減免等政策仍然可期，需求側的寬松將支撐2023年市場銷售復蘇。

該機構在研報中判斷，2023年入市項目面臨的競爭壓力相對較小，同時有效供給或產(chǎn)生缺口支撐房價企穩(wěn)向上，入市項目利潤率或將回升。因此，具有良好區(qū)域布局和精細化管理等核心競爭力的房企能夠在本輪市場復蘇中把握機遇，鞏固強者恒強的地位。

不過，在國盛證券看來，本輪的產(chǎn)能出清方向明確，大部分出險民企最終的結局仍是縮表或退出市場，即便未來需求側復蘇，行業(yè)競爭格局也已經(jīng)改變。

億翰智庫也認為，即便融資端和市場端政策齊發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)未來3-5年間總量也難以回到最初水平，2023年開發(fā)投資大概率仍將維持負增長。