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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“帶看和成交量暴增，天天忙得腳不沾地”、“再猶豫就買不到了，以后還得漲”……

近日，北京、天津、寧波、長沙、重慶等多地均傳出二手房成交回暖消息，并預(yù)測接下來購房優(yōu)惠將逐步減少、部分區(qū)域掛牌價(jià)上漲。

不過在業(yè)內(nèi)人士看來，這些聲音更像是在“販賣焦慮”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴觀察者網(wǎng)，北京近兩周成交量環(huán)比確有提升，但也只是與去年歷史低點(diǎn)相比，與2021年或更早之前的歷史高點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如，更談不上火熱。

張大偉認(rèn)為，目前二手房市場的推動(dòng)主要依賴學(xué)區(qū)房需求，如果不出現(xiàn)針對(duì)二手房首付比例或者購房利率優(yōu)惠等政策，市場很可能會(huì)在2023年輕微小陽春后再次明顯下行。

學(xué)區(qū)房是二手市場最大推手

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（2023年2月13日-19日）北京二手房住宅成交3761套，這是2022年來的第三高點(diǎn)。

這一數(shù)據(jù)略高于2022年12月成交量，但也只是與2022年1-2月份相當(dāng)，單周數(shù)據(jù)從2021年以來排在第30位。

數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)

張大偉解釋稱，由于2022年包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市疫情較為嚴(yán)重，二手房成交量整體處于歷史低點(diǎn)，環(huán)比看來成交量才有明顯提升，但同比2021年疫情平穩(wěn)周期下遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如。

樓市每年年初都有一個(gè)小陽春，這與春節(jié)期間積累訂單集中網(wǎng)簽，以及學(xué)區(qū)房推動(dòng)作用有關(guān)。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史記錄，這是目前促使二手房成交的主要?jiǎng)恿Α?

就目前數(shù)據(jù)來看，2月份北京二手房成交量大約在1.5萬套左右，3月有望繼續(xù)回升至2萬套，但整體上北京房地產(chǎn)市場不支撐明顯大幅度的上漲，預(yù)計(jì)4-5月份，二手房需求會(huì)再次下降。

與北京類似，上海一名貝殼找房的中介人士也向觀察者網(wǎng)表示，近期受到學(xué)區(qū)房需求拉升，二手房帶看量與成交量明顯上升。

但該房產(chǎn)中介同時(shí)指出，受核心區(qū)域房價(jià)“倒掛”影響，一線城市的二手房吸引力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及新房，因此二手房成交環(huán)比上漲只是暫時(shí)的。

公開資料顯示，2月6日上海公布2023年春節(jié)后首批新房供應(yīng)，共計(jì)25個(gè)商品住房項(xiàng)目、6958套房源，涉及楊浦、浦東、閔行、松江、青浦、嘉定、寶山、奉賢、金山9個(gè)區(qū)域，總建筑面積約74.2萬平方米，備案均價(jià)62447元/平方米。

“‘量少質(zhì)精’是該批次新房的關(guān)鍵詞?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次供應(yīng)項(xiàng)目價(jià)格適中，備案價(jià)大都具有剛需屬性，但周邊倒掛嚴(yán)重，預(yù)計(jì)將受到購房者搖號(hào)爭搶，不少樓盤可能觸發(fā)積分準(zhǔn)入機(jī)制。

以浦東張家浜板塊的浦開云璟為例，首次開盤4棟17-18層高層公寓，房源數(shù)合計(jì)318套，備案均價(jià)89500元/平方米，而同樣貼近中環(huán)線的三林濱江項(xiàng)目價(jià)格已過10.5萬元/平方米。

再如唐鎮(zhèn)全新軌交盤華發(fā)半島華庭，備案均價(jià)70620元/平方米，而不遠(yuǎn)處的綠城臻園和仁恒東郊花園，去年不少二手房成交價(jià)均突破10萬元/平方米。

在此背景下，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，二手房市場僅靠學(xué)區(qū)房競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及新房，成交量預(yù)計(jì)在“小陽春”后將迅速下滑；至于新房熱度，也僅限于少數(shù)城市的部分核心區(qū)域，整體依舊疲軟。