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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著樓市持續(xù)下行，不少地方國企也漸感吃力，曾經(jīng)在地方國企中排在第一梯隊的廈門建發(fā)，經(jīng)營性業(yè)績也開始大幅下滑。

10月30日晚間，建發(fā)股份發(fā)布2023年前三季度業(yè)績報告。

從營收數(shù)據(jù)來看，企業(yè)1-9月營業(yè)收入5987.04億元，同比增長6.04%；凈利潤124.21億元，同比增長238.52%。

即便去年同期受疫情等多重因素影響，普遍基數(shù)較低，相較同行依舊亮眼，但這與卻建發(fā)主營的房地產(chǎn)業(yè)務關聯(lián)不大。

美凱龍盈利能力仍待解

觀察者網(wǎng)查閱財報發(fā)現(xiàn)，建發(fā)股份前三季度房地產(chǎn)開發(fā)、供應鏈運營、家居商場運營三大業(yè)務均處于下滑狀態(tài)，其總體業(yè)績之所以大漲，完全依賴于此前低價抄底美凱龍家居所得。

數(shù)據(jù)來源：建發(fā)股份財報

報告期內(nèi)，建發(fā)股份收購美凱龍家居29.95%股份取得控制權，由于合并對價小于合并中取得的被購買方可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額，確認重組收益高達95.87億元，其中歸屬于上市公司股東的重組收益94.91億元。

也就是說，拋開這次抄底行為，建發(fā)經(jīng)營性業(yè)務著實令人擔憂。

值得一提的是，企業(yè)營收與凈利潤中占比最大的供應鏈運營業(yè)務，凈利潤同比下滑16.97%。而上年該部分業(yè)務之所以取得大幅增長，同樣來自于收并購產(chǎn)生的并購收益（貢獻歸母凈利潤約1.15億元）。

出人意料的是，并表后的今年即發(fā)生大幅下滑。對于原因，企業(yè)認為主要是受到宏觀經(jīng)濟形勢影響，年初至本報告期末部分大宗商品價格短期內(nèi)劇烈波動，汽車行業(yè)疲軟，公司部分大宗商品集采分銷業(yè)務和汽車銷售業(yè)務利潤較上年同期下降。

令人尷尬的是，這場收并購還只是業(yè)績下滑，企業(yè)的另一場跨界收并購美凱龍家居，盡管為集團抄底帶來了將近100億元的巨額重組收益，但并入建發(fā)股份家居板塊之后，經(jīng)營業(yè)績卻由盈轉虧。

財報數(shù)據(jù)顯示，美凱龍家居前三季歸母凈利潤虧損5億至6億元，同比減少137.9%至145.5%；扣非凈利潤虧損2.7億至3.7億元，同比減少13.91億元至14.91億元，同比減少 124.1%至 133.0%。

而就在財務并表之前，美凱龍家居在半年度財報中披露的經(jīng)營業(yè)績還是盈利狀態(tài)，歸母凈利潤1.51億元，扣非后凈利潤0.9億元。

對于美凱龍家居有盈轉虧的原因，企業(yè)解釋為自營及租賃收入下降、投資性物業(yè)估值下降、資產(chǎn)減值等因素。

事實上除卻市場大環(huán)境影響之外，業(yè)內(nèi)普遍認為，美凱龍家居業(yè)績下滑很大程度上屬于可以預見的“歷史遺留”問題。

公開資料顯示，大股東地位被建發(fā)取代，轉為二股東的紅星美凱龍控股集團有限公司（簡稱“紅星美凱龍”）接連被曝出債務違約及訴訟等問題，也讓這一老牌家居商城備受打擊。

截至9月30日，紅星美凱龍上半年虧損額高達274.26億元，且已經(jīng)連續(xù)出讓8家子公司股權，同時伴隨著逾期債務總額12.35億元，以及股東減持套現(xiàn)6.3億元等負面消息。

盡管接手美凱龍家居之后，建發(fā)股份在回答投資者相關提問時表示，已經(jīng)對紅星美凱龍的問題做了風險隔離，但此舉顯然難以完全消除負面影響，還有待修復。

地產(chǎn)業(yè)務呈激進態(tài)勢

相較于供應鏈運營與家居，建發(fā)股份在主營房地產(chǎn)行業(yè)的高調表現(xiàn)顯然更加引人注目，尤其是在土地市場。

在上周結束的上海三批次首輪土拍中，建發(fā)房產(chǎn)以底價 22.8 億元拿下了金山區(qū)金山新城地塊。

而此前的 9 月 27 日，建發(fā)房產(chǎn)單日豪擲超 130 億元在北京、杭州搶地，且其中多為溢價競得，即便在一眾央國企中也頗為少見。

如杭州世紀城錢塘灣總部地塊，總價61.58億元，樓面價32198元/平方米，溢價率高達11.8%；再如杭州濱江區(qū)橋南地塊，總價20.2億元、樓面價32219元/平方米、溢價率10.4%競得。

更有甚者，在企業(yè)今年競得地塊中，佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%，臺州市椒江區(qū)地塊溢價率也達到49%。在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發(fā)房產(chǎn)所拿地塊多是觸頂競價所得。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，建發(fā)股份旗下地產(chǎn)平臺建發(fā)房產(chǎn)今年前9個月新增貨值1299億元，緊跟華潤、萬科、保利之后，位列行業(yè)第4，儼然已經(jīng)從一家地方性房企躋身行業(yè)頭部之列。

不過這并非終點。

建發(fā)管理層在中期業(yè)績會上就曾表示，在兼顧項目流動性、安全性、盈利性的基礎上，建發(fā)將繼續(xù)實現(xiàn)土地獲取，把握好土地市場的機會。2023年拿地會比去年多，預計全年實現(xiàn)2000億元左右貨值。

與拿地金額同樣增長的還有銷售業(yè)績。今年1-9月，建發(fā)累計實現(xiàn)銷售金額1326.3億元、銷售面積598.6萬平方米，同比分別增長約32.46%和約18.75%。

對于全年銷售目標，建發(fā)管理層多次在公開場合表示，希望今年依然能維持10%-20%的增長目標。而在2022年，建發(fā)銷售金額為1215.2億元，據(jù)此來算，2023年建發(fā)國際至少需要實現(xiàn)銷售金額1340億元才能完成這一目標。

按照建發(fā)國際當前的同比增速，以及其此前安排的四季度600億元的供貨量來看，企業(yè)完成既定目標難度不大。

大舉“跑馬圈地”的同時，建發(fā)股份短期債務也呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

截至2023年9月末，企業(yè)短期借款由90.74億元飆升231.2%至300.53億元；總的流動性債務高達5545.27億元，同比增加40.46%。

而作為廈門市屬頭部國企，建發(fā)股份也自有其底氣，企業(yè)同期近貨幣資金就高達962.07億元，相當于企業(yè)短債借款的3.2倍，因此幾乎不存在行業(yè)普遍發(fā)生的流動性危機。