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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2023年，房地產(chǎn)市場走到了關(guān)鍵的“十字路口”。中央首次明確指出，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。居民的住房需求已基本得到滿足，改善產(chǎn)品的成交占比持續(xù)擴(kuò)大，未來的住宅需求正在逐漸向“居者優(yōu)其屋”過渡。

隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場過渡到買方市場，購房者開始掌握更多的主動(dòng)權(quán)，房企之間的競爭日趨激烈。在市場的變化與競爭壓力下，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸本質(zhì)，以產(chǎn)品力提升競爭力的時(shí)代全面開啟。

“2023年產(chǎn)品力在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位得到了前所未有的提升，可謂已達(dá)到最高級別。”11月28日，克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱在“2023中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100發(fā)布會(huì)”上表示，地產(chǎn)下半局，拼的是產(chǎn)品力和服務(wù)力，行業(yè)回歸本源，不管是企業(yè)還是運(yùn)營商，都需要匯聚各方資源為產(chǎn)品賦能，尋求新的突破與發(fā)展，才能走得更遠(yuǎn)更好。

在今年房企產(chǎn)品力榜單中，綠城中國榮登榜首，而萬科地產(chǎn)和保利發(fā)展則分別榮登第二名和第三名。

克而瑞通過測評，發(fā)現(xiàn)住宅需求正在逐漸向“居者有其屋”過渡，房企產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的比拼已經(jīng)開始深入到細(xì)節(jié)。通過產(chǎn)品領(lǐng)域的做深、做透，于細(xì)微處實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品競爭力的提升。住房租賃行業(yè)同樣如此，在結(jié)束了前期規(guī)?；臄U(kuò)張之后，也開始聚焦產(chǎn)品力的提升。

數(shù)據(jù)顯示，今年新房成交中，三房產(chǎn)品仍占據(jù)主力地位，成交套數(shù)占比56.1%，四房產(chǎn)品保持快速增長趨勢，五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有0.3個(gè)百分點(diǎn)的增長，而一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低。

與此同時(shí)，商品住宅成交面積段也明顯趨大。110㎡以上面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比均有不同幅度的提升，其中110-140㎡面積段產(chǎn)品成交占比較去年提升。0.3個(gè)百分點(diǎn)至37.9%，是市場成交的主力；140-180㎡面積段產(chǎn)品占比增長最快。小面積產(chǎn)品占比縮小，90㎡以下面積段產(chǎn)品成交比重降至17.1%。

克而瑞集團(tuán)CEO張燕介紹稱，從城市分布來看，結(jié)合客戶反饋與測評結(jié)果，好產(chǎn)品更多集中在杭州、成都、長沙，主要原因是好的產(chǎn)品需要城市政策引導(dǎo)與競爭環(huán)境的驅(qū)動(dòng)。

企業(yè)方面，央企在拓展上有長足動(dòng)力，好產(chǎn)品出現(xiàn)頻率明顯上升；其次是城投平臺(tái)，2022年可追蹤到城投拿地已開工195宗土地，其中22%的項(xiàng)目選擇合作/代建模式，目前城投平臺(tái)也在打造自己的產(chǎn)品線。

中小企業(yè)通常通過細(xì)節(jié)來打動(dòng)客戶，典型的如靠產(chǎn)品出圈的金沙集團(tuán)，平均的一手房銷售價(jià)格是1.45萬/㎡，價(jià)格較周邊競品高出近50%。

張燕預(yù)計(jì)，未來兩到三年，剛需客戶被二手房和保障性住房體系分流，新房市場持續(xù)轉(zhuǎn)向改善及高端住房需求；新房住宅強(qiáng)調(diào)所見即所得，無限接近現(xiàn)房；新房住宅產(chǎn)品由復(fù)制向定制轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)屬地化和個(gè)性化。租賃住宅品質(zhì)提升主要通過裝修標(biāo)準(zhǔn)提升、更好的服務(wù)等方面體現(xiàn)。租賃產(chǎn)品也要多維度打造，強(qiáng)調(diào)與區(qū)域整體調(diào)性的融合。

基于這些特點(diǎn)，供應(yīng)層面，一系列的限制政策已經(jīng)開始退出，好產(chǎn)品所打造的空間正在釋放出來。需求側(cè)，購房群體、租房群體對于產(chǎn)品的品質(zhì)要求逐年提升，相信2024年能夠看到更多的精彩產(chǎn)品涌現(xiàn)。

附：2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100榜單

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