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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行背景下，越秀地產(chǎn)是為數(shù)不多排名上漲的房企。

8月28日，越秀地產(chǎn)召開(kāi)截至2024年6月30日止六個(gè)月的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)、聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松、財(cái)務(wù)總監(jiān)及執(zhí)行董事陳靜、總經(jīng)理助理姜永進(jìn)均有參會(huì)。

會(huì)上，管理層介紹，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷(xiāo)售（連同合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷(xiāo)售）金額約為554.0億元，在行業(yè)全口徑銷(xiāo)售榜排名第9位，較2023年同期的第13位上升4個(gè)名次。

得益于此，越秀地產(chǎn)期內(nèi)營(yíng)收穩(wěn)步上漲。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為353.4億元，同比上升10.1%。權(quán)益持有人應(yīng)占凈利潤(rùn)約為18.3億元。核心凈利潤(rùn)約為17.4億元。中期派息比率為核心凈利潤(rùn)的40%。

目標(biāo)不變

越秀地產(chǎn)排名逆勢(shì)上漲或許與越秀地產(chǎn)的拿地策略有關(guān)。

林昭遠(yuǎn)指出，越秀地產(chǎn)這幾年發(fā)展的城市布局中，逐步布局在核心城市里面的核心區(qū)域。“我們能級(jí)項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)那么強(qiáng)烈，有抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力?！?

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，越秀地產(chǎn)大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約為261.1億元，約占總合同銷(xiāo)售金額的47.1%；華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約128.8億元，約占總合同銷(xiāo)售金額的23.2%。

值得一提的是，在年初召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)披露了2024年的銷(xiāo)售目標(biāo)，計(jì)劃全年銷(xiāo)售1470億元，按照2023年全年銷(xiāo)售金額1420.3億元計(jì)算，增幅為約3.5%。

對(duì)此，林昭遠(yuǎn)坦言，面對(duì)一個(gè)持續(xù)下行和充滿挑戰(zhàn)的房貸市場(chǎng)，完成1470億的小目標(biāo)會(huì)面臨一定的難度和壓力，即使如此，越秀地產(chǎn)依舊維持年初定下的1470億元銷(xiāo)售目標(biāo)不變，可售資源和運(yùn)營(yíng)指標(biāo)等不變。

這是因?yàn)椋安徽{(diào)整銷(xiāo)售目標(biāo)就是要在公司內(nèi)部，來(lái)考核團(tuán)隊(duì)，堅(jiān)持永不放棄的精神，盡最大努力沖刺全年目標(biāo)。”林昭遠(yuǎn)說(shuō)道。

但這并不意味著越秀地產(chǎn)會(huì)為了達(dá)成目標(biāo)就剛性降價(jià)。林昭遠(yuǎn)表示，未來(lái)還是會(huì)通過(guò)精細(xì)管理，采用精準(zhǔn)定價(jià)、線上線下聯(lián)動(dòng)來(lái)提高去化能力，保障量?jī)r(jià)的達(dá)成，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的完成。

為如期達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)，期內(nèi)越秀地產(chǎn)通過(guò)“6+1”多元化增儲(chǔ)模式分別于北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，總建筑面積約為172萬(wàn)平方米。

其中，在上海共獲取2幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲(chǔ)備約6萬(wàn)平方米；在杭州獲取2幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲(chǔ)備約23萬(wàn)平方米；通過(guò)向母公司越秀集團(tuán)收購(gòu)方式，新增TOD土地儲(chǔ)備約58萬(wàn)平方米。在上半年的新增土儲(chǔ)中，通過(guò)多元化增儲(chǔ)模式獲取的土地儲(chǔ)備占新增土儲(chǔ)的66%。

截至2024年6月30日，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為2503萬(wàn)平方米，94%分布在一線城市和重點(diǎn)二線城市，投資質(zhì)量和結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。越秀地產(chǎn)在廣州和杭州共開(kāi)發(fā)10個(gè)TOD項(xiàng)目，TOD項(xiàng)目的總土地儲(chǔ)備達(dá)到310萬(wàn)平方米，約占總土地儲(chǔ)備的12.4%。

談及如何保障去化，林昭遠(yuǎn)表示，首先還是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，以銷(xiāo)定產(chǎn)，這個(gè)一直以來(lái)的原則。第二就是做好自己的事情，做好城市、板塊的研究，加大對(duì)客戶的研究，做精準(zhǔn)的定位，精準(zhǔn)到我們的目標(biāo)客戶群。

“同時(shí)立足四好企業(yè)，堅(jiān)定把好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌做好。在精益管理上，從效率、對(duì)成本的把控，同時(shí)產(chǎn)出高品質(zhì)產(chǎn)品，引導(dǎo)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展高質(zhì)量發(fā)展?！绷终堰h(yuǎn)說(shuō)道。

“商住并舉”

報(bào)告顯示，越秀地產(chǎn)依然實(shí)施“商住并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)越秀地產(chǎn)——越秀房托“雙平臺(tái)”，持續(xù)優(yōu)化“資產(chǎn)管理人”商業(yè)資管模式。

報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)直接持有的商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)租賃收入約2.97億元，同比上升41.3%；持有38.88%單位權(quán)益的越秀房地產(chǎn)投資信托基金（“越秀房產(chǎn)基金”）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入約10.34億元，持股66.95%的越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司（“越秀服務(wù)”）實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約19.6億元。

具體來(lái)看，越秀房產(chǎn)基金旗下寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)上半年實(shí)現(xiàn)租賃收入約5.82億元，零售商場(chǎng)保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，四季酒店、雅詩(shī)閣公寓實(shí)現(xiàn)收入2.54億元，白馬大廈實(shí)現(xiàn)出租率為95.6%，同比上升5.1個(gè)百分點(diǎn)。

越秀服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約19.6億元，同比上升29.7%，管理規(guī)模穩(wěn)步提升，合約面積達(dá)8,881萬(wàn)平方米，在管面積6667萬(wàn)平方米，小區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)約6.46億元，同比上升61.2%。

另外，越秀地產(chǎn)的康養(yǎng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收的同比增長(zhǎng)，可經(jīng)營(yíng)床位數(shù)7705張，入住率保持基本穩(wěn)定，康養(yǎng)業(yè)務(wù)位于行業(yè)的前列。

值得一提的是，憑借“商住并舉”模式、越秀集團(tuán)和廣州地鐵雙國(guó)企股東背景，越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健安全性進(jìn)一步加強(qiáng)。

截至2024年6月30日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、定期存款、監(jiān)控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約為481.4億元。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比率分別為68.3%、58.6%和1.53倍，“三道紅線”指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)。

與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，7月于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共人民幣15億元，其中5億3+2年期票面利率2.25%，10億10年期票面利率2.75%。于境外發(fā)行人民幣23.9億元點(diǎn)心債，其中于上半年發(fā)行人民幣7.0億元點(diǎn)心債，于7月發(fā)行人民幣16.9億元綠色點(diǎn)心債券，加權(quán)票面利率為4.07%。

得益于此，越秀地產(chǎn)平均融資成本同比進(jìn)一步下降。上半年加權(quán)平均借貸年利率同比下降 41個(gè)基點(diǎn)至3.57%。期末平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.47%。