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早期“三來一補(bǔ)”企業(yè)通過兩種方式解決用地問題，一是從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得土地使用權(quán)，二是租賃集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的廠房。

當(dāng)時(shí)珠三角地區(qū)的基層政府鼓勵(lì)以村和以組為單位，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自發(fā)開發(fā)土地，興建標(biāo)準(zhǔn)化廠房，筑巢引鳳，吸引外商投資辦廠。政府獲得稅收，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得土地收益，外商利用廉價(jià)土地和勞動(dòng)力來賺取利潤(rùn)。

隨著企業(yè)越建越多，大量的外地民工涌入，珠三角地區(qū)產(chǎn)生了針對(duì)外來人口的居住和服務(wù)配套問題。地方政府無(wú)力解決這些公共配套，鼓勵(lì)農(nóng)民來解決，各村的集體經(jīng)濟(jì)組織向農(nóng)民審批宅基地，農(nóng)民投資建設(shè)出租房。

以東莞市高埗鎮(zhèn)為例，該鎮(zhèn)屬于珠三角地區(qū)工業(yè)化程度一般的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卮迕駧缀趺繎舳紦碛袃商滓陨系姆课?，每套五層左右，建筑面積近千平方米，區(qū)隔為幾十個(gè)房間出租，年房租收入近十萬(wàn)元。高埗鎮(zhèn)有幾個(gè)村莊在90年代向農(nóng)民劃分過四次宅基地，按照“四口人一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶”的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，這些村莊每戶都有四處以上宅基地，并且多數(shù)建成了出租屋。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化程度更高的東莞市虎門鎮(zhèn)，房屋出租收益更大，農(nóng)民投資積極性更高，當(dāng)?shù)夭糠洲r(nóng)民在私人宅基地上違法建設(shè)15層以上的永久性建筑。

位于深圳的城中村

我國(guó)嚴(yán)格實(shí)施土地管理是在1998年之后，當(dāng)年修訂《土地管理法》，規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，并規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。這意味之后的城鎮(zhèn)建設(shè)用地與工業(yè)發(fā)展用地只能通過國(guó)家征收提供。

珠三角地區(qū)在1998年之前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)很高水平的工業(yè)化，該地區(qū)的土地開發(fā)避開了1998年修訂的《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，避開政府對(duì)土地的嚴(yán)格管控，形成了具有強(qiáng)烈私人性和自發(fā)色彩的土地開發(fā)模式。這種土地開發(fā)模式低成本地解決了企業(yè)用地和外來務(wù)工人員居住配套問題，成為當(dāng)?shù)毓I(yè)化騰飛的基礎(chǔ)，化解當(dāng)時(shí)政府財(cái)力不足的困境。

另一方面，這種自發(fā)開發(fā)模式也造成了缺乏空間規(guī)劃、地權(quán)散亂等問題，給現(xiàn)階段珠三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市更新埋下隱含。

蘇南地區(qū)的土地開發(fā)與珠三角地區(qū)構(gòu)成鮮明對(duì)比。

改革開放后，蘇南地區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式獨(dú)具特色。蘇南地區(qū)的集體企業(yè)在20世紀(jì)90年代初期發(fā)展到頂峰，之后隨著市場(chǎng)環(huán)境變化開始走下坡路，90年代中期開始實(shí)施集體企業(yè)改制，90年代末期改制結(jié)束。

八十年代的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

蘇南地區(qū)集體企業(yè)改革的主要操作方式是將集體企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)變?yōu)樗饺丝刂?，集體經(jīng)濟(jì)組織繼續(xù)保持對(duì)土地、廠房的權(quán)利，并通過租賃合同的形式將土地和廠房的使用權(quán)讓渡給私營(yíng)主體，集體經(jīng)濟(jì)組織收取相關(guān)費(fèi)用。

農(nóng)村土地集體所有制是蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)推動(dòng)蘇南地區(qū)第一階段的工業(yè)化進(jìn)程。在集體企業(yè)發(fā)展后期，蘇南地區(qū)開始轉(zhuǎn)變工業(yè)化思路。90年代中期蘇南地區(qū)開始興辦工業(yè)園區(qū)，當(dāng)?shù)卣蜣r(nóng)民征收土地，然后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一配套，招商引資，形成稅收收入。

工業(yè)園區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，企業(yè)有償獲得一定期限的土地使用權(quán)。蘇南地區(qū)較早實(shí)行政府主導(dǎo)下的“征地一園區(qū)”的土地開發(fā)模式，這一模式之后向全國(guó)推廣，構(gòu)成當(dāng)前我國(guó)工業(yè)用地主流開發(fā)模式。

“征地一園區(qū)”的土地開發(fā)模式，提高蘇南地區(qū)對(duì)企業(yè)的吸引力，大量?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級(jí)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之后的第二輪工業(yè)化。隨著工業(yè)園區(qū)擴(kuò)大，土地征收規(guī)模擴(kuò)大，政府在征地過程中對(duì)農(nóng)村集體和農(nóng)民實(shí)施一次性補(bǔ)償安置之后，轉(zhuǎn)變土地所有權(quán)性質(zhì)，切斷農(nóng)民與土地的聯(lián)系。蘇南地區(qū)的土地開發(fā)具有行政規(guī)劃和政府主導(dǎo)色彩。

浙江地區(qū)在二十世紀(jì)八九十年代也經(jīng)歷過鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，與蘇南地區(qū)不同的是浙江的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)具有鮮明私營(yíng)特征。

改革開放以后，一些在社隊(duì)企業(yè)中積累經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的農(nóng)民，開始全國(guó)市場(chǎng)中尋求個(gè)體發(fā)展機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)還不具備民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境，一些敢闖敢干的農(nóng)民帶著集體企業(yè)的“帽子”私人投資辦廠。隨著政策的逐步放開，浙江農(nóng)村地區(qū)的工業(yè)化被民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)。在早期階段，這些民營(yíng)企業(yè)在一次性支付費(fèi)用后將社隊(duì)企業(yè)場(chǎng)地、廠房、村莊空地等直接轉(zhuǎn)為私人控制。

在八九十年代的工業(yè)化過程中，浙江民營(yíng)企業(yè)為了增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，自發(fā)完成產(chǎn)業(yè)的集聚和分工，形成獨(dú)具特色的“一鎮(zhèn)一品”產(chǎn)業(yè)形態(tài)，比如印染、紡織、制衣、傘業(yè)、五金加工等，在鎮(zhèn)域內(nèi)集中，獲得產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)。

以諸暨市大唐鎮(zhèn)的襪業(yè)為例，該鎮(zhèn)的襪業(yè)生產(chǎn)能力占全球一半以上，此類具備產(chǎn)業(yè)特色的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在浙江地區(qū)比較普遍。產(chǎn)業(yè)集聚以完整的上下游配套體系為基礎(chǔ)，“一鎮(zhèn)一品”的工業(yè)化模式帶動(dòng)各種形式的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，很多浙江農(nóng)民都曾參與這個(gè)發(fā)展過程。少數(shù)人從家庭作坊開始，一步一步做成全國(guó)百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)。

將襪子銷往世界各地的民營(yíng)企業(yè)