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主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一方面，在城市國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之后，政府對(duì)企業(yè)家囤地不賣，炒地皮、炒房的現(xiàn)象管控不足，這導(dǎo)致大量的城市土地增值收益讓渡給了資本家或個(gè)人，尤其是一些地產(chǎn)大亨和“炒房團(tuán)”。

另一方面，對(duì)城郊農(nóng)村（包括城中村）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益這一類土地增值收益的管控不足。大量的增值收益讓渡給了城郊農(nóng)民和購(gòu)買城郊集體建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)或者個(gè)人。在深圳及其周邊的一些省市，包括大陸的大部分城市的城郊農(nóng)民，都能夠因?yàn)槠湔紦?jù)特殊的區(qū)位而獲得了大量的土地增值收益，主要有兩種來源：

一種是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分紅。深圳有些村莊一年人均分紅就有3萬元，少的也有5千元在，這還不包括各種村民福利。

一種是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，包括直接流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)和出租宅基地上的房子，深圳市某些村莊村民一個(gè)月的房租收入達(dá)到1萬元到8萬元不等，尤其是那些靠近地鐵的城中村或城郊村。

我們?cè)诤蜕钲诘脑∶窳奶鞎r(shí)，發(fā)現(xiàn)深圳的一些原住民所呈現(xiàn)出的生活狀態(tài)和1986年的香港新界原住民一樣。因?yàn)橛写罅康刈馐找?，而放棄勞?dòng)，成為完完全全的食利者，有學(xué)者將這些人稱之為“主觀剩余勞動(dòng)力”。

航拍深圳寶安區(qū)新安片區(qū) 城中村與新建住宅縱橫交錯(cuò)。圖自：視覺中國(guó)

為什么深圳會(huì)產(chǎn)生這些問題？前一個(gè)問題在分析香港和大陸的房地產(chǎn)問題時(shí)，已經(jīng)有很多討論，這里不展開。這里主要討論后一個(gè)問題。為什么深圳農(nóng)村會(huì)出現(xiàn)大量的土地增值收益進(jìn)入到私人手中，使得土地集體所有制異化為一種土地私有制的現(xiàn)象？

這一問題產(chǎn)生有一定的歷史原因：

在1994年前后，為了更快地將土地承包權(quán)收歸集體所有，深圳實(shí)行了土地承包權(quán)股份化的改革，即農(nóng)民手中的土地承包權(quán)入股分紅。這一改革意味著農(nóng)民手中的土地承包權(quán)實(shí)際上成為了個(gè)體農(nóng)民的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在當(dāng)時(shí)招商引資快速發(fā)展的，村莊發(fā)展還需要大量的基礎(chǔ)建設(shè)資金的形勢(shì)下，大量集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益被用于基礎(chǔ)建設(shè)，用于分紅的收益是比較少的。這一改革對(duì)當(dāng)時(shí)深圳農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響并不大。

隨著鄉(xiāng)村工業(yè)化的不斷發(fā)展，尤其是到了2004年左右，村莊用于發(fā)展工業(yè)化的土地越來越少。再加上出于基本農(nóng)田保護(hù)的需要，國(guó)家土地管控越來越嚴(yán)格，這導(dǎo)致基礎(chǔ)建設(shè)需求和空間越來越小。但是這一時(shí)期，既有的工業(yè)化發(fā)展帶來了地租的上升，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益逐漸增多。在沒有辦法用于基礎(chǔ)建設(shè)，且國(guó)家沒有對(duì)這一部分增值收益進(jìn)行管控時(shí)，越來越多的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益就開始被村集體用于農(nóng)民分紅。土地承包權(quán)成為了事實(shí)上的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，成為了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的來源。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的私有化同樣有其歷史原因。改革開放以后，為了加快鄉(xiāng)村工業(yè)化發(fā)展，提升集體的基礎(chǔ)建設(shè)能力，深圳當(dāng)?shù)卣膭?lì)村集體給村民分配宅基地：

一方面，村集體可以在分配宅基地時(shí)，將盡量多的集體土地用于宅基地建設(shè)，并且將分配不完的宅基地用于流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)給本村村民和村外的個(gè)體，從而獲得基礎(chǔ)建設(shè)的資金。

另一方面，村民獲得宅基地使用權(quán)之后，通過向港澳臺(tái)的親戚借錢等方式，大量建設(shè)民宅，為外來農(nóng)民工提供生活服務(wù)，從而減輕了政府和企業(yè)在生活配套方面的壓力。

深圳打工者。圖自：視覺中國(guó)

在深圳鄉(xiāng)村工業(yè)化發(fā)展的早期，這一實(shí)踐同樣有利于深圳鄉(xiāng)村工業(yè)化的快速發(fā)展。但是這同樣給深圳未來的發(fā)展埋下了隱患。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)收益這一土地增值收益（宅基地使用權(quán)升值主要是因?yàn)檎厮诘膮^(qū)位，和房主的貢獻(xiàn)相關(guān)性較小，對(duì)比不同區(qū)位同樣規(guī)格的房子就可知，因此，這一收益也是土地增值收益的一種）缺乏有效管控，對(duì)于宅基地建設(shè)同樣缺乏有效管控。因此，深圳地區(qū)的城郊農(nóng)民就形成了一種“建樓，靠樓吃飯”的家計(jì)模式。有的家庭一家一戶不僅有好幾個(gè)宅基地，而且宅基地上的房屋也越建越高，從三四層增加到七八層，十幾層的情況也不再少數(shù)。從這個(gè)意義上說，原本歸集體所有的宅基地實(shí)際上也成為了城郊農(nóng)民和那些購(gòu)買了城郊農(nóng)村宅基地使用權(quán)的個(gè)體的私人財(cái)產(chǎn)。

由于城郊農(nóng)村土地權(quán)利成為私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，城郊農(nóng)民成為了寄生其上的食利者階層。在城市化的進(jìn)程中，深圳市政府試圖使城郊農(nóng)民脫離土地，進(jìn)入到市場(chǎng)分工體系的難度越來越大，土地整合利用的成本也就越來越高。大量的土地增值收益進(jìn)入到少數(shù)食利者手中，村集體和地方政府能夠用于基礎(chǔ)建設(shè)的資金也就越來越少，城市投資環(huán)境的改善空間就越小。

在2008年金融危機(jī)以后，一些村莊的集體收入增長(zhǎng)有限，但是農(nóng)民的分紅需求卻必須繼續(xù)增長(zhǎng)，一些村集體甚至出現(xiàn)了借債分紅的現(xiàn)象。分紅增長(zhǎng)的剛性需求積壓了集體和地方政府進(jìn)行公共建設(shè)的空間。

不僅如此，正是因?yàn)槭忱叩拇嬖?，在城市打拼，充分參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外來農(nóng)民工等群體的生產(chǎn)生活成本就更高，一些企業(yè)的生產(chǎn)成本也越來越高。這也是前面所提到的“城市空間開發(fā)過度，效率低下，土地開發(fā)強(qiáng)度近50%大，但單位土地GDP產(chǎn)出只有香港的1/5”等問題產(chǎn)生的重要原因。

農(nóng)村土地集體所有，在實(shí)行所有權(quán)和使用權(quán)（包括農(nóng)業(yè)用地的承包權(quán)和宅基地的使用權(quán)等）分離之后，并不意味著土地使用權(quán)的行使不會(huì)影響土地所有權(quán)的行使。土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)成為私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利之后，私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利優(yōu)先于集體所有權(quán)的行使，優(yōu)先于集體利益和國(guó)家利益，會(huì)導(dǎo)致集體所有權(quán)被架空，土地集體所有制異化為一種“準(zhǔn)私有制”。土地集體所有制的制度優(yōu)勢(shì)便沒有辦法發(fā)揮。深圳土地改革的問題正在于此，在于其突破了土地集體所有制，使得私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利優(yōu)先于集體利益和國(guó)家利益。