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某網(wǎng)絡(luò)媒體文章評(píng)論“一線城市供地驟降七成，‘僧多粥少’或推高房?jī)r(jià)”。2014年某政府部門專題報(bào)告就指出，我國(guó)一線城市超高土地價(jià)格與供需矛盾增長(zhǎng)，將給后續(xù)房?jī)r(jià)帶來(lái)較大上漲壓力。然而這些警示未能改變行政部門緊縮供地的政策立場(chǎng)。

樓市波動(dòng)需標(biāo)本兼治

目前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)雙重調(diào)整處于最后探底和轉(zhuǎn)換階段，不過(guò)樓市回暖本應(yīng)發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好積極作用，實(shí)際上近來(lái)某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回升一定程度應(yīng)與樓市變動(dòng)有關(guān)。

然而近期樓價(jià)過(guò)度飆升異動(dòng)在相當(dāng)程度上源自體制與政策扭曲因而難以持續(xù)，并非我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的福音。

我們看到，價(jià)格過(guò)度飆升刺激各類市場(chǎng)主體踴躍購(gòu)買甚至形成反常搶購(gòu)，相關(guān)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)通過(guò)“金融創(chuàng)新”違規(guī)融資推波助瀾，房?jī)r(jià)飆升預(yù)期與市場(chǎng)主體行為相互激蕩，可能使樓市再次面臨資產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向下一輪景氣成長(zhǎng)前景投下陰影。

應(yīng)對(duì)新一輪樓市需標(biāo)本兼治。短期政策需從供需兩方面入手遏制房?jī)r(jià)猛漲勢(shì)頭。

在需求方面要改變近年頻密出臺(tái)房地產(chǎn)刺激政策狀態(tài)，近期不再推出新的全國(guó)性行業(yè)刺激政策。

要科學(xué)區(qū)分金融創(chuàng)新、投機(jī)炒作、龐茲騙局的關(guān)系與內(nèi)涵，客觀認(rèn)識(shí)互聯(lián)網(wǎng)金融的潛在利益與風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)加強(qiáng)樓市融資審慎監(jiān)管以防范新金融風(fēng)險(xiǎn)。在資產(chǎn)價(jià)格反應(yīng)通脹客觀增加的大背景下，貨幣政策需更加重視宏觀審慎原則，避免過(guò)于寬松助推資產(chǎn)泡沫。

在供給方面需盡快增加樓市供地?cái)?shù)量，盡快改變一段時(shí)期以來(lái)一些城市住宅供地過(guò)度收緊狀況。對(duì)地方十三五規(guī)劃涉及未來(lái)長(zhǎng)期供地方針偏緊表述需根據(jù)形勢(shì)變化適當(dāng)調(diào)整。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取土地已受到市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)約束背景下，有關(guān)部門總體應(yīng)實(shí)施較為寬松供地方針，減少房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展額外面臨來(lái)自行政部門的供地?cái)?shù)量限制，使價(jià)格信號(hào)更為靈活有效地反應(yīng)土地資源的真實(shí)機(jī)會(huì)成本。

特定地區(qū)樓市波動(dòng)在相當(dāng)程度上取決于特征性因素因而具有相對(duì)獨(dú)立性，因而在樓市調(diào)控方針上需重視因城施策，賦予地方與城市制訂與調(diào)節(jié)房地產(chǎn)政策的更大權(quán)限，同時(shí)加大對(duì)局部性地區(qū)性樓市異常波動(dòng)的問(wèn)責(zé)力度。

在廣大三四線城市，目前可繼續(xù)穩(wěn)健實(shí)施消化房地產(chǎn)過(guò)量庫(kù)存政策，同時(shí)也許注意防范樓市飆升虛火向更多城市蔓延發(fā)展。全國(guó)性房地產(chǎn)政策整體取向目前仍應(yīng)以穩(wěn)為主穩(wěn)中應(yīng)變，避免再次落入頻繁變動(dòng)“翻燒餅”的被動(dòng)局面。

我國(guó)新一輪樓價(jià)異動(dòng)的重要認(rèn)識(shí)意義，在于它以近乎自然試驗(yàn)方式，再次呈現(xiàn)我國(guó)傳統(tǒng)行政壟斷供地體制內(nèi)在局限，及其改革的必要性與緊迫性。

政策不應(yīng)僅止步于采用短期調(diào)控措施解決突出矛盾，而應(yīng)立足十八屆三中全會(huì)深改決定基本原則，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為指針著力改革現(xiàn)行壟斷供地體制，推動(dòng)現(xiàn)行“一軌”行政壟斷供地向政府與市場(chǎng)“一主多輔”的體制轉(zhuǎn)變，讓市場(chǎng)機(jī)制在土地資源配置中發(fā)揮決定性作用，并實(shí)質(zhì)性提升房地產(chǎn)供給對(duì)需求變動(dòng)的調(diào)節(jié)反應(yīng)彈性。

第一，改革調(diào)整相關(guān)政策，降低工業(yè)用地向住宅及其他建設(shè)用地轉(zhuǎn)換的交易成本。受發(fā)展階段特點(diǎn)與工業(yè)供地價(jià)格偏低等因素影響，我國(guó)城市工業(yè)用地占建設(shè)用地比重目前約在25%上下，個(gè)別城市甚至高到36%，大大高于國(guó)際上通常為10%-15%水平，住宅用地相對(duì)工業(yè)用地比例則明顯偏低。

隨著我國(guó)工業(yè)化與城市化進(jìn)入新階段，許多城市特別是東部沿海經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)城市部分低端二產(chǎn)企業(yè)退出形成富余土地，有必要向包括住宅在內(nèi)的其他建設(shè)用途轉(zhuǎn)換。

目前由于相關(guān)管制政策內(nèi)容與程序門檻過(guò)高這類轉(zhuǎn)換很難成功，一些城市工業(yè)用地大量閑置而樓市供地不足價(jià)格飆升。要總結(jié)各地相關(guān)政策實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，務(wù)實(shí)調(diào)整相關(guān)利益關(guān)系，使工業(yè)用地轉(zhuǎn)換管道暢通并且透明，更好盤活工業(yè)用地存量并提升住宅供地靈活性。

第二，推進(jìn)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有序確權(quán)與合法化進(jìn)程，適度放寬住宅建造容積率管制，邊際提升城市房地產(chǎn)供地彈性。

小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)體制轉(zhuǎn)型特殊背景與城市化工業(yè)化特殊方式所派生產(chǎn)物，作為一個(gè)特殊法外經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在我國(guó)城市相當(dāng)普遍不同程度存在，個(gè)別大城市甚至占到城市居住面積和居住人口近一半規(guī)模。

需從歷史角度全面理性看待小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象產(chǎn)生背景，直面現(xiàn)實(shí)矛盾并積極探索通過(guò)體制政策改革調(diào)整推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房逐步合法化，實(shí)現(xiàn)“最大限度使人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)合法化的”的目標(biāo)。

同時(shí)可研究適度放松過(guò)于嚴(yán)格的商品房建筑容積率管制政策，與小產(chǎn)權(quán)房有序合法化共同作用，提升城市商品房供給反應(yīng)彈性并釋放推進(jìn)投資與增加地方財(cái)政收入的積極影響。

第三，分層次深化城鄉(xiāng)二元土地制度改革進(jìn)程，逐步打通農(nóng)村建設(shè)用地直接向城市住宅及其他建設(shè)用地市場(chǎng)供地渠道。

要總結(jié)過(guò)去十多年各地在耕地占補(bǔ)平衡與建設(shè)用地指標(biāo)異地置換、“地票”市場(chǎng)交易、城鄉(xiāng)主體聯(lián)建等方面實(shí)踐探索的合理有益因素，提升規(guī)范其合理內(nèi)涵形成推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的合力，在邊際上增加農(nóng)村建設(shè)用地向城市邊際供地的可能性與彈性。

加快推進(jìn)去年開(kāi)始的33個(gè)縣級(jí)行政區(qū)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市試點(diǎn)工作，拓寬這類農(nóng)地入市后用途對(duì)象領(lǐng)域，可允許其轉(zhuǎn)換為住宅開(kāi)發(fā)用地。

最后要依據(jù)十八屆三中全會(huì)深改決定“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”原則，直面大量農(nóng)民進(jìn)城居住后農(nóng)村住宅，及宅基地資產(chǎn)需重新配置的現(xiàn)實(shí)需要，積極推進(jìn)農(nóng)民住宅和宅基地在農(nóng)民自愿前提下合理有序入市途徑。

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