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君子不立于危墻之下，泡沫什么時(shí)候破不知道

租來(lái)的房子也可以很精彩，房產(chǎn)是中產(chǎn)以上人群的必需品

我們的房地產(chǎn)有兩種屬性，一種是商品屬性，另一種是投資屬性。

商品屬性就是你所謂的剛需，我有居住的需求，我結(jié)婚了，我需要房子，我有了更多的孩子，我需要擴(kuò)大房子，這就叫剛需。

其實(shí)剛需的話，房地產(chǎn)的價(jià)值是多少是很容易算的，你按照租金來(lái)看就好了。我買(mǎi)一個(gè)房子，貸款交一個(gè)首付，而房子是有成本的，其中的替代關(guān)系非常明晰。作為商品，我租一輛車開(kāi)，是租一輛奔馳還是買(mǎi)一輛奔馳，這很容易算出來(lái)，因?yàn)樗饕糜跐M足你的需求。通過(guò)收入房?jī)r(jià)比和支出房?jī)r(jià)比，可以非常清晰地判斷出來(lái)這個(gè)房子的價(jià)值是否偏離了它的價(jià)值。

但房地產(chǎn)不僅具有商品屬性，還具有投資屬性，在這方面，它的價(jià)格和價(jià)值之間，就不存在一個(gè)必然聯(lián)系了，或者可以說(shuō)，它的價(jià)格會(huì)圍繞它的價(jià)值有很大程度的波動(dòng)。大家炒股的都知道，PE達(dá)到300倍、500倍都不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)，其實(shí)房子也是這樣。作為金融屬性的房地產(chǎn)，它是一個(gè)投資品，是資產(chǎn)。

所以中國(guó)一線城市房地產(chǎn)的泡沫不僅有，而且相當(dāng)大，大家可以從一系列的房屋收入比和資金收入補(bǔ)貼可以算出來(lái)。但是至于這個(gè)泡沫什么時(shí)候會(huì)破，我回答不了，也許是下個(gè)月，也許是明年，也許三年都不會(huì)破。那大家問(wèn)，這樣要怎么辦？我現(xiàn)在是買(mǎi)還是不買(mǎi)？我的建議就是“君子不立于危墻之下”。

這個(gè)“危墻”是什么？可能傷害陸家嘴就是一堵危墻，什么時(shí)候會(huì)倒，可能是今天晚上兩點(diǎn)鐘，也可能是二十年之后。我要告訴你今天上午會(huì)倒，你早上還在撿最后一塊金子，那你如果跑不了，就會(huì)被埋，所以君子不立于危墻之下。不是說(shuō)這個(gè)墻會(huì)倒，而是說(shuō)這個(gè)墻有危險(xiǎn)，你就應(yīng)該逃了。

所以這邊講到人性的問(wèn)題，理性知道有危險(xiǎn)就會(huì)走開(kāi)，但人性不會(huì)，人性是只要今天不倒，我還要在刀口上舔血。所以我可以對(duì)大家說(shuō)的是，泡沫是有的，至于泡沫什么時(shí)候會(huì)破，不知道。

至于未來(lái)的調(diào)控，我很同意房產(chǎn)稅的做法。我昨天聽(tīng)到一個(gè)觀點(diǎn)，說(shuō)無(wú)論是哪個(gè)國(guó)家的政策，你從它的長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)圍繞理性偏離的過(guò)程。就是說(shuō)，你經(jīng)常會(huì)覺(jué)得，這個(gè)政策是一個(gè)奇葩的政策，但你放心好了，這個(gè)政策越奇葩壽命就會(huì)越短。比如去年的熔斷機(jī)制，一個(gè)禮拜就死掉了。同樣的，房地產(chǎn)調(diào)控政策，你越覺(jué)得它不合理，它死的越早。因?yàn)檎皇窍馎lpha Go一樣的機(jī)器人，會(huì)精確調(diào)控，而是圍繞一個(gè)目標(biāo)來(lái)回漫步、隨機(jī)波動(dòng)的。

常常政策都會(huì)出現(xiàn)矯枉過(guò)正的情況，而這些矯枉過(guò)正就是政策圍繞長(zhǎng)期理性目標(biāo)不斷波動(dòng)的過(guò)程。大家別罵政策，只要政府出一個(gè)很奇葩的政策，你的機(jī)會(huì)就來(lái)了，因?yàn)樗麜?huì)回歸理性，理性就會(huì)朝著另外一個(gè)方向去波動(dòng)，就是高了的一定會(huì)低，低了的一定會(huì)高，因?yàn)樗獓@著一個(gè)宗旨不斷波動(dòng)，偏離得越離譜，你的機(jī)會(huì)就越大。

所以我為什么說(shuō)會(huì)是房產(chǎn)稅呢，就像之前說(shuō)的，賣地只能賣70年。我之前也寫(xiě)了文章，來(lái)論證“房產(chǎn)稅是中國(guó)房地產(chǎn)政策走向的一個(gè)必然選擇”。從土地財(cái)政到稅收財(cái)政，我認(rèn)為這是中國(guó)地方政府在房地產(chǎn)這塊取得財(cái)政收入的一個(gè)合理的調(diào)整。

觀察全世界的政府，也能發(fā)現(xiàn)，絕大部分的政府收入都不以稅收為主要來(lái)源，只有中國(guó)這個(gè)特殊的政府，對(duì)土地財(cái)政的依賴遠(yuǎn)高于對(duì)稅收財(cái)政的依賴。據(jù)我過(guò)去十多年的觀察，地方政府的財(cái)政中，土地財(cái)政這部分增長(zhǎng)的尤其快，特別是上海，房?jī)r(jià)漲的特別好，土地財(cái)政占了地方財(cái)政的60%以上。

我認(rèn)為這不是一個(gè)常規(guī)現(xiàn)象，也不會(huì)是一個(gè)可持續(xù)的長(zhǎng)久現(xiàn)象，它是中國(guó)在中央政府和地方政府在整個(gè)財(cái)政稅收體系不太均衡的情況下，地方政府為了完成GDP的一個(gè)舉措。而且，中國(guó)又處在這樣一個(gè)規(guī)劃轉(zhuǎn)型三十年的特殊時(shí)期，這兩者結(jié)合在一起，就形成了一個(gè)特殊的現(xiàn)象，就是以土地財(cái)政作為收入主體，而不是以稅收財(cái)政作為收入主體。

歷史總是驚人的相似，中國(guó)政府的收入和支出結(jié)構(gòu)，按照理性的想法，我認(rèn)為，應(yīng)該是會(huì)和海外其他國(guó)家的路徑是一樣的，也就是從土地財(cái)政逐漸轉(zhuǎn)向稅收財(cái)政，地方政府財(cái)政收入進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整是一項(xiàng)必然選擇。那么，在這樣的情況下不用70年，房產(chǎn)稅應(yīng)該就會(huì)成為一個(gè)比較重要的選擇。

還有人會(huì)問(wèn)，那么學(xué)區(qū)房呢，學(xué)區(qū)房的價(jià)格會(huì)不會(huì)跌呢？剛才已經(jīng)有嘉賓談到了，西方國(guó)家是用房產(chǎn)稅來(lái)致富本區(qū)域的醫(yī)療、衛(wèi)生、教育，那么也就是越富裕的地區(qū)，民生支出這部分就越是豐富，也就是它的學(xué)區(qū)越好，因?yàn)槔蠋熞矔?huì)想著人往高處走，高是什么，就是收入高。所以你看，房?jī)r(jià)高的地方它的房地產(chǎn)收入就高，它的學(xué)區(qū)就特別好，它的老師就特別好，在這種情況下，學(xué)區(qū)房和其他房子是一樣的，也會(huì)面臨同類波動(dòng)。

我們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)如何在資產(chǎn)配置中布局房地產(chǎn)。有人說(shuō)，我要借錢(qián)借貸去買(mǎi)房子。我就特別奇怪，你說(shuō)房子是剛需，我認(rèn)為居住才是剛需。你不能住馬路上，是條狗還要有一個(gè)窩，更何況你還是一家子。但是擁有產(chǎn)權(quán)，在我看來(lái)，并不是剛需。美國(guó)人一輩子都租房子住，我們有說(shuō)租來(lái)的生活不是生活，租來(lái)的生活也可以是很精彩的生活，有人一輩子都在換地方。所以從資產(chǎn)配置來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)一般是中產(chǎn)階級(jí)以上的收入階層的，因?yàn)樗辛朔慨a(chǎn)以后，就有了財(cái)產(chǎn)性收入。

中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)產(chǎn)性收入，通常占收入的三分之一以上，他存在一個(gè)資金收入的問(wèn)題，也存在一個(gè)資金替代的問(wèn)題，他買(mǎi)了房子不用付租金。所以，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，房地產(chǎn)不是所有人的必需品，它只是一些資產(chǎn)比較多的人的必需品。

所以，在這種情況下，在你的日常生活當(dāng)中用房產(chǎn)作為你的資產(chǎn)配置是否合理，取決于你的收入結(jié)構(gòu)和你的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。所以我的觀點(diǎn)是，居住才是你的剛需，擁有房產(chǎn)，永遠(yuǎn)是一種投資性需求。在這種情況下，房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中的重要性可大可小，可輕可重，要根據(jù)個(gè)人的資產(chǎn)情況來(lái)配置。