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騎虎難下的房地產(chǎn)調(diào)控，焦頭爛額的文在寅

其實(shí)，這段時(shí)期韓國(guó)民眾對(duì)文在寅政府的不滿正在積累中，尤其是文在寅碰了房地產(chǎn)政策。房地產(chǎn)對(duì)每一任韓國(guó)政府都是大難題，文在寅上臺(tái)后，政府出臺(tái)了很多嚴(yán)厲措施，對(duì)擁有多套房產(chǎn)的投機(jī)性房產(chǎn)持有者施加更多壓力。比如，公務(wù)員升遷，要考核持有房產(chǎn)的數(shù)量，想晉升就得賣(mài)掉多套房；為了樹(shù)立典范，青瓦臺(tái)甚至親自出面要求秘書(shū)們只能留一套房子。

但這些極端的房地產(chǎn)政策，不但沒(méi)有使韓國(guó)房?jī)r(jià)下跌——文在寅上臺(tái)三年多以來(lái)，首爾地區(qū)商品房?jī)r(jià)格暴漲52%，還導(dǎo)致其中產(chǎn)階級(jí)支持率大幅下滑。自樸槿惠被彈劾后，共同民主黨的支持率在京畿道地區(qū)首次被反超。因?yàn)楹芏嘤蟹孔宀灰欢ㄊ歉蝗?，而真正的富人又鮮少受到政策影響。

在韓國(guó)有一個(gè)流行語(yǔ)叫“聰明的一房族”，意思是假設(shè)我有兩套房子，一套在地方，一套在首爾江南，那我肯定把地方這套賣(mài)掉，保留江南的。這種應(yīng)對(duì)策略的結(jié)果是，第一，中產(chǎn)階級(jí)資產(chǎn)直接縮水，很多人是買(mǎi)不起首爾的房子，只能到京畿道或周邊地區(qū)買(mǎi)，但在“一房政策”下，富人拋掉新城的房子，反而影響新城房?jī)r(jià)。第二，即便不縮水，對(duì)于想要出租房子的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在韓國(guó)的租賃法案越來(lái)越向租賃者傾斜，很多中產(chǎn)階級(jí)對(duì)此非常不滿：我靠自己努力買(mǎi)的房，你政府憑什么剝奪我的權(quán)利？所以，房地產(chǎn)是一個(gè)很大的爭(zhēng)議，當(dāng)年盧武鉉就是碰破了房地產(chǎn)問(wèn)題，導(dǎo)致失勢(shì)。

為解決房地產(chǎn)問(wèn)題，韓國(guó)曾計(jì)劃遷移首都，包括建造特別市——世宗市，一方面為控制首爾房?jī)r(jià)，另一方面是把政府的一些功能南遷到忠清道地區(qū)，當(dāng)然也有政治考慮，為了忠清道選票。所以李明博是反對(duì)盧武鉉上臺(tái)的，但也沒(méi)有推翻世宗市規(guī)劃。

首爾江南住宅區(qū) 圖自浙商網(wǎng)

7月底，還有一則韓國(guó)新聞驚動(dòng)國(guó)內(nèi)輿論圈——前首爾市長(zhǎng)樸元淳自殺。事實(shí)上，在此之前，樸元淳帶領(lǐng)的首爾市政府跟中央政府之間面臨著一個(gè)很大的爭(zhēng)議，即怎么降房?jī)r(jià)。樸元淳是做NGO出身，NGO最大的特性是所謂的“連帶”，無(wú)論是搞綠色環(huán)保的還是搞女權(quán)的或是其他項(xiàng)目，相互之間都存在關(guān)聯(lián)性。樸元淳在韓國(guó)NGO界可以被理解成泰斗級(jí)人物。

李明博和吳世勛分別在樸元淳之前擔(dān)任首爾市長(zhǎng)，雖然兩位都屬于右派陣營(yíng)，但在市長(zhǎng)任內(nèi)和樸元淳的關(guān)系都很友好，當(dāng)然有一部分原因是當(dāng)時(shí)沒(méi)人料到樸元淳會(huì)當(dāng)上市長(zhǎng)，一邊是首爾市長(zhǎng)，一邊是首爾最大的NGO，大家有事好商量。再者，李明博并不是有強(qiáng)烈理念的人，更偏向?qū)嵱弥髁x，所以當(dāng)時(shí)也做了不少進(jìn)步陣營(yíng)的事，比如李明博任內(nèi)的首爾市創(chuàng)辦了一個(gè)專門(mén)負(fù)責(zé)NGO的合作機(jī)構(gòu)，樸元淳就是當(dāng)時(shí)最大的客戶，所以兩人的合影很多。只不過(guò)李明博當(dāng)上總統(tǒng)后，其背后有陣營(yíng)的壓力，樸元淳當(dāng)市長(zhǎng)后，也有來(lái)自本陣營(yíng)的壓力，后來(lái)也就鬧掰了。

或許因?yàn)镹GO這一層背景，樸元淳一上任以后，不太看得慣前任市長(zhǎng)李明博和吳世勛倡導(dǎo)的大開(kāi)發(fā)模式。說(shuō)到這里，大家也別忘了李明博的出身，他曾任現(xiàn)代建設(shè)的社長(zhǎng)，而現(xiàn)代建設(shè)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。大開(kāi)發(fā)模式下需要搞一些東西出來(lái)，讓民眾看得到我們的城市面貌確實(shí)改變了。這是從李明博到吳世勛一脈相承的理念，而且吳世勛能在首爾市議會(huì)已經(jīng)被共同民主黨占領(lǐng)的情況下接任李明博的位子，說(shuō)明這套模式確實(shí)是首爾市民的需求，作為首都，搞一些地標(biāo)性建筑是有必要的。

但等到樸元淳上臺(tái)后，對(duì)這些土木建設(shè)都不敢興趣，更注重改善性建設(shè)，有保守派人士就以此攻擊樸元淳任內(nèi)的最大政績(jī)是在光化門(mén)種田。韓國(guó)有一項(xiàng)法律制度，設(shè)置“綠色環(huán)保帶”作為限制開(kāi)發(fā)區(qū)域，這塊區(qū)域禁止開(kāi)發(fā)。首爾市面積600多平方公里，“綠色環(huán)保帶”面積149平方公里，相當(dāng)于占了五分之一的土地。其實(shí)，這個(gè)制度本身在韓國(guó)是有爭(zhēng)議的，有人認(rèn)為韓國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的資本主義社會(huì)，政府憑什么禁止開(kāi)發(fā)。

回到文在寅政府的房地產(chǎn)政策，政府對(duì)此已經(jīng)表現(xiàn)出非常強(qiáng)烈的急迫感，一方面是繼續(xù)在首爾周邊開(kāi)發(fā)新城，主要有一期新城、二期新城、三期新城，一期新城主要是上世紀(jì)90年代開(kāi)發(fā)的，基本已經(jīng)形成成熟的社區(qū)，二期新城目前還在開(kāi)發(fā)中，但文在寅政府迫不及待地公布了三期新城規(guī)劃。

事實(shí)上，有些二期新城的交通還沒(méi)有完善，比如在首爾西北方向、離朝鮮比較近的地方有一個(gè)漢江新城，隸屬金浦市，漢江新城從2014年開(kāi)建，當(dāng)時(shí)每一個(gè)入住居民所支付的購(gòu)房款中，至少有200萬(wàn)韓元是作為地鐵建設(shè)費(fèi)用的，相當(dāng)于由開(kāi)發(fā)商代收，居民已經(jīng)為地鐵買(mǎi)單，但到現(xiàn)在為止仍有各種問(wèn)題。

金浦市長(zhǎng)換了好幾任，每一任的主張都不一樣，有的說(shuō)建輕軌，換一個(gè)人上來(lái)就說(shuō)建什么輕軌，要建大地鐵，再下一任可能又說(shuō)建什么大地鐵，把首爾地鐵直接延長(zhǎng)過(guò)去，始終不斷爭(zhēng)論，地鐵建設(shè)一直沒(méi)有開(kāi)工，按原計(jì)劃2013年地鐵就該完工了，但結(jié)果到2019年9月才竣工，只有兩輛輕軌。在地鐵建成前，從首爾到漢江新城只有一條沿江大道可以通車，每天早晚堵車，20公里的路程要開(kāi)兩小時(shí)。

類似這樣的案例，在二期新城建設(shè)中不少。然而，文在寅政府已經(jīng)發(fā)表三期新城規(guī)劃，甚至個(gè)別三期新城距離首爾市區(qū)比二期新城還近。

另一方面，文在寅政府向樸元淳施壓，要求將“綠色環(huán)保帶”解開(kāi)一部分。首爾市長(zhǎng)和其他地方市長(zhǎng)的級(jí)別、權(quán)力不一樣，首爾市區(qū)的房地產(chǎn)政策需要首爾市長(zhǎng)配合。首爾市“綠色環(huán)保帶”的解除權(quán)力在首爾市長(zhǎng)手中，需要經(jīng)市議會(huì)批準(zhǔn)、市長(zhǎng)簽字才能成行。首爾市議會(huì)由共同民主黨占絕對(duì)多數(shù)議席，首爾市長(zhǎng)樸元淳也是共同民主黨的，但沒(méi)有同意青瓦臺(tái)的建議。

樸元淳提出兩個(gè)對(duì)策，一是對(duì)首爾江北老城區(qū)的一些破房子進(jìn)行修繕，允許再開(kāi)發(fā)、拆遷重建；二是，韓國(guó)地價(jià)最貴的江南地區(qū)有一批上世紀(jì)七八十年代開(kāi)發(fā)的老房子，批準(zhǔn)對(duì)這些老房子進(jìn)行更密集地開(kāi)發(fā)，比如允許在拆遷重建時(shí)提高容積率，可以增加幾千套房子。這就導(dǎo)致首爾市政府和中央政府的政策高度沖突。根據(jù)樸元淳的公開(kāi)日程，就在自殺前一天會(huì)見(jiàn)了韓國(guó)總理丁世均，討論房地產(chǎn)問(wèn)題，這應(yīng)該是他的最后一個(gè)公開(kāi)日程。

房地產(chǎn)調(diào)控本來(lái)就很難達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果。樸元淳的邏輯是，既然江南地區(qū)房?jī)r(jià)貴，那就在江南多建一些房子，彌補(bǔ)供需不足，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)大漲的地方是江南而不是其他地方，其他地方替代不了江南，所以要從江南入手，允許大規(guī)模重建，達(dá)成一個(gè)相對(duì)平衡，讓房?jī)r(jià)回歸到比較正常的范疇內(nèi)。但文在寅的邏輯是把一部分人分散出去，然后將江南地區(qū)的房地產(chǎn)交易鎖住，再加上收稅等方式，來(lái)控制房?jī)r(jià)。