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另一方面，在高產(chǎn)階層已經(jīng)為子女儲(chǔ)備了豐厚的家庭資產(chǎn)及廣闊的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)、意味著子女的文憑及個(gè)人校園人脈對(duì)他們而言并不是通向富足與成功的必需品的時(shí)候，中產(chǎn)階層為自己子女所能做的，就是盡最大努力讓他們通過獲得較好學(xué)歷而規(guī)避階層滑落風(fēng)險(xiǎn)。所以，中產(chǎn)階層，在子女教育階段每個(gè)環(huán)節(jié)，都是最“雞血”、最不惜代價(jià)進(jìn)行投入。

與外來人口占比很高的背景疊加，該市很多中產(chǎn)階層十分恐慌自己子女會(huì)進(jìn)入到那些外來民工子女就讀多的普通公辦小學(xué)和初中。在這些中產(chǎn)階層看來，讓子女入讀普通公辦小學(xué)，不僅是自己人生的失敗，會(huì)有強(qiáng)烈的挫敗感，也會(huì)讓子女“近墨者黑”，不僅在很差的學(xué)習(xí)氛圍中跟著學(xué)壞或喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力或缺少學(xué)習(xí)技巧積累，更會(huì)在社會(huì)資本積累的起點(diǎn)上就輸了，進(jìn)入萬世不復(fù)劫的階層下滑通道，這是他們極為恐慌和會(huì)盡最大努力去避免的噩夢(mèng)。

在“公民同招”之前，中產(chǎn)階層還可以通過“雞血”孩子，讓孩子通過提前起步和加大學(xué)習(xí)量獲得好成績(jī)、通過各種課外班獲得特長(zhǎng)技能和漂亮的各種獲獎(jiǎng)履歷等各種方式進(jìn)入優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校，從而免除入讀普通公辦學(xué)校的風(fēng)險(xiǎn)。一般是等到各種雞血后發(fā)現(xiàn)孩子實(shí)在不是牛娃的料，才會(huì)去考慮購(gòu)買學(xué)區(qū)房，保證對(duì)口公辦學(xué)校至少不是墊底梯隊(duì)的?！皼_擊民辦名校+保底對(duì)口學(xué)?！?，是大多數(shù)中產(chǎn)階層對(duì)孩子義務(wù)教育階段制定的策略。所以，“公民同招”之前，一方面該市對(duì)民辦學(xué)校的熱捧在全國(guó)罕有，另一方面學(xué)區(qū)房溢價(jià)也不算很高，這兩者是相輔相成的。

然而，在“公民同招”之后，尤其2020年嚴(yán)格落實(shí)“民辦搖號(hào)”，通過進(jìn)入民辦名校而免除進(jìn)入家門口墊底水平公辦學(xué)校的可能性被基本消除了，這立刻引發(fā)了很多中產(chǎn)階層恐慌性搶購(gòu)學(xué)區(qū)房。

學(xué)區(qū)房自2020年以來的表現(xiàn)

雖然2018年該市就開始試行“公民同招”，但那時(shí)候并沒有引發(fā)學(xué)區(qū)房炒作。一方面是因?yàn)檫^去兩年的“公民同招”還是實(shí)驗(yàn)性和探索性，尤其沒有強(qiáng)制性的嚴(yán)格“民辦搖號(hào)”和“搖不中統(tǒng)籌”，沒有立刻刺激學(xué)區(qū)房升溫；另一方面是，房?jī)r(jià)具有突出的“買漲不買跌”金融屬性。而且2020年還有一些特殊性，3月“公民同招”新政發(fā)布，當(dāng)時(shí)疫情還很嚴(yán)重，市場(chǎng)反應(yīng)難免出現(xiàn)一些滯后。

然而，一旦一個(gè)地段的學(xué)區(qū)房升溫后，賣家對(duì)未來預(yù)期升高、更加惜售，造成更多的供不應(yīng)求，加劇具有一定剛需屬性的買方的緊張情緒和刺激其搶購(gòu)。賣方則會(huì)更加惜售，市場(chǎng)供應(yīng)更加短缺，更刺激買方恐慌性搶購(gòu)，形成不斷自我放大的棘輪效應(yīng)。2020年下半年，各種因素交織，就出現(xiàn)了這種情況。

以該市某區(qū)為例。以前學(xué)區(qū)房炒作的都是小學(xué)，目的是為了考著名民辦初中。但2020年民辦搖號(hào)之后，上民辦初中不能靠考了，學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)為炒作初中或“小學(xué)、初中”的雙學(xué)區(qū)，那些九年一貫制的名牌初中尤其受到熱捧，其對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房明顯升溫。但即使同一個(gè)板塊里的樓盤，哪怕相近房齡和品質(zhì)的樓盤，如果就近沒有所謂前列梯隊(duì)的公辦初中，樓盤價(jià)格就上漲少很多。

因?yàn)殚_發(fā)晚，該區(qū)優(yōu)質(zhì)公辦義務(wù)教育資源較少，在這輪學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲行情中顯得特別突出。與該區(qū)情況相似的，還有同樣開發(fā)較晚、優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校緊缺的另一區(qū)，也是這輪房?jī)r(jià)上漲行情中的領(lǐng)漲區(qū)。如某版塊有少數(shù)樓盤可以擁有對(duì)口區(qū)內(nèi)知名公辦小學(xué)和在全區(qū)初中都前列梯隊(duì)的某公辦初中的雙學(xué)區(qū)資源，過去一年的價(jià)格走勢(shì)就明顯強(qiáng)勁。作為對(duì)比，同在該板塊，就近公辦初中相對(duì)普通的那些樓盤，近一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)就平緩很多，甚至還有價(jià)格基本沒動(dòng)的樓盤。

初中學(xué)區(qū)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的情況，也發(fā)生在其他中心城區(qū)。哪怕“老破小”，只要有好的初中學(xué)區(qū)資源，也同樣走出了一波大行情。比如中心城區(qū)的某板塊，一批1980年代后期建成的老公房，雖然對(duì)口的公辦小學(xué)一般，但小學(xué)畢業(yè)后升入在全區(qū)初中都前列的公辦初中的確定性高，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)較大的上漲行情。但同一個(gè)板塊中，就近公辦初中“未入梯隊(duì)”的那些樓盤，很多目前在售房源的掛牌價(jià)甚至還沒有恢復(fù)到2017年的高點(diǎn)價(jià)位，與本區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格猛漲趨勢(shì)形成鮮明對(duì)比。

曾有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截止到10月，2020年該市學(xué)區(qū)房的成交均價(jià)59114元，比全市均價(jià)高出21%，同比去年上漲7%。但也有研究機(jī)構(gòu)報(bào)告，2020年全年，該市的優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)、九年一貫制學(xué)區(qū)房，漲幅已超過20%。

然而，在有雙學(xué)區(qū)資源的學(xué)區(qū)房出現(xiàn)瘋漲的同時(shí)，那些沒有學(xué)區(qū)資源的住宅，無論一手房還是二手房，這大半年來總體上房?jī)r(jià)都是基本穩(wěn)定的，沒有出現(xiàn)明顯升溫的情況，甚至還有不少二手房的價(jià)格還沒有恢復(fù)到2017年的高點(diǎn)。哪怕是地處中心城區(qū)，無學(xué)區(qū)的“老破小”，房?jī)r(jià)都比較低迷，自2016年以來長(zhǎng)期橫盤，而且在絕對(duì)價(jià)格上都已經(jīng)落后于新產(chǎn)業(yè)密集、新落戶人口聚居的新興社區(qū)。即使出現(xiàn)一些房?jī)r(jià)上漲，也主要是市場(chǎng)氛圍開始活躍、預(yù)期發(fā)生微妙改變的結(jié)果，尤其那些會(huì)受到了周邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲溢出效應(yīng)的樓盤，價(jià)格上漲較多。

作為這些基于少數(shù)案例觀察的結(jié)論，該市房?jī)r(jià)在2020年下半年出現(xiàn)明顯的局部升溫態(tài)勢(shì)，原因是十分復(fù)雜和多方面的，包括剛需和改善型需求積累、落戶放松、城市更新加速、疫情沖擊下國(guó)外資金回流與避險(xiǎn)、出國(guó)大幅減少的同時(shí)留學(xué)與海外定居歸國(guó)增多等諸多因素，但2020年3月公布的義務(wù)教育階段入學(xué)政策調(diào)整尤其是“公民同招”+“民辦搖號(hào)”的新政，可以確認(rèn)是其中重要的一個(gè)因素。

這方面有很多直接證據(jù)。比如，該市這輪房?jī)r(jià)不是普漲，只是局部上漲，學(xué)區(qū)房明顯領(lǐng)漲。在學(xué)區(qū)房中，如果僅有優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)資源的學(xué)區(qū)房也上漲不多，上漲最多最猛的就是可以入學(xué)九年一貫制入學(xué)的優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校的學(xué)區(qū)房。而且越是那些優(yōu)質(zhì)公辦初中稀缺的區(qū)，房?jī)r(jià)上漲越快。優(yōu)質(zhì)公辦初中相對(duì)充足的的城區(qū)各區(qū)，則總體上漲較少。這些現(xiàn)象觀察可以初步驗(yàn)證筆者觀點(diǎn)。

學(xué)區(qū)房大火，背后是教育公平的鴻溝又被拉大了。圖片來源：視覺中國(guó)

評(píng)論、反思與應(yīng)對(duì)建議

“公民同招”政策體現(xiàn)了中央政府糾正義務(wù)教育民辦學(xué)校和公辦學(xué)校在生源上不公平競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)度，更表明了推進(jìn)教育公平的決心。抑制超前教育，保護(hù)兒童不被過早拔苗助長(zhǎng)，減輕家長(zhǎng)教育焦慮，不讓家庭財(cái)富或短期智力開發(fā)投資形成的成績(jī)領(lǐng)先而造成孩子過早遭遇社會(huì)分層的，也都是十分必要和科學(xué)的。

然而，實(shí)現(xiàn)教育公平，最終要靠教育資源均等化。在教育資源均等化還沒有完全落實(shí)的情況下推進(jìn)“公民同招”，就會(huì)讓原來因?yàn)槊褶k學(xué)校自主招生所掩蓋的公辦學(xué)校之間在硬軟件投入、辦學(xué)質(zhì)量及歷史聲譽(yù)等方面的不均衡現(xiàn)象，突然暴露和放大，難以避免地刺激民眾去爭(zhēng)奪那些名聲好的公辦學(xué)校尤其公辦初中，進(jìn)而導(dǎo)致學(xué)區(qū)房出現(xiàn)暴漲行情。

房?jī)r(jià)又具有溢出效應(yīng)和傳染效應(yīng)，學(xué)區(qū)房的暴漲，雖然在該市目前還是局部地段，但如果不及時(shí)制止，遲早會(huì)通過比價(jià)效應(yīng)，帶動(dòng)所有住房出現(xiàn)價(jià)格上漲。像某東部一線城市這樣標(biāo)桿城市房?jī)r(jià)的上漲，如果沒有及時(shí)遏制，又會(huì)被當(dāng)做政策放松的信號(hào)，引發(fā)周邊乃至全國(guó)城市跟風(fēng)上漲，那全國(guó)穩(wěn)房?jī)r(jià)的壓力就非常大了。

該市在年初相繼出臺(tái)了市場(chǎng)交易規(guī)范、信息披露與金融等方面的一系列組合拳政策，初步遏制住自2020年下半年以來的樓市加速升溫，市場(chǎng)氛圍有所冷卻，預(yù)期正在發(fā)生變化。然而，相對(duì)其他投機(jī)炒房行為，學(xué)區(qū)房具有一定的剛需性，學(xué)區(qū)房高溢價(jià)的根基更難去除一些。

客觀來說，為應(yīng)對(duì)“公民同招”可能帶來的“學(xué)區(qū)房熱”，該市教育部門也做了一些防范性的準(zhǔn)備。比如將獲得學(xué)區(qū)的門檻升高，努力淡化學(xué)區(qū)概念等。如某些區(qū)實(shí)行按照適齡兒童戶籍遷入時(shí)間的先后來排序安排入學(xué)優(yōu)先順序，超額的實(shí)行統(tǒng)籌。這在一定程度上打消了投機(jī)性購(gòu)買學(xué)區(qū)房的動(dòng)機(jī)。2020年，該市部分區(qū)還實(shí)施了“五年一戶”政策，即對(duì)區(qū)域內(nèi)入學(xué)矛盾尖銳的學(xué)校，實(shí)施每戶地址每五年只有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)。另外一些區(qū)10多年前就實(shí)行了某種形式“多校劃片”的政策，對(duì)抑制學(xué)區(qū)房炒作有一定作用。但這些政策只能治標(biāo)不能治本。只要仍然有教育資源的空間不均衡，就像流水總從高到低一樣，人們就總有動(dòng)力去爭(zhēng)奪更好學(xué)區(qū)資源的房子，這個(gè)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力就難以從根子上消除。教育均等化，需要更多創(chuàng)新性思維，如均等化投入、集團(tuán)化辦學(xué)、校長(zhǎng)和教師輪崗、實(shí)現(xiàn)真正意義的多校劃片和隨機(jī)入學(xué)等。

另外，另一方面還要想到，教育均衡化，僅靠教育部門是不夠的。如很多家長(zhǎng)已經(jīng)開始意識(shí)到，“公民同招”新政下，住房選擇應(yīng)盡量靠近“人口素質(zhì)”較好的地段。只要這個(gè)片區(qū)產(chǎn)業(yè)總體上比較高端，家長(zhǎng)整體素質(zhì)較好，比如都是工程師或金融從業(yè)人員或大學(xué)教師和醫(yī)生，那么哪怕再嚴(yán)格實(shí)行“多校劃片”政策，孩子的同學(xué)們整體上都不會(huì)太差。這會(huì)引導(dǎo)人群扎堆到新興高端產(chǎn)業(yè)集中的地區(qū)。也就是，哪怕嚴(yán)格“公民同招”，公辦學(xué)校的辦學(xué)投入與條件都均衡化了，也仍然會(huì)因?yàn)樯吹目臻g分化，來阻礙教育均衡；進(jìn)而，以居住的空間分異，來催化新的階層分化。這在很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)是普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象。這是我們政策上需要提前考慮和未雨綢繆的地方。

本質(zhì)上來說，一個(gè)城市相對(duì)其他城市的高房?jī)r(jià)就是區(qū)域不平衡發(fā)展的產(chǎn)物，一個(gè)城市地段相對(duì)其他地段的高房?jī)r(jià)是城市內(nèi)部空間不平衡發(fā)展的產(chǎn)物。房?jī)r(jià)是人們居住空間聚集的產(chǎn)物，又會(huì)對(duì)人們的社會(huì)交往產(chǎn)生分層機(jī)制。治理房?jī)r(jià)，與推動(dòng)公共服務(wù)均等化和強(qiáng)化空間治理等宏觀布局緊密相連，需要系統(tǒng)化思維和全盤布局。

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