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這并非個別事件，現今老師故意蒙騙學生的例子很多。如果白變黑、黑變白，那真理何在？我們的年輕人究竟被灌輸了（或者缺乏了）什么樣的道德觀？他們的是非觀念已在學校里被精心毀掉。這解釋了去年騷亂期間的暴行。

我們的孩子不斷被老師去中國化，難怪這么多13至15歲的青少年憎恨北京及香港政府。很多被捕的人在1997年后多年才出世，而期間北京一直格外厚待香港。一些成年人，包括騷亂領袖，必定是有系統(tǒng)地荼毒他們。以政治改革為名（你覺得15歲的青少年會明白政治改革是什么嗎？），刑事罪行都變得理直氣壯。在這方面，某份報紙也是荼毒青少年心靈的一大主力。這種人道德破產，今天卻備受西方領袖及其媒體稱贊。眾所周知，政治難容道德。

面對泛民主派在學校如此有系統(tǒng)地去中國化，北京當局會怎么想？今天，內地民眾已經受夠了一些香港人扭曲的行為，難怪他們不再想來旅游了。誰能責怪他們？

直至一個月前，本人還沒看到有何方法糾誤返正?，F在《香港國安法》可能足以扭轉社會氣氛，讓社會有機會回歸理性，重上正途。

自《香港國安法》通過以來，本人已覺察到一絲希望。香港人始終是沉默的居多，無論他們是否喜歡北京，他們都總會接受香港是中國的一部分。他們看到香港特區(qū)政府犯了許多錯誤，但不認同極端行為。去年的騷亂和反對派的許多去中國化策略令這些香港人感到悲傷，甚至惡心。現在《香港國安法》讓社會重現一點和平與理性，他們?yōu)橹吲d。他們之所以沒有發(fā)聲，是因為當泛民主派掌權時——泛民的確掌權，他們幾乎癱瘓了政府，坦白說發(fā)聲是有危險的?，F在他們松了一口氣，其中一些人開始出來了。

不管怎樣，香港人必須站出來，從至少三方面改變自己。政治方面，不要再對抗北京。無論喜歡與否，香港都是中國的一部分。不喜歡的話可以離開，但為何不留下來共同建設美好香港？現在我們必須經歷“去政治化”的過程，而公務員必須參與其中。除職級非常高的官員外，其他人都應該得以在沒有政治干預的情況下工作。

第二，我們的社會必須恢復足夠的凝聚力?！断愀蹏卜ā返於嘶A，但全體市民必須在這基礎上嚴格遵守《基本法》。西方那套“一人一票”的民主制度會產生對立。據本人所知，世界上沒有一個小城市能在這制度下保持成功。本人相信，《基本法》所訂立的制度要好得多，我們都應該大力支持。

6月30日，香港市民在銅鑼灣街頭支持實施《香港國安法》（新華社記者 王申攝）

第三，整個香港社會必須盡可能糾正所有錯誤，例如修正教育制度，改善司法系統(tǒng)，以及將騷亂中做出令人發(fā)指行為的肇事者繩之以法等。還有很多很多。

北京方面必須保護《基本法》，所以必須嚴格遵守《基本法》，而不是像以前那樣過分放任。香港是中國的一部分，中央政府有責任確保適當的法律得以妥善執(zhí)行。

正如本人反復論述過，香港這23年來的根本問題是政治而非經濟。最近，北京首次承認了這點。只要解決政治問題，經濟便可以順利運作。

本人會在此談談香港的土地供應。有些人不明白更深層次的政治問題，宣稱土地供應不足引致樓價高企是香港的根本問題。這完全不符事實。正如本人去年所撰述，泛民主派純粹出于政治原因，自1997年以來不斷阻撓土地出售（他們只有一次做得對，就是在2000年代中期鼓勵當時的行政長官曾蔭權出售土地）。除了公然的行動外，他們還令政府官員過度恐懼，因害怕被指控與發(fā)展商勾結，在應該出售土地時不敢為之。政府官員和大家一樣是普通人，不能因為他們不作為而加以怪罪；不做事就不會有事情成為怪罪的理由。如果他們出售土地，泛民主派必然會吹毛求疵，這同樣主要是出于政治原因。這就是為何以前的“勾地機制”失敗了。

1997年前，政治活動在英殖香港社會是不允許的。在這種環(huán)境下，我們的公務員出色地執(zhí)行殖民統(tǒng)治者的決定。1997年后，一切都變得政治化，政府官員再也無法好好辦事。本人不會責怪他們，因為局勢有變，如果易地而處，本人可能也會如此?，F在有了《香港國安法》，希望比較理性和穩(wěn)定的社會環(huán)境能夠重現，以便公職人員重新履行職責。如果能這樣，效率應該便會回升，經濟會從中受惠。在許多好處中，其中一個會是充足的土地供應。

在這合理的期望下，我們這植根香港的企業(yè)應該做什么？本人深信，熊市通常蘊藏機會，即使不算極為吸引，但也應該不俗，所以我們會加以發(fā)掘。有理由相信，在去年年底社會動蕩期間招標的一幅香港地塊，我們出價第二高。我們如果以該價錢投得地塊會很高興，但將來總會有其他機會。

根據這30年來的記錄顯示，我們可算是“熊市股”。我們通常是逆周期的，市場興旺時，我們的股價表現往往落后于大市，但熊市時則經常表現出色?，F在熊市再臨，我們會一如以往有亮麗表現嗎？有可能。畢竟，今年到目前為止，在本地交易所，我們的股價表現是房地產同儕中第二佳，而最佳的是我們的主要附屬公司恒隆地產。我們的股價表現和第三佳的差距相當大。

此時談談我們的股價表現大概也合適。我們的策略是為股東創(chuàng)造長遠的財富，因此往往吸引到以價值為本的股東，他們很多都像我們的主要股東，即本公司的創(chuàng)始家族那樣，不介意長期持有我們的股票。

從歷史可見，我們（以及恒隆地產）的股價似乎多少會遵循一個長周期。我們的內地拓展策略始于1992年，和1999年至2000年在香港的審慎土地收購互相配合，潛力直到2002年左右才得到公認。在那時之前，我們的股價在1990年代一直表現欠佳。之后，在2011年或2012年之前的10年里，我們的表現幾乎比所有其他房地產股都要出色。資產凈值折讓最低，有時甚至以溢價交易。在股東總回報方面，我們在一、三或五年期中經常位列最佳表現股票。第二階段的內地拓展策略始于2005年，必定也引起了機構投資者的注意。

之后在2011年或2012年左右，內地零售業(yè)務及相關的公司受熊市沖擊。環(huán)顧香港的房地產公司，尤其是走高端路線的，哪家公司最首當其沖、遭受的打擊最大？是恒隆，所以當時股價受挫。零售市道直到2018年初才復甦，我們的表現再一次開始領先，但在那六、七年的艱苦日子里，我們資產凈值折讓的幅度最大，這情況甚至持續(xù)至今。

在過去一年左右的時間里，必定有些明智的長線資金發(fā)現或重新發(fā)現了我們。即使在去年社會動蕩期間，恒隆地產的股價仍然上升。在行內，我們的表現為全年第二佳，險勝我們的那家公司當時在實行某些企業(yè)操作，必定影響了其股價。我們股價的表現屬于中游水平。

有兩個觀察到的現象應該談談。恒隆地產的股價變動總在恒隆集團之前，因為我們的主要附屬公司恒隆地產是營運實體，而且?guī)堉荡蟮枚?，大多數機構投資者喜歡這兩個因素。但如果可以借古鑒今，那么我們的股價總會跟上。2000年代的情況就是這樣，本人相信未來數年會再發(fā)生。此外，只要細心觀察，不難發(fā)現我們的股價走勢往往較不平坦。我們的股價會落后于恒隆地產，直到市場發(fā)現差距，然后會在較短時間內上調很多。這會再發(fā)生嗎？有可能。

為了釋疑，本人不止一次告訴股東，管理層不是為股價而工作，而是為經營業(yè)務。老實說，我們不大關心股價。本人暫且以主要股東代表的身份發(fā)言：我們家族會長期持有。

在今年余下的時間里，我們的香港業(yè)務仍然乏善可陳，可能需要提供更多租金寬減，這對我們的收入和純利都會有長期影響，但我們能做的并不多。在發(fā)展方面，我們在未來兩三年應可從兩個項目中獲利，就是毗鄰我們牛頭角區(qū)租賃物業(yè)淘大商場的住宅項目，以及位于港島東電氣道的辦公樓。前者由恒隆地產全資擁有，而后者則因為歷史原因與恒隆地產共同擁有。

另一方面，我們的內地業(yè)務應該會繼續(xù)表現理想。收成期始于2018年，預計將會全面取得豐碩成果?，F在看來相當肯定，武漢恒隆廣場會在2021年上半年開幕，屆時會有很多全球頂級奢侈品牌進駐；工程預期在今年年底竣工。跟去年開業(yè)的昆明恒隆廣場一樣，武漢恒隆廣場開幕后即會成為該市最重要的五星級購物商場。本人對杭州恒隆廣場亦有同樣期許，該項目預計在2024年左右啟用。然而，這類購物商場開業(yè)后確實需要兩至三年，業(yè)務才會穩(wěn)定下來。不過這天始終會到來，屆時應該會對純利有貢獻。

董事長

陳啟宗

香港，2020年7月30日

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