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“之前不是看不到舊改，而是看不上”

除了物業(yè)升級之外，當(dāng)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)快錢模式——“拿地-開發(fā)-銷售”遇挫后，面對巨大的經(jīng)營壓力，曾經(jīng)一度展現(xiàn)跨越式發(fā)展的房企，不得不圍繞城市更新等項(xiàng)目來拓展增加新的業(yè)務(wù)板塊，主要涉及舊村改造、舊廠改造、舊城改造及棚戶區(qū)改造等。

一時間，舊改成為了不少房企大佬眼中新的風(fēng)口。

以大灣區(qū)為例，近日，珠光集團(tuán)擬投資71.6億元推進(jìn)的廣州最大宗舊村改造項(xiàng)目通過多項(xiàng)表決，獲新進(jìn)展；保利集團(tuán)與中國鐵路局聯(lián)手打造的虎門高鐵站TOD核心區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目正式開工；華潤置地推進(jìn)的深圳筍崗冷庫城市更新單元07-01地塊取得工程規(guī)劃許可。

圖片來源：廣東省三舊改造協(xié)會

根據(jù)廣東省三舊（即舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造協(xié)會消息，僅7月20日至7月26日，位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的廣東珠三角九市就有93個“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目出現(xiàn)新動態(tài)，其中新增50個項(xiàng)目進(jìn)入初步階段，有43個項(xiàng)目取得新進(jìn)展。

而廣東省自然資源廳最近發(fā)文透露，今年廣東將力爭全年新增“三舊”改造7.5萬畝，完成“三舊”改造6萬畝，其中完成1萬畝“工改工”改造（拆除舊的產(chǎn)業(yè)用房,改建的產(chǎn)業(yè)用房）。

無獨(dú)有偶，國務(wù)院辦公廳7月20日亦發(fā)文表示，2020年全國要新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶。而進(jìn)入6月份后，隨著全國大部分地區(qū)進(jìn)入施工黃金期，疫情防控也進(jìn)入常態(tài)化，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)度明顯加快。

據(jù)住建部透露，截至6月末，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.59萬個，占年度目標(biāo)任務(wù)（3.9萬個）的40.4%，較5月末提高了21個百分點(diǎn)。

在全國的“三舊”改造項(xiàng)目中，僅老舊小區(qū)改造一項(xiàng)，便敞開了一個萬億級的市場。據(jù)大公國際估算，老舊小區(qū)總體或?qū)⑿纬?.6萬億元以上的投資。

面對這樣一個超過4萬億的大蛋糕，包括融創(chuàng)、萬科、碧桂園等行業(yè)龍頭在內(nèi)的超過20加全國型房企紛紛高調(diào)加入其中，相比于佳兆業(yè)、富力等舊改起家的房企而言，仿佛后知后覺般。如萬科協(xié)助改造北京的望京小街、中海投資590億投資上海建國東路舊改項(xiàng)目。

長江證券一名房產(chǎn)分析師告訴觀察者網(wǎng)，舊改真正火起來是從去年開始，疫情之后又被推向行業(yè)風(fēng)口。其實(shí)并非房企看不到其中涉及的廣闊市場，而是因?yàn)樵谶@場涉及到政府、村民、村委、租客等多方主體的生態(tài)游戲中，對于習(xí)慣了傳統(tǒng)開發(fā)模式的房企而言，舊改顯然不是一門輕松的生意。

上述分析師介紹稱，過去十幾年間是中國房地產(chǎn)開發(fā)蓬勃發(fā)展的時期，包括碧桂園、萬科、恒大等龍頭在內(nèi)的房企幾乎都是靠著傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)開發(fā)銷售模式迅速崛起。

相比之下，舊改雖然整體收益率并不低，但它的周期要長的多，所需要的資金成本也要高得多。“所以不是看不到舊改市場，而是看不上。”

現(xiàn)在則不同，當(dāng)傳統(tǒng)的開發(fā)模式遭遇困境，熱點(diǎn)城市土地資源越來越少，非熱點(diǎn)城市投資風(fēng)險又較大時，房企不得不回過頭來，將目光投諸于舊改。

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