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（文/張志峰 編輯/尹哲）上半年，在新冠肺炎疫情的影響下，我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)受到明顯沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖，各家房企不得不尋求新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)——物業(yè)升級(jí)和舊改。

物管分拆后估值十倍于房企

8月上旬，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，疫情并沒(méi)有改變我國(guó)人口向中心城市及城市群流動(dòng)的大趨勢(shì)，反而由于核心城市的醫(yī)療和公共服務(wù)能力優(yōu)越，房地產(chǎn)吸引力進(jìn)一步增加。

“疫情后，改變的只是居民對(duì)住宅的偏好，他們對(duì)物流條件好的社區(qū)、中大戶(hù)型的產(chǎn)品更加青睞，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理能力的關(guān)注度提高”。

根據(jù)保利發(fā)展控股集團(tuán)副總經(jīng)理張艷華的說(shuō)法，年收入100萬(wàn)以上客群愿意為打造健康社區(qū)多承受超過(guò)1000元/㎡的房產(chǎn)溢價(jià)。

而在資本市場(chǎng)上，物業(yè)拆分上市后享受的估值水平，也讓各家房企看到了轉(zhuǎn)型的希望。

目前，國(guó)內(nèi)有28家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，其中港股25家，A股3家。

其中漲幅最為夸張的銀城生活服務(wù)，截至8月11日收盤(pán)年內(nèi)漲幅超過(guò)500%。從估值方面來(lái)看，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新城悅服務(wù)的市盈率（PE）分別高達(dá)54.63、56.95、38.98、45.52。

在地產(chǎn)集團(tuán)旗下物業(yè)股表現(xiàn)突出之外，地產(chǎn)股則普遍萎靡。

這些物業(yè)股對(duì)應(yīng)的地產(chǎn)母公司估值往往只有前者的一成左右。位列房企TOP10的碧桂園、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、新城控股的PE分別為3.88、5.77、5.18、4.81。

估值的懸殊，讓越來(lái)越多的房企不由加快了分拆物業(yè)公司上市的腳步，建業(yè)新生活、正榮服務(wù)等諸多物管公司紛紛登陸港交所，更有榮盛發(fā)展、金科、世茂、陽(yáng)光城在內(nèi)的近20家房企，相繼宣布分拆物業(yè)公司上市計(jì)劃。

隨著8月6日晚間，內(nèi)房企4強(qiáng)之一的融創(chuàng)中國(guó)一紙公告襲來(lái)，前十龍頭房企中已經(jīng)有7家房企加入了物業(yè)拆分隊(duì)伍。TOP10房企中尚未公開(kāi)分拆上市計(jì)劃的企業(yè)僅剩萬(wàn)科、綠地與華潤(rùn)。

事實(shí)上，TOP10中曾明確表示短期內(nèi)不會(huì)將物業(yè)拆分上市的也只有萬(wàn)科一家，這是在此前的業(yè)績(jī)會(huì)上，由董事長(zhǎng)郁亮親口說(shuō)出的，恐怕短時(shí)間內(nèi)難以更改。

而另外兩家，一家是綠地，早已大規(guī)模入股雅生活服務(wù)，另一家為華潤(rùn)，此前亦有拆分計(jì)劃傳出。

因此，幾乎所有的房企都在將更多的注意力投向物業(yè)升級(jí)，如智能家居、健康社區(qū)等等。

正如保利發(fā)展控股集團(tuán)副總經(jīng)理張艷華日前在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上所說(shuō)：“大家在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，或者后面發(fā)展的趨勢(shì)下更關(guān)注的不是純開(kāi)發(fā)，而是能為業(yè)主提供更多增值服務(wù)的。”

圖片來(lái)源：保利發(fā)展官網(wǎng)

保利調(diào)研結(jié)果顯示，在購(gòu)房時(shí)，年收入8萬(wàn)元-15萬(wàn)元的中低收入客群，有三分之二愿意承受100-500元/㎡的溢價(jià)來(lái)享受更好的社區(qū)健康服務(wù)；對(duì)于年收入100萬(wàn)的客戶(hù)，則可以接受1000元/㎡的溢價(jià)。

而這個(gè)溢價(jià)，正是各大房企一直以來(lái)努力尋求的新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。