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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）剛暖和了幾天的上海，一場淅淅瀝瀝的小雨之下，氣溫緩緩下降，近期火爆異常的樓市同樣如此。

“失算了，剛賣了房子卻發(fā)現(xiàn)無房可買，一套房子要排隊(duì)幾小時才能看，稍一猶豫就沒了。”恰好近期忙于置換的上海市民郭萍告訴觀察者網(wǎng)。

新房放量供給，引爆二手房市場

2020年全年，上海樓市量價齊升。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，上海一手商品住宅全年成交面積約893.02萬平方米，同比增加21.6%；成交均價57166元/平方米，同比上漲5.3%。

尤其是最后一月，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng)2020年內(nèi)單月交易新高。上周（1月18日至24日）新建商品住宅成交面積26萬平方米，環(huán)比增加54%。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，從上海市場成交來看，剛需、剛改是促進(jìn)成交的絕對主力，2020年12月的成交項(xiàng)目都聚焦在中低價位項(xiàng)目。此外，12月交易量上漲，也和11月上海新房交易因浦東機(jī)場疫情受阻，推遲到12月集中成交有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海共有44個項(xiàng)目入市，入市面積為135.1萬平方米，而上一次單月入市量超過130萬平方米，還是在2015年10月。

不過，似乎是市場情緒淤積了太久，新房的放量供給并未完全滿足購房者需求，置換剛需帶動下，二手房交易也迅速上升，瞬間引爆上海樓市，不少區(qū)域房產(chǎn)交易中心開始排起了長龍。

郭萍告訴觀察者網(wǎng)，自己幾天前才把自住房賣了，徐匯區(qū)93年68平老公房，6樓無電梯，售價385萬。而一年前，她把這套房子掛到中介門店最高才有人出價315萬。

一年上漲22%，著實(shí)驚呆了郭萍。不過，就在她心中竊喜的時候，卻發(fā)現(xiàn)自己順利賣房之后，陷入無房可買的尷尬境地。

郭萍表示，自己好不容易看上一套閔行的80多平小三房，480萬，不僅價格超出預(yù)期，而且還得排隊(duì)看房，稍微猶豫了一下，就已經(jīng)被后面的人全款買下。

郭萍的遭遇只是上海樓市冰山一角，有媒體報道稱，近期還有業(yè)主在兩周時間內(nèi)售價調(diào)高了120萬元，甚至1個小時就跳漲40萬元。

“調(diào)控沒松，價格卻上漲，說明樓市上行來自于市場的力量，不怪調(diào)控不給力，而是經(jīng)歷三年低迷之后，需求正常釋放了。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭坦言。

他指出，當(dāng)前上海樓市呈現(xiàn)的火熱狀態(tài)，是由周期性、疫情下避險與改善需求、動拆遷放量、貨幣放水下的抗通脹需求、公民同招（指民辦學(xué)校與公辦學(xué)校同步招生）教育改革，這五大力量綜合作用才形成的。

政策組合出臺，頻頻查漏補(bǔ)缺

伴隨著樓市上行，新房市場代持搖號、插隊(duì)搖號、經(jīng)營貸買房，二手房市場中介業(yè)主聯(lián)手暗箱操作、假離婚、大肆收購法拍房等違規(guī)操作及炒房現(xiàn)象伺機(jī)而生。

不過，盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，上海樓市市場情緒不穩(wěn)只是局部且短暫的，整體來看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也是見招拆招，一系列圍繞炒房漏洞的“組合拳”接連出臺，以敲打市場，并顯示出樓市調(diào)控決心。

1月21日晚間，上海市住建委、房管局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。

主要措施包括：限制“假離婚”購房，夫妻離異三年內(nèi)實(shí)行限購，購房時擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；調(diào)整增值稅征免年限，個人對外銷售住房增值稅征免年限從兩年提高至五年；無房家庭優(yōu)先搖號買房。

1月25日，繼限制“假離婚”之后，法拍房漏洞也被納入調(diào)控之中。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天上海市浦東新區(qū)、靜安區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)等至少4家法院分別對即將進(jìn)入拍賣程序的房屋標(biāo)的發(fā)布拍賣公告，規(guī)定了新的司法拍賣房相關(guān)交易規(guī)則，明確法拍房需要納入限購范圍，并要求法拍房的剩余房款需在十日內(nèi)上繳給執(zhí)行法院。

此前，法拍房不受上海限購政策影響，不需要繳納社保、稅收記錄，不考慮婚姻狀況、征信和名下房產(chǎn)狀況，當(dāng)?shù)厝?、外地人、外國人和港澳臺人士均可以購買，且起拍價低于市場價，吸引了大批資金入局。

需要指出的是，在北上廣深四個一線城市中，上海是最后一個對法拍房施行限購的城市，尤其是北京與深圳的調(diào)控力度相比上海只強(qiáng)不弱。

就在上海調(diào)控出手之際，深圳也不迅速開始“打補(bǔ)丁”。

1月23日，深圳樓市下發(fā)包括嚴(yán)格審核購房資質(zhì)、違規(guī)者3年禁用網(wǎng)簽等8條措施。

整份文件措辭嚴(yán)厲，多次出現(xiàn)懲戒、移送公安機(jī)關(guān)處理等字樣，“炒房客”的一些“致富”途徑，被摸得一清二楚，且一一列舉。

而這已經(jīng)是2021年第一個月里，深圳下發(fā)的第三道樓市調(diào)控新政，調(diào)控房價的決心可見一斑。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，深圳是我國四大一線城市中落戶門檻最低的，大廠多收入高，整個城市都處于蓬勃發(fā)展的青壯年期，這也是深圳樓市一直熄不了火的根本原因。

除上海、深圳之外，1月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會黨組書記、主任王飛在做客“市民對話一把手”節(jié)目中也公開表示，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市，是今年整頓房地產(chǎn)市場秩序的重中之重，近期就將開展專項(xiàng)行動。

王飛強(qiáng)調(diào)，北京今年要注重防范化解房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，持續(xù)加大對違法違規(guī)行為保持高壓執(zhí)法態(tài)勢。接下來，北京市住建委將嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機(jī)炒作。

而與此同時，不久前央行“兩道紅線”政策影響，同樣被視作中央從房地產(chǎn)金融端進(jìn)行調(diào)控的一大殺器。

就在2020年最后一天，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京、上海等地近日接連被爆出部分銀行房貸額度緊張、辦房貸要排隊(duì)的消息，很大程度上是受此影響。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻表示，近期部分地區(qū)房貸緊張并非因?yàn)椤皟蓷l紅線”的新規(guī)，主要跟去年年底市場過熱貸款申請積壓有關(guān)。

他指出，早在去年“兩條紅線”新規(guī)出來之前，很多銀行就按照監(jiān)管要求控制個人按揭貸款的投放額度和節(jié)奏，房貸額度都按月執(zhí)行。部分熱點(diǎn)城市去年的額度都用完了，還積壓了不少申請，今年一月份依然按月控制額度，所以大家只能排隊(duì)等待。

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