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低空飛行將近三年后，豪宅價(jià)格又開始沖上云霄。

圖源：視覺中國(guó)

胡潤(rùn)百富近日發(fā)布的《2021中國(guó)高凈值人群家族安全報(bào)告》顯示，與去年相比，2021年中國(guó)高凈值人群消費(fèi)價(jià)格總水平上漲了4.39%，高于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。其中，房產(chǎn)板塊的平均漲幅高達(dá)9%，位列統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)10大板塊的第二。

高凈值人群指的是擁有千萬(wàn)人民幣家庭凈資產(chǎn)的高凈值家庭，2021年，中國(guó)高凈值家庭數(shù)量202萬(wàn)戶，比去年增加了4萬(wàn)戶。高凈值家庭的職業(yè)構(gòu)成中，炒房者占去1/10，雖然對(duì)比去年，這一比例沒有發(fā)生變化，但在總基數(shù)增加的情況下，炒房者的數(shù)量也變得更多。

這是2018年以來，房產(chǎn)板塊消費(fèi)價(jià)格漲幅首次沖入前三，富豪們正在重新燃起對(duì)豪宅的投資興趣。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，2021年1-10月，在價(jià)格上漲的同時(shí)，北上廣深的豪宅成交量也在上揚(yáng)，廣州千萬(wàn)級(jí)別的豪宅成交量甚至創(chuàng)下歷史極值。同時(shí)，近一個(gè)月，法拍市場(chǎng)還多次出現(xiàn)總價(jià)近億元的房產(chǎn)成交。

這一現(xiàn)象令市場(chǎng)頗為意外，只因調(diào)控政策持續(xù)深化，但富豪們的購(gòu)買力似乎并未受到影響。在普通住宅市場(chǎng)成交冰凍的背景下，豪宅市場(chǎng)是否正在走出獨(dú)立行情？

觸底反彈，豪宅價(jià)格呈V型走勢(shì)

盡管富豪們的房產(chǎn)遍布全球，但此輪房?jī)r(jià)的觸底反彈，內(nèi)地房產(chǎn)做出了十分重要的貢獻(xiàn)。根據(jù)胡潤(rùn)百富的報(bào)告，2021年，中國(guó)高凈值人群房產(chǎn)板塊消費(fèi)價(jià)格漲幅超過平均水平（即9%）的房產(chǎn)項(xiàng)目有6個(gè)，其中5個(gè)位于國(guó)內(nèi)，分別是北京縵合、北京紫玉山莊、杭州武林壹號(hào)、深圳東?；▓@君豪閣和上海世茂濱江，漲幅介于11.3-38.6%。

早在2020年，豪宅市場(chǎng)的回暖已有跡象。胡潤(rùn)百富的報(bào)告顯示，2016-2017年，中國(guó)高凈值人群房產(chǎn)板塊消費(fèi)價(jià)格漲幅分別為13.0%和16.6%，領(lǐng)漲所有板塊；而在調(diào)控的“暴擊”之下，2018年漲幅收窄至3.4%，此后于2019年出現(xiàn)1.3%的降幅。疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，使得不少人重新選擇購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)作為資產(chǎn)保值的手段，2020年，中國(guó)高凈值人群房產(chǎn)板塊消費(fèi)價(jià)格止跌回升，小幅上漲1.4%。

具體來看，2020年漲幅超過板塊平均水平（即1.4%）的房產(chǎn)項(xiàng)目有9個(gè)，其中3個(gè)位于內(nèi)地，分別為深圳東?；▓@君豪閣、北京紫玉山莊和上海湯臣一品，漲幅介于2.3-13.5%。

一名有5年豪宅市場(chǎng)從業(yè)經(jīng)歷的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其所負(fù)責(zé)的上海浦東新區(qū)豪宅價(jià)格在2020年10月啟動(dòng)上漲行情，“差不多今年三四月份，原來總價(jià)2000萬(wàn)的豪宅標(biāo)的，基本都變成3000萬(wàn)了”。

盡管廣州豪宅并未入榜，但實(shí)際上邏輯相似。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2020年下半年，廣州市天河區(qū)珠江新城二手豪宅價(jià)格的“異動(dòng)”率先開啟了樓市的上升周期。受此帶動(dòng)，2020年全年天河二手房憑借15.5%的幅度領(lǐng)漲全市11區(qū)，個(gè)別樓盤甚至在短短半年時(shí)間上漲超過50%，即成交價(jià)由不到10萬(wàn)元/平方米升至超過15萬(wàn)元/平方米。

富豪入場(chǎng)掃貨，北上廣深豪宅受捧

豪宅市場(chǎng)的回暖在今年得到了延續(xù)。時(shí)代財(cái)經(jīng)綜合中原、克而瑞、百廷豪宅和麗茲行等多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年1-10月，北上廣深的豪宅成交量大幅上漲。

其中，北京市場(chǎng)總價(jià)1500萬(wàn)元以上的一二手豪宅合計(jì)成交7524套，全面超越2020年全年的6401套；上海2000萬(wàn)元以上一二手豪宅合計(jì)成交3968套，而2020年全年為4139套；廣州千萬(wàn)級(jí)別一手豪宅成交量突破2000套，達(dá)到歷史之最；深圳千萬(wàn)級(jí)別的一手豪宅成交量也取得亮眼的成績(jī)，前10月實(shí)現(xiàn)5605套，達(dá)到近3年的最高水平。

不過，中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，2021年第一季度信貸環(huán)境寬松導(dǎo)致市場(chǎng)成交量加速放大，二季度持平，但三季度出現(xiàn)全國(guó)性放款難，嚴(yán)重制約樓市成交，因此下半年市場(chǎng)經(jīng)歷了從高溫到冰凍的突然變化，豪宅的成交量亦隨行就市開始步入下行通道，盡管極個(gè)別高價(jià)成交案例依然不時(shí)出現(xiàn)，“但這樣的成交沒有意義”。

以北京市場(chǎng)為例，根據(jù)麗茲行的數(shù)據(jù)，今年1-10月，北京1500萬(wàn)元以上一二手豪宅每月平均成交752套，但10月份的實(shí)際成交已降至392套。

上海方面，自6月份以來，2000萬(wàn)以上二手豪宅成交量逐步下探，從6月份的178套跌至10月份的74套；一手豪宅則受供應(yīng)集中放量的影響，并未出現(xiàn)明顯下跌。一名上海豪宅經(jīng)紀(jì)人告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，標(biāo)的5000萬(wàn)元以上的豪宅成交并未受到調(diào)控政策的影響，且年尾資金充裕不少，客戶加快成交；而由于5000萬(wàn)元以下的豪宅在新房市場(chǎng)有較多的選擇，同時(shí)上海一二手價(jià)格出現(xiàn)倒掛，不少客戶由二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)投新房。

然而，近一個(gè)月，杭州和上海法拍市場(chǎng)依然多次出現(xiàn)總價(jià)近億元的房產(chǎn)成交。其中，21名富豪“火拼”719輪瘋搶上海市徐家匯一棟老洋房的令市場(chǎng)頗為意外。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，經(jīng)過11個(gè)小時(shí)的競(jìng)價(jià)，這棟老洋房最終以9932萬(wàn)元的總價(jià)成交，較評(píng)估價(jià)溢價(jià)83%，較起拍價(jià)溢價(jià)162%。上述豪宅經(jīng)紀(jì)人指出，由于今年杭州、上海兩地將法拍房納入限購(gòu)范圍，實(shí)際上法拍市場(chǎng)有所降溫，但由于上述法拍房產(chǎn)本身產(chǎn)品稀缺才會(huì)產(chǎn)生高價(jià)成交。

盡管如此，相比普通住宅，豪宅產(chǎn)品顯得更加“抗跌”。根據(jù)深圳中原研究中心，今年10月份，深圳新房開盤去化整體回落至逾5成，而去年往往達(dá)到七八成，甚至出現(xiàn)購(gòu)房者通宵排隊(duì)“打新”的情況，但豪宅項(xiàng)目成交表現(xiàn)更加，位于南山10萬(wàn)+豪宅的深鐵懿府甚至開盤售罄，單日賣出648套房源，合計(jì)攬金73.4億元。