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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2023年上海兩會(huì)期間，上海市政協(xié)委員、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱針對(duì)目前新房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)遇冷問(wèn)題建言獻(xiàn)策。

目前的新房市場(chǎng)現(xiàn)狀是，新建商品住房銷(xiāo)售困難，特別是遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目更難賣(mài)，大家都選擇二手房，因?yàn)槭乾F(xiàn)房；其次，期房工期也特別長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金和建筑業(yè)產(chǎn)能不足，實(shí)際長(zhǎng)期占用購(gòu)房客戶(hù)的房款；第三，竣工交付質(zhì)量問(wèn)題頻出，交房即維權(quán)成為常態(tài)，后續(xù)的這個(gè)質(zhì)量問(wèn)題也是困擾大家的一個(gè)核心問(wèn)題。

這些現(xiàn)狀暴露出多個(gè)項(xiàng)目因資金問(wèn)題停滯、交付質(zhì)量堪憂(yōu)等問(wèn)題。

丁祖昱指出，一是因企業(yè)爆雷、銷(xiāo)售低迷等負(fù)面影響，很多項(xiàng)目實(shí)則已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常交付。一部分項(xiàng)目因資金被挪用，因而進(jìn)入停滯期；還有很多項(xiàng)目仍需要通過(guò)后續(xù)銷(xiāo)售來(lái)完成建安費(fèi)用的資金籌措。

二是即便部分項(xiàng)目進(jìn)入交付期，但保量不保質(zhì)的問(wèn)題依舊突出，譬如部分剛剛交付的新建住宅項(xiàng)目，被曝出存在墻面滲水、窗玻璃開(kāi)裂、瓷磚空鼓等質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)還存在燃?xì)獠煌ā㈦娨曅盘?hào)不通、業(yè)主暫時(shí)不能落戶(hù)等“配套欠缺”，令期盼新家已久的業(yè)主們大失所望。再如某項(xiàng)目在質(zhì)量缺陷未得有效整改、未通過(guò)聯(lián)合驗(yàn)收的情況下仍向業(yè)主發(fā)出《收樓通知書(shū)》，經(jīng)政府部門(mén)督促后，臨時(shí)口頭調(diào)整為預(yù)驗(yàn)房，多次引發(fā)業(yè)主上訪(fǎng)維權(quán)事件，造成惡劣影響等。

針對(duì)這些現(xiàn)狀，丁祖昱建議，由此前首付款繳納完畢便辦理按揭貸款模式逐步調(diào)整為開(kāi)發(fā)商交房后再辦理貸款。好處在于一方面可以倒逼企業(yè)加快施工進(jìn)度；另一方面，現(xiàn)房辦理貸款可以最大限度保障購(gòu)房者權(quán)益，若存在產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)科督促房企加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品力的關(guān)注，促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)。第三方面，購(gòu)房消費(fèi)者的信心和預(yù)期也會(huì)向好，購(gòu)房支付力也會(huì)更強(qiáng)。

除了新房市場(chǎng)之外，丁祖昱認(rèn)為，土地市場(chǎng)配建公租房或自持比例的要求同樣已經(jīng)不合時(shí)宜。

近年來(lái)，上海不遺余力貫徹落實(shí)中央“租售并舉”房地產(chǎn)基本制度，在2012年《上海市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市保障性安居工程建設(shè)和管理的意見(jiàn)》中提及新出讓商品住宅用地項(xiàng)目中按照不低于5%的比例配建保障性住房；2016年5月周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDPO-1001單元A-03-11地塊出讓?zhuān)摲貕K規(guī)定有15%的建筑面積需自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無(wú)償移交給政府。而后上海宅地出讓或多或少都有配建公租房或自持比例的要求。

這一土地出讓條件變化的確對(duì)發(fā)展租賃市場(chǎng)、解決租賃用地供給起到了積極作用。但當(dāng)前，上海土地出讓降溫、租賃供應(yīng)過(guò)大致運(yùn)營(yíng)困難等問(wèn)題顯現(xiàn)。丁祖昱認(rèn)為，可階段調(diào)整優(yōu)化不合時(shí)宜的土地出讓規(guī)定，盤(pán)活空置存量房屋解決租賃房源供給一舉兩得。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地出讓市場(chǎng)已然降溫。2023年土拍第四批次溢價(jià)率僅為3.8%，觸頂率僅為29%，參拍企業(yè)個(gè)數(shù)32家，都與前三批次存在較大差距。

同時(shí)，企業(yè)自持租賃房源運(yùn)營(yíng)困難重重：一方面租金回報(bào)率偏低，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流形成嚴(yán)峻考驗(yàn)，上海2023年租金回報(bào)率僅為1.81%，與全球其他大都市租金回報(bào)率3%以上對(duì)比有較大差距。另一方面輕資產(chǎn)模式規(guī)模增長(zhǎng)受限，TOP30企業(yè)輕資產(chǎn)模式開(kāi)業(yè)規(guī)模占比呈下降趨勢(shì)，上海新建保租房第三方運(yùn)營(yíng)僅占5%。房企若采取一體化自營(yíng)模式也意味著將要占用大量資金。

為了保障土地市場(chǎng)穩(wěn)定、提升房企拿地積極性，同時(shí)保障房企現(xiàn)金流健康，丁祖昱建議，可取消關(guān)于土地出讓中配建5%公租房和15%自持比例的相關(guān)要求。

而對(duì)于租賃市場(chǎng)的有效房源供給問(wèn)題，丁祖昱認(rèn)為，可從土地出讓金中提取一部分作為保障房和保租房基金，改為實(shí)物配建為貨幣化的基金安排。

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