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(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

當“冰雪熱潮”降溫，冰雪文旅也成了房企需要甩掉的包袱。

在拿地5年之后，華發(fā)股份決定將深圳前海7宗用于冰雪世界的商業(yè)地塊“割肉”脫手，讓深圳市土地儲備中心收儲。

雖然收儲價格較拿地價格折損約14億元，但華發(fā)選擇盡快丟掉包袱，收回現(xiàn)金流。

華發(fā)股份在7月末晚間發(fā)布了土地回收公告，宣布深圳市土地儲備中心以44.05億元的價格，將全資子公司融華置地持有深圳前海冰雪世界7宗地塊收儲，總面積約為7.0468萬平方米。

收儲完成后，這次交易產(chǎn)生的虧損，將超過公司2024年經(jīng)審計凈利潤的50%。

盡管如此，在當前的行情下，華發(fā)股份至少能回收大筆現(xiàn)金流，緩解當前的資金壓力。

而在經(jīng)歷高點拿地、合作方退出、土地價值縮水、建設(shè)工程“騎虎難下”的情況下，對于華發(fā)股份而言，退地收儲，似乎已經(jīng)是眼下為數(shù)不多的解決方案。

熱門文旅地塊歷經(jīng)波折被“甩包袱”

從高點拿地到黯然收儲，華發(fā)深圳前海冰雪世界可謂歷經(jīng)波折。

2020年11月，華發(fā)股份和融創(chuàng)中國以127.1億元價格，聯(lián)手拿下深圳寶安沙井總面積43.68萬平方米地塊，計劃建設(shè)融創(chuàng)華發(fā)深圳冰雪文旅城，按照當時的規(guī)劃，建設(shè)期到2026年12月。

彼時正是冰雪文旅如火如荼之際，融創(chuàng)也大舉以冰雪為主題壓寶文旅地產(chǎn)，先后在廣州、成都、昆明、西安等地推出冰雪文旅項目。因此，深圳冰雪文旅城最初以融創(chuàng)為主導，項目持股51%，華發(fā)股份持股49%。

僅僅一年后，融創(chuàng)就因流動性危機暫停了項目，并在市場尋求買家，但遲遲無人接盤。直到2023年1月，也就是拿下冰雪文旅城2年后，華發(fā)股份作為地塊另一方股東，以35.8億元收購了項目51%的股權(quán)及債權(quán)，將這一地塊作為全資項目，并更名為現(xiàn)在的“深圳前海華發(fā)冰雪世界”。

冰雪世界規(guī)劃龐大，總建面積約131萬平方米，總投資約367億元，其中包括室內(nèi)雪世界冰雪中心、人才房、辦公集群、主題商業(yè)等等。

然而能夠快速資金回流的，還是人才房部分。2023年3月，人才房進行公開申購，項目均價約為3萬元/平方米，到去年底已經(jīng)交付3700套，今年5月還在深圳寶安區(qū)住建局放開了65套房源的銷售申購。室內(nèi)滑雪場和酒店部分，則計劃在今年10月開業(yè)。

被收儲的地塊主要為項目的商業(yè)用地，包括辦公、地上地下商業(yè)以及公共設(shè)施配套。相較于住宅，商業(yè)、寫字樓項目的資金回報周期更長，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行期，非核心區(qū)的大宗資產(chǎn)的縮水幅度更大，交易周期也更長。

從公告的價格來看，地塊原值為58.41億元，收儲價格約為44.05億元，減值縮水約14億元，估值增值率為-24.59%，相當于土地價值打了7.5折。

有業(yè)內(nèi)人士指出，這一價格在當下的行情下，已不算“賤賣”：“冰雪世界地塊位置比較偏遠，不算深圳核心區(qū)，周圍項目折價也不止這個數(shù)?？梢詤⒄盏氖?月份深圳世茂龍崗的的深港綜合體項目，12宗地塊價格176億元，收儲價格68億元，不到4折水平?！?

華發(fā)股份在公告中稱，這次交易是為了加快推進公司滯重地塊盤活工作，降低資產(chǎn)流動性風險，規(guī)避持續(xù)開發(fā)存在的市場風險，盤活沉淀資產(chǎn)，回籠資金。通過收儲，能夠進一步優(yōu)化公司現(xiàn)金流狀況。通過政府收回收購方式預計回籠資金超40億元，將增強公司流動性。

收儲“補血”流動性，管理層接連更迭

增強流動性，可能是華發(fā)股份迫切的需求點。

和融創(chuàng)中國聯(lián)手拿地的2020年，華發(fā)股份當年的營收為510億元，較上年的營收攀升了53.87%；歸母凈利潤達到29.02億元，當年期末的在手現(xiàn)金及等價物余額為426.11億元。

到了接盤融創(chuàng)股權(quán)的2023年，華發(fā)股份營收攀升至721.45億元，成為歷年來營收金額的頂峰。

但此時歸母凈利潤額反而下滑至18.38億元，出現(xiàn)29.58%的同比降幅。而當年的期末在手現(xiàn)金及等價物則是454.69億元，雖然相對較為充裕，但已經(jīng)比前一年減少了75.21億元。

時至2024年末，華發(fā)股份營收已經(jīng)降至599.92億元，同比降幅達到16.84%；歸母凈利潤額更是縮水至9.51億元，同比大幅下滑48.24%。

期末現(xiàn)金余額更是出現(xiàn)近年來最大的降幅，到年末水平降至325.65億元，較上年水平減少了129.04億元，降至2020年以來最低水平。

財報顯示，截至去年末，華發(fā)股份1年內(nèi)到期的非流動負債為200.41億元，加上連年縮緊的在手現(xiàn)金額，資金流表現(xiàn)并不寬裕。

因此，雖然“斷尾”收儲損失了華發(fā)股份去年約一半的年度凈利潤，但至少能夠為較為緊張的現(xiàn)金流進行補充。

事實上，甩掉沉重的沉淀資產(chǎn)，對未開發(fā)的商業(yè)地塊止損，也標志著是珠海國資持續(xù)深化改革力度，調(diào)整房地產(chǎn)戰(zhàn)略布局。從更長的時間周期看，在管理層方面，也進行著同步的調(diào)整。

包括冰雪世界等眾多地產(chǎn)項目在內(nèi)，華發(fā)股份的諸多重要地產(chǎn)項目，是原華發(fā)股份董事局主席李光寧在任時期的重要工作成果。這位華發(fā)體系的“老人”，自1998年加入華發(fā)股份以來，歷任公司董事局秘書、董事、董事局副主席、總裁等職務，并2014年起擔任公司董事局主席。

在李光寧帶隊期間，華發(fā)股份從2012年開始開啟“立足珠海、面向全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成全國化銷售戰(zhàn)略，并從2020年開始，銷售額實現(xiàn)超過千億。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入大發(fā)展時期，李光寧也在集團內(nèi)被委以重任。

2012年，珠海國資委發(fā)發(fā)文，任命李光寧為珠海華發(fā)集團有限公司董事長、法定代表人。

但到了2019年1月，華發(fā)集團對李光寧的介紹則已經(jīng)是總經(jīng)理職務。

今年1月，華發(fā)集團進行人事變動調(diào)整，任命謝偉為公司黨委書記、董事長，李光寧繼續(xù)擔任總經(jīng)理，兼任華發(fā)股份董事局主席。時間推進至5月末，華發(fā)股份再發(fā)公告，宣布董事局主席李光寧因工作調(diào)整，調(diào)任珠?？萍籍a(chǎn)業(yè)集團有限公司負責人，申請辭去在華發(fā)股份的董事局主席、董事及在公司擔任的其他所有職務。原董事局副主席郭凌勇則接棒李光寧，被選為新一任董事局主席。

珠?？萍技瘓F由華發(fā)和格力兩大珠海國資集團整合而來，今年5月正式掛牌成立。公開信息顯示，謝偉擔任董事長，李光寧則任公司總經(jīng)理、董事。

這似乎也是當下房地產(chǎn)行業(yè)命運發(fā)展下的一個縮影：當熱潮退去賣點降溫，曾經(jīng)的熱門項目成為房企甩手的包袱，曾經(jīng)的行業(yè)領(lǐng)軍人物已踏上新的征程。