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（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

今年7月的中央城市工作會議，對房地產(chǎn)未來發(fā)展提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的要求，要求城市從增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主，為存量盤活，更新、空間資源整合提出更高要求。

相較于存量住宅，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、辦公樓宇等存量空間的盤活，對運營方的要求更高。這其中，如何在資產(chǎn)價值與租賃回報至今找到平衡，是當下運營方存在的難點。

“最近幾年國內(nèi)面臨資產(chǎn)價值重構(gòu)，但對于運營方而言，并不是一件壞事?！泵鄯淇萍糂EEPLUS董事長賈凡近期對觀察者網(wǎng)表示，過去很多由于國內(nèi)資產(chǎn)價格過高，造成資產(chǎn)租售比一直處于低位，

“隨著低資產(chǎn)價值的下降，對于提高租售比而言，是最直接的方式?！辟Z凡認為，行業(yè)未來一定會產(chǎn)生分化，運營能力對于資產(chǎn)價值的影響和重要性，也會由此凸顯。

他坦言，當下對于蜜蜂科技這類資產(chǎn)運營方而言，是進行更大擴展的好時機：”當資產(chǎn)端供大于求的時候，資產(chǎn)方對于運營方的需求高于過往。過去他們不愁租，沒有改造需要，但只有在資產(chǎn)端感到壓力的時候，才會需要專業(yè)運營方去做空間去化?！?

作為一家成立10年的資產(chǎn)管理運營商，蜜蜂科技BEEPLUS目前在華東、大灣區(qū)等全國9座城市對40個產(chǎn)業(yè)園區(qū)和樓宇載體進行配套運營和資產(chǎn)管理，通過進行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)培育，面向青年人進行辦公與生活場景融合，服務(wù)企業(yè)超過3500家。

目前，蜜蜂科技已經(jīng)完成C輪融資，包括珠海大橫琴集團、鷗翎投資等資方參與投資，早前公司估值已經(jīng)超過15億元。

就在近期，蜜蜂科技先后在南京、深圳兩地新增兩項資產(chǎn)管理項目，南京BEEPLUS研創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心項目，位于江北新區(qū)研創(chuàng)園，可以提供1人到上百人到商務(wù)空間，可以靈活適配不同規(guī)模的企業(yè)?？臻g內(nèi)辦公、生活和社交空間融合，為企業(yè)提供從研發(fā)到轉(zhuǎn)化到支持與增值服務(wù)。

由于整體經(jīng)濟環(huán)境的變化，近年不少產(chǎn)業(yè)園、樓宇載體空置問題嚴重。這其中，不少非民營園區(qū)存在的招商難等狀況，成為資產(chǎn)持有者急需解決的問題。

賈凡表示，運營方采用“國企+民企”的合作模式，通過對國企性質(zhì)的資產(chǎn)持有方進行市場化機制的改造盤活，對建筑空間形態(tài)進行改造，也對孵化和入駐企業(yè)提供對接等服務(wù)。

而在當前背景下，企業(yè)也看重自身運營成本的控制，因此可以直接入駐的空間，對于孵化型、成長型企業(yè)而言，可以節(jié)省相當大一筆成本。

同時，企業(yè)對于辦公空間的要求，已經(jīng)不僅局限于面積、區(qū)位、物業(yè)管理、租金等高性價比條件，還在于產(chǎn)業(yè)鏈的聚集，以及運營方的資源條件等等。

中指研究院《2025中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價研究報告》中指出，產(chǎn)業(yè)運營商的產(chǎn)業(yè)鏈招商模式，正從單一企業(yè)引入到全鏈條生態(tài)構(gòu)建模式發(fā)展，通過“強鏈、補鏈、延鏈”的系統(tǒng)性策略，產(chǎn)業(yè)韌性能夠得到提升，招商邏輯也從“點狀突破”轉(zhuǎn)向“網(wǎng)狀協(xié)同”。

賈凡也認為，當下的資產(chǎn)空間運營，已經(jīng)不僅是對資產(chǎn)本身的盤活，還需要和當?shù)禺a(chǎn)業(yè)環(huán)境相互依存：“一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展由非常復(fù)雜的系統(tǒng)和要素溝通，包括氣候條件、綠地環(huán)境、人居環(huán)境、醫(yī)療條件、產(chǎn)業(yè)龍頭、人才資源等等綜合要素相關(guān)?！?

蜜蜂科技在落地項目中，對于這一模式也進行了實際運營，例如今年早前入市的南京氣象谷項目中，通過強化周邊高校資源，引入孵化氣象相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，并為高校孵化企業(yè)提供空間，形成產(chǎn)業(yè)鏈聚集。

據(jù)悉，這一項目今年1月公開入市，目前的入駐率已近50%。同時，蜜蜂科技在大灣區(qū)多個項目的入駐率，也超過了95%。

賈凡表示，作為資產(chǎn)運營商，未來一定是瞄準RETIS等資產(chǎn)證券化方向發(fā)展：“現(xiàn)實問題依然是由于資產(chǎn)價值過高，租售比較低，導(dǎo)致國內(nèi)資產(chǎn)發(fā)RETIS這條路走起來很難。未來希望我們可以協(xié)助資產(chǎn)持有方通過強化運營，在資產(chǎn)價值回調(diào)的時期，通過運營帶動，將資本回報率保持在4%-5%的水平，從而實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的成功推行?！?

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