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英國怎么做？

那么，香港目前來看還不具備借鑒意義，那又該怎么辦？我們繼續(xù)開啟“找爹”模式，香港的土地出讓制度原來也不是它的發(fā)明，而是來源于當(dāng)初它的殖民統(tǒng)治者——英國。

不同于房產(chǎn)土地均可歸私人所有，并課以征收較高房地產(chǎn)稅的美國模式，英國所有的土地所有權(quán)在法理上統(tǒng)統(tǒng)屬于英王——即腐國偉大的女王陛下所有(需要注意的是女王的土地并不等于女王個(gè)人所有的土地，另外英國天上飛的鳥，河里游的魚，河面上的鴨子和鵝統(tǒng)統(tǒng)都是屬于女王陛下的)。

所以英國不存在其他所謂的owner(所有者)，土地的所有者只是持有(hold)一塊土地。根據(jù)是否擁有自由處置所持有的土地的權(quán)利，又分為自由保有地產(chǎn)權(quán)(freehold)和租借地產(chǎn)權(quán)(leasehold)等。

前者顧名思義，即宣告擁有這塊土地的自由處置權(quán)利，為保有權(quán)人永久所有，世代相傳，并能夠隨意處置包括出賣。而我們主要需要參照的是后者。

Leasehold，看字面直譯是“有期限的土地保有權(quán)”或“由承租獲得的定期土地保有權(quán)”。即有一定期限的地產(chǎn)權(quán)。期滿，土地保有權(quán)就中止，需將土地交還給土地保有權(quán)人(freeholder，可以是政府或個(gè)人)。

這種非永久產(chǎn)權(quán)的期限最長可達(dá)999年，這一年限下的房屋主要是那些年歲較為久遠(yuǎn)的排房和獨(dú)立住房(house，題外話國內(nèi)移民、房產(chǎn)中介為了攬客，往往將這種住房稱做別墅，實(shí)際差之千里)。而我們熟知的現(xiàn)代公寓(flat)的租用保有權(quán)的期限主要有125年、99年等等多種。

和美國國家不同，英國無論是房子的業(yè)主還是租客都要向當(dāng)?shù)卣辖?strong>市政物業(yè)稅(Council Tax)，按照行政區(qū)劃和房產(chǎn)的高低檔次進(jìn)行征收，數(shù)額從1000至數(shù)千英鎊不等。（這個(gè)可以看作國內(nèi)將來推開的房產(chǎn)稅，房屋保有階段的稅收，一種說法是要將70年的土地出讓金最終轉(zhuǎn)化成年繳的方式，但這種討論持續(xù)了十多年，至今還沒有達(dá)成共識(shí)。）

而買房除了支付房費(fèi)和市政費(fèi)用外，還需要每年繳納地租(ground rent)，即本文中討論的土地使用費(fèi)，不過和國內(nèi)不同，英國的土地使用費(fèi)是在房價(jià)以外收取。

地租和市政物業(yè)稅一樣，可能會(huì)跟著通貨膨脹一起漲價(jià)。租約(lease)上也會(huì)有條款寫清楚地租會(huì)用什么方式來確定價(jià)格，并在一個(gè)整年里往上調(diào)整。舉例來說，在一個(gè)典型99年租約內(nèi)，地租可能前33年為￡100一年，之后的33年為￡200一年，租約最后的33年為￡300一年。

一般一套￡200,000的現(xiàn)代公寓的地租可達(dá)到￡100到￡200一年，以99年租約計(jì)算，這套公寓的在土地使用年限內(nèi)需繳納的地租就達(dá)到￡30,000！

需要注意的是，如果leaseholder一直沒有按時(shí)繳納地租的話，土地保有權(quán)人(無論是個(gè)人還是政府)有權(quán)將房子沒收回去，一般是超出￡350(即欠賬已經(jīng)三年或更長)即可收回。

不過英國政府很少使用這一權(quán)利，一般來說住宅即使拖欠地租(即沒有繳納土地使用費(fèi))，業(yè)主也不用擔(dān)心被趕出家門，可以一直居住。不過，在房地產(chǎn)交易時(shí)必須將拖欠費(fèi)用還清才可以繼續(xù)交易。但是商業(yè)地產(chǎn)就沒有這樣的美事，一旦拖欠土地使用費(fèi)，就會(huì)被官方即刻收回。

土地使用權(quán)期限較短的房產(chǎn)還會(huì)受到多重限制，例如，很多銀行不給使用權(quán)少于30年的房子發(fā)放貸款。而一旦面臨到期，同樣要和地主先商量好續(xù)約的問題。一般來說，官方會(huì)給予自動(dòng)續(xù)期，至于費(fèi)用，由于本來就是按年度繳納，延續(xù)操作也比較容易。

作為曾經(jīng)的日不落帝國，英國的這一套模式被廣泛運(yùn)用到英聯(lián)邦國家及其殖民地之中。英聯(lián)邦國家的房地產(chǎn)市場，如澳大利亞，加拿大等等普遍使用這一模式。

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