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【文/劉曉春、肖蕾】

近期，商品房預(yù)售制與預(yù)售資金監(jiān)管成為熱點(diǎn)話題，引發(fā)諸多討論。內(nèi)地的預(yù)售制于上世紀(jì)九十年代引自香港的預(yù)售樓花，主要解決早期開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足的問(wèn)題，但在制度設(shè)計(jì)上又有所不同。本文首先比較兩地預(yù)售制度的差別，進(jìn)而對(duì)內(nèi)地預(yù)售制運(yùn)行機(jī)制與具體實(shí)踐（以A省、B市為例）進(jìn)行梳理，最后談幾點(diǎn)思考與建議。

內(nèi)地與香港預(yù)售制比較

（一）預(yù)售條件

香港獲批《預(yù)售樓花同意書(shū)》須滿足兩個(gè)條件：確保地價(jià)已經(jīng)全數(shù)支付；證明有能力支付所有“建筑費(fèi)”。建筑費(fèi)證明有三種方式，滿足其一即可：①?gòu)你y行處獲得建筑費(fèi)用貸款（存入信托專戶，項(xiàng)目完工前不用還款）；或②銀行貸款承諾書(shū)（銀行向政府承諾兜底）；或③無(wú)擔(dān)保貸款合約（由財(cái)務(wù)公司作出無(wú)擔(dān)保貸款合約）。

內(nèi)地獲批《預(yù)售許可證》須滿足三個(gè)條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

在香港，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須確保有足夠資金完工，并通過(guò)信托專戶實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，保障資金安全。內(nèi)地預(yù)售許可時(shí)，25%的工程費(fèi)用投入即可。

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（二）建筑費(fèi)管理

香港開(kāi)發(fā)企業(yè)需在指定信托賬戶存入項(xiàng)目所需建筑費(fèi)，且不能自由提取。建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)憑“建筑師證明書(shū)”申請(qǐng)取回建筑費(fèi)，確?？铐?xiàng)用途必須為支付建筑費(fèi)。

內(nèi)地?zé)o此規(guī)定。建筑費(fèi)主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，房開(kāi)貸發(fā)放銀行會(huì)提出項(xiàng)目資金專戶管理要求，對(duì)于資金的支出逐筆監(jiān)督，保證用于項(xiàng)目建設(shè)。部分建設(shè)費(fèi)為預(yù)售收入（約30%），納入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理。

相較之下，兩地建設(shè)費(fèi)使用方式與構(gòu)成存在區(qū)別。香港建設(shè)費(fèi)完全由開(kāi)發(fā)企業(yè)籌措，通過(guò)信托專戶管理，使用上引入第三方證明，對(duì)款項(xiàng)使用要求更加嚴(yán)格。內(nèi)地建設(shè)費(fèi)中房開(kāi)貸通常不能全額覆蓋，由銷售收入補(bǔ)充，且資金賬戶不能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，實(shí)踐中亦存在被查封情況。

（三）預(yù)售資金與按揭貸款

香港購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合約時(shí)支付等同樓價(jià)5%的訂金（如有特別條款則額外支付），定金鎖定在開(kāi)發(fā)企業(yè)律師事務(wù)所的信托賬戶，直到項(xiàng)目完工確認(rèn)交付后，開(kāi)發(fā)企業(yè)才會(huì)收到款項(xiàng)。購(gòu)房者在房屋完成建設(shè)并正式交付前才申請(qǐng)按揭貸款。

內(nèi)地預(yù)售資金包括定金、首付款及按揭貸款等，涵蓋全部購(gòu)房款。購(gòu)房者在購(gòu)房合同網(wǎng)簽后申請(qǐng)按揭貸款，按揭貸款作為預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金由開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、監(jiān)理單位三方簽訂監(jiān)管協(xié)議的方式監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可以取用。

兩地預(yù)售資金的構(gòu)成、比例與按揭貸款使用時(shí)點(diǎn)存在較大差異。香港購(gòu)房者按揭貸款在項(xiàng)目完工后才申請(qǐng)發(fā)放，預(yù)售訂金比例也很低，預(yù)售訂金和按揭貸款不作為建設(shè)費(fèi)支出。而內(nèi)地預(yù)售資金涵蓋全部購(gòu)房款（首付、按揭貸款等），預(yù)售資金作為建設(shè)費(fèi)支出（約占30%），近年來(lái)有上升趨勢(shì)。

從銀行端看，香港銀行發(fā)放的按揭貸款是有現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)作為抵押物保障的。內(nèi)地銀行為預(yù)售房發(fā)放的按揭貸款則是尚在建設(shè)中的房產(chǎn)，銀行面對(duì)的是或有抵押物。按揭貸款與一般房屋抵押貸款不同，一般房屋抵押貸款是借款人為其經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)等活動(dòng)融資，而以房屋抵押作為還款保障；按揭貸款是借款人因購(gòu)買(mǎi)房屋并以所購(gòu)房屋作為抵押物而申請(qǐng)的貸款。當(dāng)開(kāi)發(fā)商發(fā)生爛尾，意味著借款人既沒(méi)有實(shí)現(xiàn)貸款目的，也沒(méi)有抵押物保障。所以，銀行也承擔(dān)著商品房建設(shè)爛尾的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。

香港早期有預(yù)售房的分期付款方式，遵循的是一般固定資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的規(guī)則，即在符合預(yù)售的條件下，購(gòu)房者首付50%的購(gòu)房款，以后按建房進(jìn)度分期支付房款，建房進(jìn)度由第三方機(jī)構(gòu)鑒定，購(gòu)房者有權(quán)參與監(jiān)督，最后10%尾款待收樓后支付。

總的來(lái)看，內(nèi)地預(yù)售房制度在一定歷史階段對(duì)快速增加住房供應(yīng)、解決居民住房方面的歷史欠賬、加快房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了積極作用。但制度本身也存在缺陷，開(kāi)發(fā)商形成高杠桿無(wú)序擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)方式與其不無(wú)關(guān)系。