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“存量盤活”與“增量釋放”再討論

早在2023年11月份的《保交樓這么難，里面藏著一個“三體問題”》文章中，筆者就陳述了存量和增量需要同等關(guān)注、并同時推進(jìn)落實的觀點，并建議存量房由城投企業(yè)“善后”、增量房由房地產(chǎn)企業(yè)“有序釋放”。今年5月的“新政”要義也與這一觀點和建議不謀而合，只可惜宏觀指標(biāo)已進(jìn)一步惡化。

既然如此，就需要重新審視目前面臨的處境并需要及時調(diào)整政策重點。延續(xù)5月《落實房地產(chǎn)新政，如何理解“人民性”和“政治性”》中的觀點，筆者認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是全力以赴保證“保障性住房”的足量供給，請注意關(guān)鍵詞：“全力以赴”和“足量”！

以往那種通過“政策吹風(fēng)”引導(dǎo)“預(yù)期”的捷徑已不再暢通，景氣指數(shù)下行通道中，市場已具備超乎尋常的“耐性”和“定力”予以回應(yīng)，并且能夠清楚分清是“敲鑼打鼓”還是“真刀真槍”。面對“預(yù)期調(diào)控”方式的失效，有關(guān)部門應(yīng)該放棄幻想，摒棄固執(zhí)，坦然接受，盡快回應(yīng)。

具體來講，就是不遺余力地開展保障性住房工程，收儲的對象不應(yīng)該只針對“已完工待售”和“未開工土地”，對于“保交樓”涉及的“在建”部分也應(yīng)跌價“收儲”方面釋出利好政策，與此同時“老破小”等二手待出售住房也應(yīng)考慮進(jìn)來。

解決“存量”問題不是目的，而是激發(fā)“增量”的手段。只有收儲的面足夠大，才能提供足夠的“流動性”實現(xiàn)“盤活”效果。不用擔(dān)心收儲導(dǎo)致風(fēng)險集聚到城投公司等國有企業(yè)，畢竟“居住”需求是剛性的，更何況是在“增量”受抑制的情況下。

如果政策執(zhí)行已將近兩個月，市場反饋平平，部分城市執(zhí)行的“以新?lián)Q舊”并非真正的“置換”，而是“賣舊”和“買新”的鏈接，激不起漣漪，更談何“流動性”。即使由少數(shù)人通過上述操作完成了置換，仍經(jīng)歷了“折價損失”，還會面臨未來“跌價風(fēng)險”，無法形成氣候。

對于“增量”部分的新建住房，市場會適時延遲共計或通過差異化定位避險。在此基礎(chǔ)上，政府也應(yīng)嚴(yán)格限制非差異化產(chǎn)品的備案和上市，至少在上述存量問題得到有效緩解之前。

至于房地產(chǎn)企業(yè)能否維持生命，筆者認(rèn)為“新政”采用的“白名單”制度也略顯力度欠缺，應(yīng)給予真實的資金支持，不排除采取地方政府直接輸血的激進(jìn)方式。

碧桂園清盤呈請聆訊延期至7月29日/資料圖澎湃新聞

“債務(wù)”緩釋宜交給時間

按照前面邏輯梳理下來，問題似乎已經(jīng)非常清楚。要破局，就要“輸血”。

以前，靠金融機構(gòu)間接輸血，地方政府債務(wù)資金匯聚至基建工程，浪費巨大；房地產(chǎn)企業(yè)推波助瀾，擠兌實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，居民住房壓力巨大；最終導(dǎo)致中小型城商行和農(nóng)商行風(fēng)險聚集，股份制商業(yè)銀行惜貸。

現(xiàn)在情況不容樂觀，地方政府通過發(fā)行政府債券募集資金用于合格的城投企業(yè)增資，專項用于擴(kuò)大范圍后的存量房收購，最終用作長期租賃住房供應(yīng)。不允許純粹的新建，也就是說收購的范圍重新調(diào)整為完工待售房、在建未售房。對于在建已售的“保交樓”，建議合理研判后變更規(guī)劃配建部分保障性租賃住房，這樣可以增加“保交樓”整體工程的收益性，適當(dāng)填補國有企業(yè)后期運營虧空。對于未開工的建設(shè)用地，要么出售給房地產(chǎn)企業(yè)以備差異化產(chǎn)品供給；要么由國有企業(yè)暫時收回，待市場回暖再做出售；要么變更土地性質(zhì)配建公共服務(wù)設(shè)施。

基于前面的測算，運營租賃保障房很可能出現(xiàn)虧損。這里需要補充一下，前期的虧損可以由地方政府進(jìn)行適當(dāng)補貼，后續(xù)根據(jù)企業(yè)運營狀況逐步退出。對于一二線城市而言，預(yù)計不會出現(xiàn)普遍性虧損，畢竟后期的物業(yè)運營收入將很好地覆蓋前期固定投入過大導(dǎo)致的虧損。

另外，對于房地產(chǎn)企業(yè)的輸血，建議由財政部發(fā)行國債或通過央企設(shè)立基金對“白名單房企”出資，有能力的地方政府按照房地產(chǎn)企業(yè)在本地區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)模、稅收及就業(yè)貢獻(xiàn)等綜合評估出資比例。待危機解除，中央和地方國資股權(quán)有序退出，為社會資本進(jìn)入做好鋪墊。

債務(wù)余額是個時點數(shù)，余額大小只會引起一時的“危乎高哉”。但在適當(dāng)周期內(nèi)，債務(wù)不會成為問題，反而是一個有效的政策工具，待經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，經(jīng)營性現(xiàn)金流入可以有效保障債務(wù)置換退出。

例如，截至2023年12月31日，中央財政債務(wù)余額為298608.35億元，地方政府債務(wù)余額為407373億元。從2023年末這個時點來看，中央和地方政府的債務(wù)余額都很大，但從2023年度這個時段來看，中央財政赤字僅31600億元，地方財政赤字僅為7200億元，同年度GPD增量則高達(dá)331984億元。2023年度，根據(jù)官方統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)的赤字率為-3.08%，而采取國際統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)的赤字率則達(dá)到-4.58%。如果剔除掉結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余資金，記入全國政府性基金預(yù)算差額情況，則廣義口徑的財政赤字率已達(dá)到-7.74%。

從下圖可知，近十年來財政赤字率對GDP增速有著較強的拉升作用，疫情之前如此，疫情期間更是如此。

數(shù)據(jù)來源：wind咨詢根據(jù)財政部數(shù)據(jù)整理

筆者并非債務(wù)貨幣化和現(xiàn)代貨幣理論（MMT）的鼓吹者，這里只在試圖破除部分讀者對債務(wù)的偏見和過分妖魔化。

很多人擔(dān)憂我們會重蹈歷史“四萬億”的覆轍——2008年11月我國政府推出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的十項措施，重點舉措包括加快建設(shè)保障性安居工程、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鐵路公路和基礎(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等。

在4萬億投資中，新增中央投資共11800億元，占總投資規(guī)模的29.5%，主要來自中央預(yù)算內(nèi)投資、中央政府性基金、中央財政其他公共投資，以及中央財政災(zāi)后恢復(fù)重建基金；其他投資28200億元，占總投資規(guī)模的70.5%，主要來自地方財政預(yù)算、中央財政代發(fā)地方政府債券、政策性貸款、企業(yè)（公司）債券和中期票據(jù)、銀行貸款以及吸引民間投資等。

我們簡要回顧一下當(dāng)時政策出臺的背景。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年全年CPI為5.9%，情況較好；進(jìn)出口總額25616億美元，同比增長17.8%，過去七年中增速首次低于20%，原因在于四季度進(jìn)口同比下降8.8%，而出口同比僅增長4.3%。究其原因，是受到國際市場需求萎縮、國際初級產(chǎn)品大幅下跌等因素的影響。到2009年，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)更加糟糕，全年CPI為-0.7%，全年貨物進(jìn)出口總額22072億美元，同比下降13.9%，外商直接投資金額下降2.6%。

也就是說，當(dāng)時主要是國際市場消費全面低迷導(dǎo)致我國出口萎縮嚴(yán)重，造成以出口為導(dǎo)向的國內(nèi)制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)下降，出現(xiàn)暫時性產(chǎn)能過剩而拉低消費價格指數(shù)。當(dāng)時的政策目標(biāo)是以投資替代出口，并形成中長期內(nèi)新的經(jīng)濟(jì)增長引擎。隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，國際資本持續(xù)流入推高價格指數(shù)，使得房地產(chǎn)市場一路高歌猛進(jìn)，土地財政依賴讓地方政府積累了過量債務(wù)壓力。

再看當(dāng)前階段，過去五年進(jìn)出口增量保持了一定的增長，盡管2023年全年貨物進(jìn)出口總額同比僅增長0.2%，但始終較為穩(wěn)定；且出口國結(jié)構(gòu)較彼時呈現(xiàn)多元化態(tài)勢，對東盟和金磚國家的出口增速強勁。

但與彼時不同的是，我國服務(wù)進(jìn)出口總額已達(dá)65754億元，且同比增長率高達(dá)10%。目前出口對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度較彼時有所降低，短期內(nèi)人民幣升值壓力不顯著，消費指數(shù)穩(wěn)定且維持在低位。

在企業(yè)出海及產(chǎn)能輸出、產(chǎn)能有待內(nèi)部消化的新的挑戰(zhàn)下，適當(dāng)?shù)拇碳ふ卟粫l(fā)如同彼時的持續(xù)通脹。因此，各位不宜過慮，相反應(yīng)積極呼吁適時適度的“刺激”。

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