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但是如果保障房也這么貼現(xiàn)，那還是保障房嗎？保障房就一定要便宜，不能比現(xiàn)在市場(chǎng)上的房子更貴。那么，保障房的收益怎么來(lái)？不解決收益問(wèn)題，就沒(méi)有一個(gè)政府愿意建保障房，因?yàn)槎际琴N錢(qián)的。所以，保障房的供給，首先要解決資金來(lái)源問(wèn)題。

當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本停止后，地方政府不缺錢(qián)修路、修橋、修機(jī)場(chǎng)，而是缺錢(qián)來(lái)維護(hù)這些機(jī)場(chǎng)、學(xué)校，給公務(wù)員、環(huán)衛(wèi)工人等發(fā)工資，這筆錢(qián)必須從稅收里來(lái)，必須要有現(xiàn)金流覆蓋，而不能用一次性賣(mài)地的錢(qián)給大家發(fā)工資，因?yàn)檫@是兩類(lèi)不同的錢(qián)。

在財(cái)政中，賣(mài)地的錢(qián)都進(jìn)入土地基金，而不是財(cái)政預(yù)算。進(jìn)入財(cái)政預(yù)算，就可以用來(lái)發(fā)工資，進(jìn)入土地基金，必須用于資本性建設(shè)。而在路橋等建設(shè)需求下降的情況下，房子的目標(biāo)也就變了，要以獲取租金、現(xiàn)金流為主。

圖自觀察者網(wǎng)

但是在中國(guó)有一個(gè)特點(diǎn)，就是稅收不是從個(gè)人來(lái)的，個(gè)人所得稅即直接稅的占比很??；我們國(guó)家最大的稅收，例如增值稅等等都是機(jī)構(gòu)繳納。你在我的城市里面就業(yè)，雖然你個(gè)人交的稅沒(méi)多少，但你就職的企業(yè)交得多，也就是企業(yè)替你交了。

所以，政府要給老百姓或城市居民提供廉價(jià)住房一定要有條件，不能是福利發(fā)放，政府也發(fā)不了。那么，政府的錢(qián)從哪兒收回來(lái)？就要和產(chǎn)業(yè)掛鉤。

政府提供廉價(jià)住房的目的，是為了吸引企業(yè)過(guò)來(lái)交稅。越能把房?jī)r(jià)壓下來(lái)的城市，企業(yè)越愿意去。因?yàn)槌鞘蟹績(jī)r(jià)太高，企業(yè)招工就很貴，就活不下去。勞動(dòng)力最大支出項(xiàng)就是住房，只要把房?jī)r(jià)壓下去，所有勞動(dòng)力都會(huì)變得便宜，但他們的凈收入比例并沒(méi)有降低，只是因?yàn)橹С鰷p少了。

基于保障房想要達(dá)到的上述目的，提供保障房的條件變成了不是在一個(gè)城市有戶口，而是必須有就業(yè)。你只要在我的城市就業(yè)，交五險(xiǎn)一金，我就認(rèn)為你在交稅，就可以滿足一定的申請(qǐng)保障房的條件。雖然保障房?jī)r(jià)格可能低于市場(chǎng)價(jià)格，可能政府沒(méi)賺到錢(qián)，甚至貼錢(qián)提供保障，但你所在企業(yè)交的稅足夠覆蓋你的支出。這樣一來(lái)，政府就從賣(mài)地的一次性資本性收入，變成經(jīng)常性稅收，城市也就完成轉(zhuǎn)型了。

在未來(lái)10年、甚至從現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始，政府缺的不是資本而是稅收，缺的是一般性收入，并且這個(gè)缺口會(huì)非常大?，F(xiàn)在我們的社保、醫(yī)保全都要從一般性支出里出，沒(méi)有稅收是根本扛不住的，所以應(yīng)該把政府收入從一次性的賣(mài)地變成持續(xù)性的稅收。而途徑就是從保障房里收，因?yàn)楸Ｕ戏坎拍鼙ＷC你的城市能夠有企業(yè)活下來(lái)，在這里交稅。

觀察者網(wǎng)：大家很關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，就是住建部明確保障性住房不得上市交易、實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理。也就是說(shuō)，保障性住房不能變更為商品房，流入市場(chǎng)。那么對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就要有一個(gè)相應(yīng)的退出機(jī)制，在退出機(jī)制的設(shè)計(jì)上您有什么建議？

趙燕菁：購(gòu)房者為什么要退出機(jī)制？買(mǎi)了，就住在里面；退出，就交給政府。政府用原價(jià)再內(nèi)循環(huán)，賣(mài)給其他需要的人。

觀察者網(wǎng)：政府要買(mǎi)這個(gè)房子？如果購(gòu)房者現(xiàn)在買(mǎi)了保障房，住到一定程度想要改善住房，要去買(mǎi)商品房，要把保障房賣(mài)掉，您的想法是政府把這個(gè)房子買(mǎi)下來(lái)？

趙燕菁：不是政府買(mǎi)下來(lái)，你只能賣(mài)給同樣具有申請(qǐng)保障房條件的人。新的大學(xué)畢業(yè)生、新的農(nóng)民工可能買(mǎi)不起商品房，但他們?cè)诔鞘欣U納五險(xiǎn)一金，符合保障房資格，就賣(mài)給他們。

新加坡的組屋也可以賣(mài)，但賣(mài)組屋的人也必須遵守賣(mài)組屋的條件。如果有一天突然想買(mǎi)豪宅改善下住房，就必須從組屋退出。打個(gè)比方，李嘉誠(chéng)也可以買(mǎi)組屋，但只能在一方享受。

新加坡把這兩類(lèi)房子分得非常清楚，我們就分得不太清楚。我國(guó)以前的經(jīng)濟(jì)適用房就出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題：有人買(mǎi)了以后過(guò)兩天退出來(lái)，然后過(guò)兩天又進(jìn)去，又退出來(lái)，在市場(chǎng)上從保障房、經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)去，從商品房出來(lái)，從中套利，最后就把經(jīng)濟(jì)適用房搞垮了。

其實(shí)，新加坡剛開(kāi)始是嚴(yán)格封閉的，不允許居民又買(mǎi)商品房，還享受保障房待遇，兩邊都沾光。不過(guò)，后來(lái)我聽(tīng)說(shuō)新加坡政府允許一部分有組屋的人可以買(mǎi)商品房，但條件是必須住在組屋，買(mǎi)的商品房可以租給其他人作為投資。這是很后來(lái)才有的政策。

當(dāng)然，新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是完全沒(méi)問(wèn)題，過(guò)于封閉導(dǎo)致它的融資能力特別差。所以從新加坡的經(jīng)驗(yàn)可以得知，保障房嚴(yán)格封閉管理也會(huì)帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：

第一，它的資金不能通過(guò)社會(huì)金融資本來(lái)解決。保障房成本很高，因?yàn)檎耐恋爻杀揪秃芨?，即使是按基?zhǔn)價(jià)給房地產(chǎn)商，也很高。在這種情況下，怎么才能降得更低？我認(rèn)為，如果完全不讓這房子上市，它就永遠(yuǎn)不可能在銀行里獲得融資，就必須得政府融資或者通過(guò)個(gè)人公積金來(lái)進(jìn)行償還。

第二，個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)較慢。買(mǎi)了保障房，一開(kāi)始是省錢(qián)了，但今后房?jī)r(jià)上升與你無(wú)關(guān)。假設(shè)你和鄰居住一樣的房子，鄰居是商品房，你家是保障房，鄰居到時(shí)候把房子一賣(mài)，套現(xiàn)幾百萬(wàn)，但你不行，你只能幾十萬(wàn)還給政府了。

到那個(gè)時(shí)候，恐怕有很多人會(huì)后悔買(mǎi)保障房。看著周?chē)姆績(jī)r(jià)上升，就想找政府游說(shuō)，希望能夠入市賣(mài)掉，但政府堅(jiān)決不能同意，一入市就是套利，因?yàn)槟阗I(mǎi)的時(shí)候便宜。

2023年12月24日，位于江蘇海安高新區(qū)的保障性住房工程正在加緊施工。圖自視覺(jué)中國(guó)

這就是政策必然帶來(lái)的后果。所以我想，有沒(méi)有可能像當(dāng)年房改一樣，假如說(shuō)5年后允許上市會(huì)出現(xiàn)套利，那能不能拉長(zhǎng)年限，允許在20年、30年后上市？這時(shí)候屋主這一輩子基本上也就“賣(mài)”給這個(gè)城市了。

如果是這種情況下允許上市，會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果呢？

首先，銀行可以給你貸款了，不管政府投資多少，你的租金對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)就是按揭，交到20年以后，還剩下幾萬(wàn)元，可以一次性補(bǔ)齊，房子歸你。這種情況下，銀行就愿意抵押，因?yàn)橘J款非常安全，如果你違約，銀行可以把房子收回來(lái)，到市場(chǎng)上一賣(mài)，大賺特賺，銀行恨不得你違約。但你一定不肯違約，借錢(qián)也得買(mǎi)下來(lái)，因?yàn)橘I(mǎi)下來(lái)之后到市場(chǎng)上一賣(mài)，你就能大賺特賺。所以，這種違約會(huì)非常少。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，這是非常好的抵押品。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，好處是不用出錢(qián)了，完全引進(jìn)社會(huì)資金。對(duì)家庭來(lái)說(shuō)，比如現(xiàn)在租房子，哪怕交的房租再便宜，最后租金也拿不回來(lái)；但是如果用我說(shuō)的這種方法，房租是按揭，不管交多貴，哪怕比市場(chǎng)的房租還高，這房子等到可以入市的時(shí)候，你也能拿回來(lái)，就相當(dāng)于儲(chǔ)蓄了。就跟我們用公積金一樣，一次性提出來(lái)，再補(bǔ)點(diǎn)錢(qián)，但這時(shí)候你的房子價(jià)格就和市場(chǎng)上同步了，你的家庭資產(chǎn)會(huì)暴增，一夜之間從原來(lái)的幾十萬(wàn)變成幾百萬(wàn)，其實(shí)什么都沒(méi)有變，只是房子從保障性住房變成了商品房。最終，每一個(gè)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張，加起來(lái)就是全社會(huì)的資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張，中產(chǎn)階級(jí)就創(chuàng)造出來(lái)了。

我國(guó)現(xiàn)在的中產(chǎn)階級(jí)就是1998年房改創(chuàng)造出來(lái)的，如果大量中產(chǎn)階級(jí)都有房子，這個(gè)房子在市場(chǎng)上可以作為抵押品、可以交易，那么整個(gè)政府的投資就會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，政府基礎(chǔ)設(shè)施越改善，每家每戶的房?jī)r(jià)越高，家庭財(cái)富增長(zhǎng)就會(huì)進(jìn)入快車(chē)道。

中國(guó)家庭財(cái)富的增長(zhǎng)其實(shí)比新加坡這些國(guó)家要快，我國(guó)的有房者比新加坡人有錢(qián)，因?yàn)樾录悠卤Ｕ戏康膬r(jià)格賣(mài)得低，而我國(guó)一下能賣(mài)很高的價(jià)格，這幾年中國(guó)家庭財(cái)富的增長(zhǎng)都與此相關(guān)。

所以，保障房必須封閉管理，是有道理的，也是中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)的，何況新加坡的經(jīng)驗(yàn)也證明了封閉有好處。但是，我覺(jué)得能不能在此基礎(chǔ)上做些改革，給它定一個(gè)時(shí)間限制，只要時(shí)間夠長(zhǎng)，相當(dāng)于政府給每個(gè)家庭注資了一大筆家庭財(cái)富。如果不到時(shí)限，政府也拿不到這筆錢(qián)。

假設(shè)你家的保障房值50萬(wàn)，同期商品房值500萬(wàn)，你一直住下去，這房子就一直是50萬(wàn)，那450萬(wàn)政府也拿不到，因?yàn)槟阕≡诶锩?，政府沒(méi)辦法把房賣(mài)掉。這時(shí)候只要有房改，什么都沒(méi)干，政府沒(méi)損失，老百姓卻增加了400多萬(wàn)的財(cái)富。這就是為什么中國(guó)在1998年的時(shí)候，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)突然暴漲；國(guó)家沒(méi)什么投資，只是允許房改，大城市的很多家庭一夜之間就成了百萬(wàn)元戶。這是我親身體會(huì)的。