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所以，我覺(jué)得應(yīng)該設(shè)計(jì)一個(gè)更巧妙的機(jī)制來(lái)解決資金融資問(wèn)題，解決家庭財(cái)富的擴(kuò)張問(wèn)題，將政府的公共服務(wù)“套現(xiàn)”。

觀察者網(wǎng)：現(xiàn)在大多數(shù)人手上持有的還是商品房，公眾勢(shì)必很關(guān)心保障房的建設(shè)和供給會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生哪些沖擊？

趙燕菁：沖擊可能是正面的，也可能是負(fù)面的，關(guān)鍵取決于能否將保障性住房和商品房區(qū)隔開(kāi)。現(xiàn)在之所以提供保障房，是因?yàn)榧词共惶峁?，需要保障房的群體也買不起商品房。不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為提供了保障房，商品房就完蛋了。

我認(rèn)識(shí)很多開(kāi)發(fā)商，買他們房子的人往往是老客戶，新進(jìn)入城市的群體其實(shí)不是他們的客戶。像農(nóng)民工、大學(xué)生等所謂的“新市民”，實(shí)際上是被排除在商品房范圍之外的，特別在頭部城市，這些人基本買不起房，只能租房或住城中村。這部分人所占的比例比我們想象得高，而保障房就是解決這部分人的住房需求。

另外，在戶型方面，如果保障房都是四十至六十平米的房子，隨著人們收入提高，肯定會(huì)選擇退出來(lái)，去住商品房，所以實(shí)際上是不會(huì)產(chǎn)生沖擊的。

新加坡將這二者區(qū)隔得很好，雖然房?jī)r(jià)落差很大，但是商品房并沒(méi)有受到影響，反而在不斷升值。

歷史上也是如此，我國(guó)1998年房改的時(shí)候很多人也擔(dān)心，因?yàn)楫?dāng)時(shí)大量商品房賣不出去，還有很多爛尾樓，市場(chǎng)需求很小。城市里70%的人有了房，大家擔(dān)憂房改以后人們也不會(huì)再買商品房。但是1998年房改以后，房?jī)r(jià)反而暴漲，正是這些有房的人才會(huì)去買商品房，都是買二套房、三套房。以前不買是因?yàn)橘I不起，而現(xiàn)在可以把房子租出去，用房租來(lái)交按揭，也可以把現(xiàn)在的房子賣掉去交首付，商品房反而一售而空。

所以關(guān)鍵看我們的政策設(shè)計(jì)，這種擔(dān)心是有可能的，但并不必然。

觀察者網(wǎng)：關(guān)于商品房，我注意到您之前在文章中曾多次呼吁，要放開(kāi)對(duì)“高端需求”的限制，想聽(tīng)聽(tīng)您在這方面的具體設(shè)想?！案叨诵枨蟆钡淖≌撛趺唇?？該不該限購(gòu)或者怎么制定限購(gòu)政策？進(jìn)一步而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展模式該如何構(gòu)建？

趙燕菁：這個(gè)問(wèn)題非常好，現(xiàn)在有錢人買一套、二套房子或買豪宅，對(duì)于我們是好是壞？我們先得把這個(gè)問(wèn)題解決，如果對(duì)我們好，就讓他們買，如果對(duì)我們不好，當(dāng)然要限制。

其實(shí)這個(gè)問(wèn)題我早就問(wèn)過(guò)新加坡同行，新加坡的房?jī)r(jià)比北上廣深都高，我問(wèn)他們?cè)趺床淮驂阂幌路績(jī)r(jià)。新加坡的同行問(wèn)，為什么要打壓？買房的不是新加坡人，都是周邊有錢的富豪；新加坡80%的住房問(wèn)題已經(jīng)解決了，如果你有錢但不想買商品房，只要你沒(méi)房，就都可以保證有房住。

只有房?jī)r(jià)越高，地價(jià)才能回收得越多，也就越有錢去給低收入人群提供保障。如果沒(méi)人交錢給政府，就得政府自己去保障，保障比例就會(huì)下降，因?yàn)楸Ｕ喜涣诉@么多人。

我們一定要理解商品房和保障房之間的關(guān)系。商品房，有錢人越是買，買兩套、三套，土地的收益才能收回來(lái)，我們才能拿這個(gè)錢去補(bǔ)貼需要保障的人，錢是這么轉(zhuǎn)移的。

這種情況下，我們?yōu)槭裁匆褍r(jià)格壓下來(lái)？人家本來(lái)愿意出100萬(wàn)買一套房子，我們非要50萬(wàn)賣給他；人家要買兩套，我們又限制套數(shù)。就好比買東西，不許你多買，還必須便宜買，這不是有毛病嗎？

中央政策強(qiáng)調(diào)，商品要回歸商品的價(jià)值、市場(chǎng)的價(jià)值，然后政府才能有錢去提高保障水平。要知道，中央政府可以印錢，但地方政府不能自己印錢，那么地方政府的錢從哪來(lái)？就是從富人那來(lái)，富人不花錢的話，錢從哪里來(lái)？

我們要辯證得看這個(gè)問(wèn)題，在這種情況下，就是商品房越貴越好。有錢人愿意出1000萬(wàn)買別墅，就讓他買，不要非讓他去住100萬(wàn)的套房。市場(chǎng)需要什么產(chǎn)品，就提供什么產(chǎn)品。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，沒(méi)有必要去限制什么容積率，政府的目標(biāo)就是盡量把地賣到最高價(jià)，做高收益。

有錢人嘛，用不著同情他們。美國(guó)人可能還覺(jué)得這房子比紐約便宜，他們是這么算錢的，而不是按照普通工薪階層的工資收入比、房?jī)r(jià)比來(lái)衡量的，對(duì)方的收入和這里的房?jī)r(jià)比跟你的收入房?jī)r(jià)比是兩回事。

我們就是要把這兩類房子分開(kāi)，政府就是保底，窮人必須有房，富人就要多花錢。所以，回到你的問(wèn)題，我們就應(yīng)該放開(kāi)對(duì)“高端需求”的限制。這正是為什么去年中央會(huì)議上提出來(lái)商品房要回歸到商品屬性，否則地方政府沒(méi)錢建設(shè)保障房。

觀察者網(wǎng)：2023年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央金融工作會(huì)議都提到了“三大工程”，其中除了剛剛聊到的加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，還有“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，現(xiàn)在仍有很多城市的城中村看上去又亂又差，在這兩大工程尤其是城中村改造方面，您有什么看法？

趙燕菁：城中村改造也是最近的一個(gè)熱點(diǎn)，因?yàn)樯弦淮巍芭锔摹崩瓌?dòng)房地產(chǎn)，大家覺(jué)得有的人大賺特賺，所以很多人以為這次城中村改造是不是新一次“棚改”。但這個(gè)想法是誤解。

城中村改造最關(guān)鍵的是方法，一定要選正確的方法。以前的方法是把城中村改成商品房，因?yàn)橹挥猩唐贩坎拍芨采w成本。但如果這次還延續(xù)這種改法，會(huì)非常危險(xiǎn)。

第一，現(xiàn)在征地得按市場(chǎng)價(jià)賠償拆遷房，不能按農(nóng)村的地價(jià)賠，否則拆遷戶拿著賠償款也買不到商品房，所以征地成本非常高。第二，城中村里違章建筑占百分之七八十，如果只賠合法的，人家不干，所以違章房也必須賠，成本就更高了。

怎么回收這筆錢？唯一的辦法就是賣商品房，賣的商品房面積不可能和賠的面積一樣，否則拆遷款、建房子的錢誰(shuí)出？一定要增容。最后導(dǎo)致的結(jié)果就是，市場(chǎng)上商品房本來(lái)就過(guò)剩，為了收回拆遷成本又推出一大堆商品房。如果房?jī)r(jià)上升，問(wèn)題不大；如果房?jī)r(jià)下降，拆完以后，房子賣不出去，全砸在手上，非常危險(xiǎn)。

有些城市改了一兩個(gè)村，覺(jué)得能夠平衡。為什么可以平衡？無(wú)論多少投資，拆遷成本多高，只要一直增加容積率，總能平衡，超過(guò)平衡的全是你賺的，所以政府說(shuō)可以改。但是如果幾百個(gè)村一起改，城里又沒(méi)有這么多人買你的房子，這時(shí)候房子就會(huì)崩盤。

房地產(chǎn)市場(chǎng)最近為什么會(huì)出現(xiàn)這么多問(wèn)題？很大一部分就是因?yàn)檎疬w以后平衡不了賬目，拆遷賠償完了，等到賣地建房的時(shí)候賣不出去，但錢已經(jīng)賠出去了，所以全砸在政府手里，很多城市在拆遷上面甚至壓了上千億。

與此同時(shí)，老房子拆了，新房要好幾年以后才能建成，這時(shí)候城中村的居民怎么辦？政府還得給錢讓人周轉(zhuǎn)、租房，而這筆周轉(zhuǎn)費(fèi)用就要好幾百億。一個(gè)城市的稅收一年才多少？

所以城中村千萬(wàn)不能瞎改，否則一旦掉進(jìn)財(cái)務(wù)陷阱，就很難出來(lái)了，很多城市就是陷在其中難以自拔。

2023年9月7日，河南濟(jì)源城中村改造正在進(jìn)行中。圖自視覺(jué)中國(guó)

但我的意思不是說(shuō)不改，而是要怎么改？首先，我們要搞清楚城中村有沒(méi)有用，它只是又臟又亂、藏污納垢的負(fù)面形象嗎？其實(shí)不是。

城中村有一個(gè)特點(diǎn)值得大家注意。我是做城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃控制的土地功能都是規(guī)劃局決定的，但是我們不可能預(yù)測(cè)到未來(lái)市場(chǎng)的需求，可能過(guò)兩年市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)新的需求，而這些新需求可能最后都去了城中村。城中村就像一個(gè)調(diào)節(jié)器，城市沒(méi)有的功能全在里面，缺倉(cāng)庫(kù)它就是倉(cāng)庫(kù)，缺辦公室它就是辦公室，缺住宅它就是住宅，缺什么它就是什么，所以到城中村里面看看，五花八門，什么都有。