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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）6月3日下午，鄭州土拍落幕。作為首批集中供地22個(gè)試點(diǎn)中北方最后一個(gè)城市，此次土拍備受矚目。

據(jù)了解，鄭州此次供應(yīng)地塊49宗，使用權(quán)面積共計(jì)2244298.8平方米，折合3396.4畝，起始價(jià)373.68億元。最終全部成交，無(wú)一流拍，成交總價(jià)414.21億元。

至此，被列入名單中的22個(gè)熱點(diǎn)城市中，除上海、武漢、成都3個(gè)城市之外，其余各城的首批集中供地結(jié)果已塵埃落定。據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，已完成出讓的19個(gè)城市累計(jì)成交金額達(dá)到8579億元。

開(kāi)小號(hào)，拼財(cái)力？

值得注意的是，鄭州此次推出土地多為定向的城改地，早已“名花有主”，真正公開(kāi)招標(biāo)地塊僅3宗，因此備受矚目，成為眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶對(duì)象，均被競(jìng)拍至30%溢價(jià)的熔斷價(jià)格，最終由萬(wàn)科、保利和金茂3大房企搖號(hào)獲得。

一提到“搖號(hào)”，不少關(guān)注土拍市場(chǎng)的人都會(huì)覺(jué)得似曾相識(shí)。

不錯(cuò)，這與此前廣州、南京、長(zhǎng)沙、福州等城市一樣，變成了一場(chǎng)比拼房企資金實(shí)力的“馬甲”之戰(zhàn)。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，3宗地塊至少有24家房企參與爭(zhēng)奪。除了全國(guó)性頭部房企如萬(wàn)科、碧桂園，大型國(guó)企/央企如綠地、保利、中海、華潤(rùn)等之外，還有不少河南本土房企如建業(yè)、綠都等。

但最終，全部被國(guó)資背景三大房企拿下，靠的當(dāng)然不只是運(yùn)氣，還有眾多展露資金實(shí)力的“小號(hào)”。

按照規(guī)定，每個(gè)參與競(jìng)拍企業(yè)都需要提前繳納起始價(jià)50%作為保證金，而24家房企爭(zhēng)奪單一地塊時(shí)，參拍企業(yè)最多超過(guò)90家。

以經(jīng)開(kāi)區(qū)地塊為例，這塊起拍價(jià)24.34億元、熔斷價(jià)31.66億元的地，但個(gè)公司保證金為12.175億元，但最終光保證金就收了超過(guò)800億元，相當(dāng)于近70家公司競(jìng)拍。

不過(guò)，這樣的操作并非哪里都行得通，在剛剛結(jié)束土拍的蘇州和即將到來(lái)的上海等地，都明確制定了“直接絕對(duì)控股子公司不得參與同一地塊競(jìng)買(mǎi)”的規(guī)定，且要求出讓金均為企業(yè)自有資金，違反規(guī)定將被列為“失信行為人”，并在接下來(lái)3年內(nèi)禁入。

有分析人士告訴觀察者網(wǎng)，是否禁止多個(gè)馬甲同時(shí)競(jìng)拍每個(gè)城市規(guī)定不同，事實(shí)上并無(wú)絕對(duì)的優(yōu)劣之分。禁止的可以在一定程度上保證公平性，而允許或者默許的，則可以將土地更大概率交給有實(shí)力者，也不能算錯(cuò)。

“但可以想見(jiàn)的是，‘拼馬甲’的行為必將導(dǎo)致行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，‘旱的旱死、澇的澇死’，等中小開(kāi)發(fā)商們撿不到漏準(zhǔn)備‘返鄉(xiāng)置業(yè)’、偏安一隅時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)連自己的后路也被大房企擴(kuò)張時(shí)順手抄了?！鄙鲜龇治鋈耸勘硎尽?

1.5萬(wàn)億土地收入呈南熱北冷

集中供地政策之外全國(guó)土地出讓數(shù)據(jù)同樣驚人。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)核心城市1-5月土地出讓金累計(jì)收入達(dá)14656億元，同比增長(zhǎng)33%；累計(jì)土地成交建筑面積21720萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%。

分城市來(lái)看，前5月共5個(gè)城市土地出讓金超過(guò)千億，其中甚至包括尚未進(jìn)行首批集中式土拍的上海，達(dá)到1014億元。其余4個(gè)分別為杭州、北京、廣州和南京，其土地出讓金總額分別為1971、1361、1268和1214億元。

前5月40城土地出讓金（億元）與同比增速

需要指出的是，就目前完成首批集中式土拍的19城來(lái)看，并非所有城市都受到房企追捧，不同城市之間的土拍“冰火兩重天”，總體表現(xiàn)為“南熱北冷”趨勢(shì)。

熱鬧如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價(jià)率均超過(guò)30%，高的超過(guò)100%，地王價(jià)格被不斷刷新；冷清如長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島，大半土地以底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)多幅因無(wú)人競(jìng)標(biāo)而流拍地塊。

其中，重慶市是本次集中土拍最火爆的城市，大部分的地塊均是高溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)到39%占據(jù)榜首，如沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一商住地塊甚至拍出了高達(dá)129.98%的溢價(jià)。

拋開(kāi)深圳、杭州等超熱點(diǎn)城市，位于長(zhǎng)三角的無(wú)錫共16宗地塊，結(jié)果15宗突破最高限價(jià)，并且由于土地競(jìng)價(jià)過(guò)于激烈，土拍計(jì)劃甚至由2天延長(zhǎng)至3天，火爆程度可見(jiàn)一斑。

相反，長(zhǎng)春雖然是第一個(gè)集中拍地的城市，但是房企土拍熱情不高，共推出51宗宅地有11宗終止掛牌，2宗流拍，剩余38宗土地中32宗以底價(jià)成交。

而青島本次推出63幅地塊，結(jié)果2宗流拍，61宗地塊中有60宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅2%，刷新集中土拍城市的底線。

集中供地城市之外同樣如此。如5月份揚(yáng)州廣陵區(qū)成交的 4 宗商住地塊，其中 3 宗溢價(jià)率都超過(guò)100%；襄陽(yáng)5月僅有一宗高新區(qū)的純宅地出讓，溢價(jià)率 83%。

而偏北方的城市5月成交地塊中，洛陽(yáng)平均溢價(jià)率5%、蘭州僅1%。

事實(shí)上，除了首都北京和中西部振興核心城市如鄭州、西安等極少數(shù)城市之外，其他北方城市大都如此。

房企無(wú)利潤(rùn)時(shí)代

值得注意的是，部分城市看似溢價(jià)率不高，并不意味著不夠火爆，而在于競(jìng)拍規(guī)則的不同。

例如北京土拍，號(hào)稱史上最嚴(yán)競(jìng)拍規(guī)則，既限定了地價(jià)和房?jī)r(jià)天花板，又設(shè)定了許多醫(yī)院、學(xué)校、道路等配建，最后還要開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍高標(biāo)準(zhǔn)住宅，土拍溢價(jià)率堪比無(wú)人問(wèn)津小城市，卻依然吸引了全國(guó)大半最有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。

而杭州則是在大約30%溢價(jià)率上限之后，競(jìng)拍自持比例，最高的一宗地塊以40%自持被拍走?？梢韵胂?，假如放開(kāi)了溢價(jià)率上限，恐怕地價(jià)溢價(jià)率要甩下重慶（目前平均溢價(jià)率最高）幾條街。

也正因此，即便溢價(jià)率不高，但去掉自持、配建、高標(biāo)準(zhǔn)之后，實(shí)際可售樓面價(jià)依舊高得嚇人，多幅地塊可售樓面價(jià)與最高房屋限價(jià)之間只差1萬(wàn)元/平方米，讓不管拍到還是沒(méi)拍到的開(kāi)發(fā)商都直呼“賠錢(qián)買(mǎi)賣(mài)”，房企無(wú)利潤(rùn)時(shí)代到來(lái)。

例如杭州土拍中表現(xiàn)亮眼的濱江集團(tuán)，在投資者大會(huì)上被問(wèn)及此處時(shí)，老板戚金興直言：努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

事實(shí)上，戚金興只是把所有房企想說(shuō)而不愿意說(shuō)，或者不愿意承認(rèn)的話都說(shuō)出來(lái)了。

那么，為什么房企明知不賺錢(qián)還要拼命爭(zhēng)奪呢？

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，拿到地的開(kāi)發(fā)商，只要能盡量控制成本做到不賠錢(qián)，或者不賠太多，就能至少保證一直有現(xiàn)金流，可以讓企業(yè)始終處于周轉(zhuǎn)狀態(tài)，這就給以后帶來(lái)無(wú)限可能，無(wú)論轉(zhuǎn)型還是發(fā)展上下游多元化產(chǎn)業(yè)依然可以賺到錢(qián)。

而土拍時(shí)一旦猶豫導(dǎo)致空手而歸，未來(lái)可能面臨的就是無(wú)房可售，或者只剩一些去化較差區(qū)域樓盤(pán)，屆時(shí)如果現(xiàn)金流斷裂導(dǎo)致大量到期債務(wù)無(wú)法償還，恐怕難逃破產(chǎn)危機(jī)或被收購(gòu)命運(yùn)。

與之呼應(yīng)的是，正當(dāng)大家都將注意力集中在土地一級(jí)市場(chǎng)時(shí)，大房企早已通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)收并購(gòu)賺得盆滿缽滿，如近期萬(wàn)科收購(gòu)西南房企藍(lán)光部分項(xiàng)目股權(quán)、融創(chuàng)整體收購(gòu)廣西“一哥”彰泰集團(tuán)……

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