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編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過(guò)后，泡沫一地。從全域限購(gòu)到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)會(huì)如何？

（文/張志峰 編輯/馬媛媛）因?qū)Υ蠛：蜔釒夂虻奶厥馇榻Y(jié)，北方尤其是北京和東北地區(qū)的人們?cè)诤Ｄ现脴I(yè)、度假、康養(yǎng)等等一系列剛性需求長(zhǎng)盛不衰。

同時(shí)，又由于獨(dú)特的地理位置以及落后的工業(yè)產(chǎn)出水平，這片曾經(jīng)的“蠻荒之地”自然而然成為了改革開放的長(zhǎng)期試驗(yàn)田。

從堪比美國(guó)西部淘金潮的海南淘金熱，到房地產(chǎn)金融泡沫全面崩潰；從國(guó)際旅游島概念的提出，到文旅地產(chǎn)在這里迅速蔓延從而引發(fā)“搶房潮”；從免稅店經(jīng)濟(jì)、國(guó)際醫(yī)療示范區(qū)等概念的崛起，到海南自貿(mào)港國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施，再到擁有單獨(dú)立法權(quán)、2025年全島封關(guān)，打造全球最大自由港等一系列利好政策的宣布……

自1988年建省、成立海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)至今，發(fā)生在這里的房地產(chǎn)、金融、外貿(mào)、旅游等等幾乎所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都始終牽動(dòng)著全國(guó)的眼球，不曾停歇。

闖海者，開荒者？

事實(shí)上，作為歷史上中國(guó)大陸的最南端，海南在長(zhǎng)達(dá)數(shù)千年的奴隸王朝和封建王朝統(tǒng)治時(shí)期，絕大多數(shù)時(shí)間都被看作是“不毛之地”，因此常常被“不殺文士”的朝代作為“流放罪臣”所用。

其中，最有名的當(dāng)屬宋代詩(shī)詞大家蘇軾，其在《自贊東坡像》中以調(diào)侃的口吻稱"試問(wèn)平生功業(yè)，黃州惠州崖州"，一路被貶至?xí)r人認(rèn)為“天涯海角”的崖州，即現(xiàn)在的儋州，至今仍有東坡書院留存。

而海南真正擁有建制始于初漢。據(jù)明代《正德瓊臺(tái)志》記載，海南島在秦代稱為“越郡外境”，屬其遙領(lǐng)的范圍，至西漢元年（公元前110年）始設(shè)儋耳、珠崖兩個(gè)郡。

直到1988年，海南建制正式升格為省，稱“海南省”，簡(jiǎn)稱“瓊”。

彼時(shí)，正值改革開放十周年之際，中國(guó)面臨如何進(jìn)一步深化改革和擴(kuò)大開放的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)已經(jīng)建立了深圳、珠海、廈門和汕頭個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，但這四個(gè)城市管屬于沿海城市經(jīng)濟(jì)體，對(duì)于廣大農(nóng)村地區(qū)仍需探索。

因此，中央需要一塊理想的試驗(yàn)田。

而1988年的海南鄉(xiāng)村人口占比超過(guò)80%，工業(yè)產(chǎn)出水平低下，人均GDP只相當(dāng)于全國(guó)平均水平的80%，有六分之一的人口生活在貧困線以下，加上其所具有的獨(dú)特且封閉的地理?xiàng)l件，是一個(gè)真正意義上的“原生態(tài)”蠻荒島嶼，幾乎滿足了中央改革實(shí)驗(yàn)的各項(xiàng)條件。

海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立之后，最先受益的自然是省會(huì)城市?？凇＿@個(gè)原本人口不到23萬(wàn)、總面積不足30平方公里的海濱小城，一躍成為中國(guó)最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)的首府，也成為了全國(guó)各地淘金者的“理想國(guó)”，新中國(guó)第一批“闖海人”也由此誕生。

其中名聲最響的自然是馮侖、潘石屹等“萬(wàn)通六君子”。

1987年，作為中央政治體制改革研究小組辦公室成員的馮侖才28歲，抱著“順便過(guò)來(lái)看一看”的態(tài)度踏上了這片土地，最終卻改變了他的一生。

而與他一樣，被裹挾著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的海南春風(fēng)所吸引，來(lái)自天南海北幾乎是一窮二白的年輕人超過(guò)了10萬(wàn)，人們把這里看作10年前的深圳，或許一開始并未隨身攜帶像“大革命”一樣的創(chuàng)業(yè)激情，只是抱著跟馮侖同樣“看一看”、“闖一闖”的態(tài)度。

那時(shí)的海南，盡管經(jīng)濟(jì)在快速增長(zhǎng)，但很多地方的基礎(chǔ)設(shè)施還不完善?！瓣J海人”對(duì)于當(dāng)時(shí)海南的第一觀感都是荒蕪。但作為國(guó)家設(shè)立的第二個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，這里也充滿機(jī)遇，闖著闖著說(shuō)不定就會(huì)在這片荒蕪的土地上找到屬于自己的道路，成就自己的一生。

其中功成名就的當(dāng)然不只是“萬(wàn)通六君子”，甚至在許多真正的企業(yè)家眼里馮、潘之流都只是末流，事實(shí)上如復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌、海馬集團(tuán)董事長(zhǎng)景柱、中視集團(tuán)董事長(zhǎng)劉文軍等等都崛起于這片土地。

瘋狂、毀滅

“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”成立之初，闖海者就有超過(guò)10萬(wàn)之巨，既有企業(yè)家、教師、大學(xué)生等精英階層，也包含大量底層打工者、偷渡者甚至從事一些灰黑產(chǎn)業(yè)的投機(jī)者。

由于基礎(chǔ)過(guò)于薄弱、缺乏開發(fā)本金，海南省政府決定用廣闊而不值錢的土地?fù)Q取開發(fā)投資。例如洋浦半島劃出的30平方公里土地作為開發(fā)區(qū)租出，區(qū)內(nèi)基建及招商全部由承包商負(fù)責(zé)。

就在開發(fā)商缺乏資金、政府急需用錢的背景下，政策也終于放開了。1991年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，明確了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，1992年，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始急速膨脹。

海南本土富豪冼篤信的崛起也是在此時(shí)，開啟了銀行借款－四處拿地－抵押貸款－開發(fā)銷售的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)模式，一躍成為海南首富，還一度當(dāng)選全國(guó)政協(xié)委員。

從1991年之前名不見(jiàn)經(jīng)傳，到1994年登上《福布斯》雜志中國(guó)富豪排行榜第三名，冼篤信只用了3年多。

而與他一樣悶頭賺錢的地產(chǎn)商，遠(yuǎn)不止馮、潘之流，多如過(guò)江之鯽。

數(shù)據(jù)顯示，1992年一年，這個(gè)人口只有六百余萬(wàn)的小島就出現(xiàn)了2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，商品房單價(jià)從1400元暴漲至5000元。要知道，當(dāng)時(shí)全國(guó)商品房均價(jià)只有995元/平，北上廣深的商品房均價(jià)直到1998年都還在5000元以內(nèi)。

以至于有人說(shuō)，他們不能稱之為開發(fā)商，只是專注于炒地皮、賣樓花的投機(jī)者。

資料顯示，海南省1989年房地產(chǎn)投資僅為3.2億元，而到了1992年，全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，全省財(cái)政收入的40％。

同時(shí)，以四大商業(yè)銀行為首，銀行資金、國(guó)企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的資本通過(guò)各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億。幾乎所有的開發(fā)商都成了銀行的債務(wù)人，最后的風(fēng)險(xiǎn)被壓在了銀行身上。

但當(dāng)所有人都沉浸其中無(wú)法自拔時(shí)，卻忽視了整個(gè)國(guó)內(nèi)的金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都處在剛剛起步階段，社會(huì)生產(chǎn)力嚴(yán)重不足的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，無(wú)論從哪一方面都難以支撐如此多的野心，當(dāng)嘗夠了政策紅利帶來(lái)的甜頭，所有都為之瘋狂過(guò)后，留下的就只剩瘡疤。