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天涯、海角、爛尾樓

1993年6月，中央宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，提出16條強力調(diào)控措施，包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。

于是，以四大行為首的資本集體撤離，整個海南表面火熱的房地產(chǎn)事業(yè)瞬間垮塌，除馮、潘、郭等少數(shù)人由于提前收到消息果斷逃離，冼篤信等一大批人迅速積累的財富也開始迅速消散。

同時，各大銀行和一些老牌券商如華夏證券、南方證券也損失慘重。為此，證監(jiān)會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

中國的首次經(jīng)濟大泡沫就在這樣的游戲中催生、瘋狂，直至崩潰，“天涯，海角，爛尾樓”在很長一段時間成為海南的“三大景觀”。

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，一度擁有全國10％的積壓商品房，沉淀資金約800億元。

這樣的情況一直持續(xù)到1999年，處置積壓房地產(chǎn)的工作才初步完成，而全部工作基本結(jié)束差不多要在2006年之后。

期間，海南省政府為解決省內(nèi)眾多信托投資公司的資金困難問題，還成立了海南發(fā)展銀行，但是僅僅存在了2年10個月，該行就因擠兌風(fēng)波被央行宣布關(guān)閉，海南發(fā)展銀行也成為新中國首家因支付危機關(guān)閉的省級商業(yè)銀行。

一位“闖海者”向觀察者網(wǎng)回憶稱，彼時的?？诜叛弁ト菭€尾樓，根本原因是生產(chǎn)力低下導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝速徺I力不足，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求，價格也遠(yuǎn)超人們所能承受的極限。而事實上，在暴風(fēng)雨的前夕，幾乎所有人都知道這種擊鼓傳花的炒樓游戲終究會崩盤，但沒人相信倒霉事會發(fā)生在自己身上，而是想著在崩盤前多撈一筆，再多撈一筆。

同時他表示，如今的海南樓市甚至全國樓市很大程度上都在沿用當(dāng)年做派，游戲規(guī)則和運作方式幾乎是相同的，不同的是投資者數(shù)量足夠多、資金量大，并且社會生產(chǎn)力能夠負(fù)擔(dān)得起。

有人總結(jié)道，淘金的熱浪雖然引發(fā)了危機，但卻促使了一大批人從中學(xué)習(xí)探索到了商業(yè)規(guī)則與邊界，也是海南建省33年最值得記憶的傳奇片段。從曾經(jīng)的荒蠻海島，變成如今高樓林立風(fēng)景宜人改革開放前沿，海南經(jīng)歷過熱鬧，也經(jīng)歷過陣痛，對于一個兼具改革開放前沿和自由貿(mào)易試驗使命的地方，那可能也是一段必需的旅途。

文旅地產(chǎn)圈地運動

誰能想到，如今處處因人才流失嚴(yán)重而掣肘的海南島，早在90年代初就開始面向全國各地輸送人才。

海南淘金熱之后，這些自以為已經(jīng)深諳房地產(chǎn)、金融等行業(yè)之道的人才，帶著各自領(lǐng)悟的技能來到全國各地投身于各個領(lǐng)域，甚至至今很多人認(rèn)為大陸地區(qū)的涉黃、涉賭等眾多灰黑產(chǎn)業(yè)都發(fā)源于此。

2001年，上一個傷口還未撫平，下一個實驗開始——海南建設(shè)國際旅游島的概念被提出，全國各地大小企業(yè)以及投資者再次將目光聚集而來。

不過，上一次泡沫余威猶在，畢竟許多爛尾樓依然佇立在城市的各個角落，即便大家都看好海南島的旅游島概念，但真正行動的僅有一些零星小動作。

直到2010年前后，各大開發(fā)商才開始緊鑼密鼓布局海南，同時吸引了大批的投資客，海南國際旅游島建設(shè)才算正式步入正軌。

這期間，海南島依靠獨特的自然環(huán)境和特殊政策，催生出來一種新的商業(yè)模式，即文旅地產(chǎn)。這個名詞在今天看來十分普遍，但在當(dāng)時，這個將房地產(chǎn)與旅游概念完美結(jié)合的新產(chǎn)物不失為一大創(chuàng)舉，也成為很長一段時間海南整體經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱。

其中體量最大的項目當(dāng)屬雅居樂2009年在陵水縣投資修建的清水灣旅游度假區(qū)以及恒大2010年在儋州投資修建的?；◢u項目，總投資額均超過1000億元。前者總占地面積約1.5萬畝，幾乎在一片不毛之地上修建而來；后者更是“無中生有”，由填海修建的3座人工島組成。

有這兩大項目打頭陣，2010年之后的海南文旅產(chǎn)業(yè)得以全面開發(fā)，來自全國各地的大小開發(fā)商紛紛布局，多如過江之鯽，包括萬科湖畔度假公園、碧桂園珊瑚宮殿、富力紅樹灣、融創(chuàng)日月灣、綠城藍(lán)灣、環(huán)球100寶龍城等等文旅項目紛紛登場圈地。

這種集旅游、酒店、住宅、商業(yè)、休閑娛樂、商務(wù)會議、醫(yī)療康養(yǎng)于一體的“城中城”文旅模式幾乎成為全國文旅地產(chǎn)的標(biāo)桿和典范。

此外，還衍生出如博鰲鎮(zhèn)為代表的商務(wù)會議主題開發(fā)區(qū)域和以復(fù)星集團旗下亞特蘭蒂斯領(lǐng)銜的海棠灣酒店群特色區(qū)域。

但由于沒有清水灣和?；◢u等項目的體量，或者缺少博鰲、海棠灣等地特色與條件，各大開發(fā)商往往更加重視住宅的銷售而忽視了相應(yīng)的旅游度假配套和生活設(shè)施建設(shè)，在經(jīng)歷了2010年初的“搶房潮”后，海南樓市再次整體步入低谷。

不過，海南文旅地產(chǎn)的開發(fā)模式此時已經(jīng)惹得無數(shù)企業(yè)和投資者眼紅不已，特別是企業(yè)老板們看到了海棠灣區(qū)域隨便一間酒店一晚輕松賣到3000-5000元，或者其他大型文旅項目，當(dāng)初約等于白送的地皮如今賣上了天價時，那些繁華背后的悲傷常常被他們選擇性無視，因此迅速將之復(fù)制向了全國各個角落。

但遺憾的是，文旅地產(chǎn)的核心仍是旅游資源，受到地域差異性影響，各地的旅游資源是不同的，因此文旅地產(chǎn)并不是靠簡單的復(fù)制成功案例就可以做好的。

于是，全國各地多了許多“鬼城”，部分開發(fā)商大都通過商業(yè)勾地獲取開發(fā)權(quán)限，然后大肆舉債進行建設(shè)，最后卻發(fā)現(xiàn)住宅商鋪都賣得差不多了，卻不像海南成功案例一樣可以輕松吸引到足夠的游客，于是干脆放棄掉本應(yīng)作為核心的運營管理工作，一心一意搞開發(fā)，最終發(fā)現(xiàn)周轉(zhuǎn)不通的時候為時已晚，或破產(chǎn)或跑路，無奈留下一地雞毛。

在2019年第五屆中國（海南）文旅資源對接大會上，原海南省旅游發(fā)展委員會巡視員陳耀直言，很多號稱文旅地產(chǎn)的項目重點在地產(chǎn)，而不在文旅。“不要盯著地產(chǎn)了，要盯著海產(chǎn)，如何做好海的文章?！彼J(rèn)為，海南今后旅游的空間，第一是海洋，第二是文化。