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編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過后，泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場未來的走勢會如何？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“全中國的冒險家都在海南。”

1988年建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)的海南，是繼深圳、珠海、汕頭、廈門之后的第五個經(jīng)濟(jì)特區(qū)，也是全中國十萬人“闖海人”的淘金圣地。

海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立之初，就提出建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、小政府大社會、推行住房市場化等一系列改革試驗。過度的自由讓海南豪車遍地、燈紅酒綠，無數(shù)個夢想家和探險者前赴后繼奔向海南。

“那個年代，來海南發(fā)展就等于鍍金！”按海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長、錦誠·海島服務(wù)商董事長王路的話說，當(dāng)時只有各行各業(yè)前往海南“進(jìn)修”的專業(yè)人士，才算真正見過世面，這也是萬通六君子馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、王啟富、潘石屹“闖?！惫适碌木壠?。

“不過，在海南成功的大佬有很多，萬通六君子聲名大噪并非有多成功，而是他們更會講故事”，在王路看來，“推行金融改革的馬蔚華、把海南椰樹牌椰汁推向島外市場的陳邦、海航集團(tuán)創(chuàng)始人陳峰、海南養(yǎng)生堂創(chuàng)始人鐘睒睒等等或許才是海南當(dāng)年的代表?！?

而海南淘金故事的完整邏輯，應(yīng)該是先有政策，后緊跟金融和實業(yè)，地產(chǎn)只是這些因素綜合下的最終結(jié)果。

十萬人才闖海南

1988年4月13日，第七屆全國人民代表大會第一次會議審議通過《關(guān)于設(shè)立海南省的決定》，決定將海南行政區(qū)從廣東省分出，設(shè)立海南省。彼時，海南地區(qū)全年生產(chǎn)總值僅有57.28億元，地方財政收入不到3個億。

同年8月，國務(wù)院發(fā)布《加快海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)開發(fā)建設(shè)的若干規(guī)定》即《三十條》，意在鼓勵境內(nèi)外企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個人投資開發(fā)海南，興辦各項經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)。

中央給予海南的優(yōu)惠政策很快就出現(xiàn)了成效。1988年，海南省生產(chǎn)總值77.13億元，同比增長10.3%；財政收入4.82億元，同比增長63.03%。其中，海南外貿(mào)進(jìn)出口總額6.65億美元，同比增長127.29%。

“那時的海南，金融市場大門洞開，而規(guī)則尚未建立，是一個過度自由化的大市場?！弊C大集團(tuán)創(chuàng)始人戴志康回憶和張志平、張高波一起參與設(shè)計和推動海南債券市場、股票市場和基金市場建立的過往，“有一種創(chuàng)造歷史的豪邁感”。

和戴志康一起“闖海”的還有來自全國各地的十萬人才。據(jù)海南日報報道，1990年人才大潮消退之前，海南庫存人才檔案有18萬之多，外界將之稱為“十萬人才過海峽”。

在“十萬人才”人才背后，大筆金融機(jī)構(gòu)的熱錢流入海南。但由于海南本地實業(yè)無法支撐起源源不斷的資金流入，以炒地皮為主的投機(jī)熱成為眾多資金的一個出口，“要掙錢，到海南；要發(fā)財，炒樓花”這一流行語傳遍全國。資料顯示，作為全國第一個推行住房市場化的城市，海南1992年全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半。

同年，在全國商品房平均單價未超過1000元的大背景下，?？谕醺髲B、德派斯大廈、海外大廈對外售賣均價約8000元/平方米， 珠江廣場住宅樓均價超9000元/平方米，南洋大廈更是賣到了12000元/平方米的天價。

招商銀行原行長馬蔚華就是在這個時間南下的。1992年10月，馬蔚華出任央行海南省分行行長，深度參與海南金融體制改革。

另一方面，海南股票、房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，終于在1993年6月被一紙戳破。當(dāng)時，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。一時間，眾多企業(yè)破產(chǎn)清空、一走了之，“天涯、海角、爛尾樓”也從此變成了海南新的代名詞。

而戴志康口中“激情燃燒、過度自由的歲月”其實非常短暫，替代的是長達(dá)超10年的修復(fù)期。