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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）當(dāng)行業(yè)重新洗牌之際，部分未上市中小房企登陸資本市場(chǎng)籌資的愿望也隨之落空。

10月21日，粵系房企方直發(fā)展集團(tuán)向香港聯(lián)交所主板遞交招股書半年之后，已被標(biāo)注為“失效”狀態(tài)。這意味著，這場(chǎng)籌備了近一年的IPO沖刺宣告折戟。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)巨大變革，多個(gè)規(guī)模房企頻頻爆雷，隨時(shí)面臨被吞并命運(yùn)，連過(guò)去幾年最被港股資本市場(chǎng)看好的物管行業(yè)IPO都幾乎凍結(jié)，中小房企上市難度勢(shì)必大幅增加。

業(yè)績(jī)猛增，毛利率高達(dá)41.9%

公開(kāi)資料顯示，方直發(fā)展隸屬于方直集團(tuán)，最早成立于1998年。除了方直發(fā)展，該集團(tuán)旗下還有方直投資集團(tuán)、方直心生活服務(wù)集團(tuán)、方直實(shí)業(yè)集團(tuán)等業(yè)務(wù)，涵蓋文旅、科工和商業(yè)以及物業(yè)服務(wù)、園林環(huán)境、建筑建設(shè)等板塊。

IPO前，方直發(fā)展董事長(zhǎng)兼CEO陳專為企業(yè)控股股東，與其配偶陳耀華合計(jì)持股達(dá)95%。

從招股書營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看，方直發(fā)展的主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售。2020年，該板塊業(yè)務(wù)收入為31.17億元，占比98.9%；而企業(yè)該年度合約銷售額約為31億元。

在如今行業(yè)集中度空前，動(dòng)輒數(shù)百上千億營(yíng)收、數(shù)千億銷售額的當(dāng)下，甚至無(wú)緣行業(yè)200強(qiáng)。

不過(guò)，2020年以來(lái)為了給赴港IPO搭橋鋪路，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張意愿和拿地積極性卻表現(xiàn)得空前高漲。

招股書顯示，2018-2020年方直發(fā)展的新增土地儲(chǔ)備分別為38.66萬(wàn)平方米、107.05萬(wàn)平方米、152.47萬(wàn)平方米；土地成本支出分別為4.13億元、3.56億元、8.45億元，占物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售成本的比例分別為18.6%、18.3%和43.3%。

2021年僅前兩個(gè)月，方直發(fā)展的新增土地儲(chǔ)備就達(dá)40.20萬(wàn)平方米，超過(guò)其2018年全年的新增土地儲(chǔ)備。

截至2021年1月31日，企業(yè)已布局廣州、深圳、惠州、東莞、珠海、中山、江門、陽(yáng)江、佛山、肇慶等大灣區(qū)多個(gè)城市。

其中尤以惠州為最。數(shù)據(jù)顯示，方直發(fā)展的項(xiàng)目數(shù)量共43個(gè)，有24個(gè)項(xiàng)目來(lái)自惠州，占比超過(guò)5成。其次是佛山，土地儲(chǔ)備占比總量的27.3%。相比之下，其在廣州和深圳兩個(gè)一線城市的項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)。

在盈利方面，似乎同樣在為IPO鋪路。

招股書顯示，2018年，方直發(fā)展歸屬母公司擁有人的凈利潤(rùn)為0.29億元，2019年則驟然飆升至2.44億元，同比增長(zhǎng)751.68%。2020年，方直發(fā)展錄得凈利潤(rùn)2.90億元，同比2019年仍然增長(zhǎng)18.75%。

值得一提的是，盡管規(guī)模不大，但企業(yè)毛利率水平始終處于行業(yè)高位，其在2019年達(dá)到41.9%的高點(diǎn)，幾乎是行業(yè)平均值的兩倍。

近3年融資成本超過(guò)11%

不過(guò)，與行業(yè)其他房企相似的是，方直發(fā)展急速擴(kuò)張之下，同樣面臨著“缺錢”窘境，甚至猶有過(guò)之。

招股書顯示，2018-2020年，方直發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率分別為93.88%，93.68%，86.83%，盡管略有下降，但依然高于監(jiān)管要求及行業(yè)均值。

而這三年間，企業(yè)的借款總額（包括銀行貸款及其他借款）逐年遞增，分別達(dá)到52.53億元、78.78億元和95.71億元。

同時(shí)，2020年方直發(fā)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-24.51億元，相較2019年同期的4億元大幅下降。

對(duì)此，公司也坦言：“錄得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出，主要由于持續(xù)增加物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)并加強(qiáng)土地收購(gòu)工作?！?

此外，方直發(fā)展的融資成本也居高不下，這或許是其急于謀求港股主板上市的直接動(dòng)因。

招股書顯示，2018年-2020年，企業(yè)分別錄得融資成本1.28億元、2.58億元以及1.58億元。其中，2018年、2019年的融資成本甚至要超過(guò)其當(dāng)期凈利潤(rùn)，2020年也達(dá)到了凈利潤(rùn)的一半。

3年間，企業(yè)借款（包括銀行借款及其他貸款）總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別高達(dá)11.2%、11.5%及11.1%。

至在2021年初，方直發(fā)展還有3筆銀行及信托融資貸需要結(jié)清，包括一筆到期日為2021年8月15日、年利率為7.41%的信托融資貸款；以及到期日為2021年9月21日、到期日為2021年12月21日、年利率為5.463%的銀行貸款。

這代表著，企業(yè)急需補(bǔ)充資金來(lái)作為對(duì)沖。

在招股書重，方直發(fā)展直言擬將募資凈額用作三個(gè)用途，分別為支付公司近期所收購(gòu)地塊的價(jià)格、償還部分銀行及信托貸款以及用于日常營(yíng)運(yùn)資金。

分析人士向觀察者網(wǎng)猜測(cè)，從正在下降的負(fù)債率來(lái)看，企業(yè)事實(shí)上已經(jīng)意識(shí)到事情的嚴(yán)重性。之所以在這個(gè)融資收緊的關(guān)頭進(jìn)行擴(kuò)張和IPO沖刺，很大可能是想通過(guò)上市籌資來(lái)盡快擺脫高債務(wù)和高融資成本的困局，從而避免被吞并命運(yùn)。

然而事與愿違，時(shí)隔6個(gè)月后，企業(yè)首次登陸港股資本市場(chǎng)的愿望落空，接下來(lái)將繼續(xù)沖刺港股IPO破局，還是尋求其他脫困方法，仍是未知之?dāng)?shù)。

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