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編者按：回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點(diǎn)這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

（文/張志峰 編輯/馬友友）歷經(jīng)了過去十余年“黃金年代”的跨越式增長之后，房地產(chǎn)企業(yè)積累的財富似乎在2021年有“一夜歸零”的趨勢。特別是恒大之后，房企暴雷之勢愈演愈烈，至今沒有停止跡象。

去年以來，中央及各地出臺了多項(xiàng)地產(chǎn)政策，從拿地端、融資端、開發(fā)端、銷售端全面地加強(qiáng)監(jiān)管。

尤其是融資、信貸雙雙收緊及新房預(yù)售款監(jiān)管制度，徹底管住了企業(yè)的“錢袋子”，讓過去沉迷于高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的相當(dāng)一部分房企驟然陷入流動性危機(jī)。

除了知名度較大的恒大、寶能、陽光城、花樣年等規(guī)模房企暴雷之外，根據(jù)人民法院公告網(wǎng)公布信息顯示，2021全年，全國已有396家房企發(fā)布破產(chǎn)公告，陷入流動性危機(jī)的地方房企更是多如牛毛。

流動性危機(jī)頻發(fā)

自1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期，全行業(yè)全面執(zhí)行“三道紅線、四檔管理”政策。

“三道紅線”即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍，監(jiān)管部門將房企分成紅、橙、黃、綠“四檔管理”。

根據(jù)監(jiān)管要求，到2023年底，所有房企“三道紅線”指標(biāo)實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

然而，其真正威力卻出乎所有人意料，這才第一年，就已經(jīng)導(dǎo)致房企紛紛陷入流動性危機(jī)。

簡而言之，以機(jī)構(gòu)投資者為主力的社會各界，沒有人愿意等到3年后塵埃落定，流動性欠佳的房企提前受到來自投資者、購房者、供應(yīng)商等各個相關(guān)方擠兌而隨時面臨“出局”風(fēng)險；而現(xiàn)金流較好的優(yōu)質(zhì)房企愈加受到資源傾斜和優(yōu)待，主要為大型央企和部分地方重點(diǎn)國營房企，無論拿地還是融資成本等方面的兩極分化趨勢不斷加深。

7月，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布部分債務(wù)未能如期償還的公告。

8月，陽光100中國表示未能支付到期的可轉(zhuǎn)換債券。

9月，恒大集團(tuán)理財停止兌付消息傳出，這一事件引發(fā)恒大自身流動性危機(jī)，也在一定程度上預(yù)示后續(xù)其他房企可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險。

10月以來，包括花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股等出現(xiàn)美元債務(wù)兌付困難的情況，這也導(dǎo)致中資地產(chǎn)美元債普遍大跌。

市場恐慌情緒由此蔓延開來，不少房企稍有風(fēng)吹草動，立刻陷入“股債雙殺”困局之中；新房市場方面，購房預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，“打新潮”不再，房屋交易量銳減導(dǎo)致房企現(xiàn)金流雪上加霜。

民營房企的老板們?yōu)榱嘶I集資金不得不親自操刀上陣、各顯神通。

最為出名的當(dāng)屬恒大許家印，暴雷之前即多次發(fā)動“朋友圈”各路大神引入戰(zhàn)投，借此半年內(nèi)讓有息負(fù)債驟減3000億元（6月19日，恒大宣布集團(tuán)的有息負(fù)債從年初8700億元降至5700億元），一度給市場傳遞出不少將要走出困境的信心。

然而，在1.9萬億總負(fù)債面前，即便再鐵的朋友也支撐不住。如香港富豪劉鑾雄夫婦，曾經(jīng)是許家印的座上賓，作為恒大股東也曾享受了豐厚的股息紅利，但這次寧愿賠錢，也要賣掉手中股份離場。

手中的牌出盡之后，許家印不得不變賣包括香港豪宅在內(nèi)的多處個人資產(chǎn)，前后為恒大注資70億元償債。

難過的不僅恒大，如藍(lán)光、當(dāng)代置業(yè)、富力、新力等多家規(guī)模房企，為了保命均在對外出售旗下物業(yè)、舊改項(xiàng)目、土地儲備等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛

然而，比起企業(yè)流動性危機(jī)，更讓社會大眾關(guān)心的則是暴雷之后，隨之而來的失業(yè)潮、爛尾樓以及理財產(chǎn)品逾期等與成千上萬人利益息息相關(guān)的問題，即便暫未暴雷的房企，也普遍受到流動性和市場下行周期影響，紛紛選擇裁員、降薪等方式“過冬”。

房企暴雷，最直觀的問題即爛尾樓數(shù)量暴增。

上世紀(jì)末，海南樓市泡沫為全島留下的創(chuàng)傷成為所有人心中永遠(yuǎn)的痛。從去年開始，全國各地開始爆發(fā)因質(zhì)量、裝修等問題引發(fā)的維權(quán)潮就引發(fā)過不少風(fēng)波，何況爛尾之后連房子都拿不到的情況。

因此，房企一旦暴雷，未開建土儲可依法收回，但無數(shù)在建工程的房屋交付問題就成為社會各界最大的考驗(yàn)。

這也是恒大陷入危機(jī)之后，許家印帶頭簽署“保交樓”軍令狀的重要原因。同時，恒大在武漢、長沙等多個城市的項(xiàng)目公司資金賬戶在第一時間被地方政府監(jiān)管甚至直接接管，也是地方政府為了保障員工工資及保證樓盤交付的重要措施。

除交付問題之外，商票和理財產(chǎn)品逾期等問題同樣值得關(guān)注。

其中，以商票貼現(xiàn)的方式支付供應(yīng)商貨款，在包括恒大、旭輝、榮盛發(fā)展、中南等規(guī)模房企中十分常見。

由于商票的承兌人是開票企業(yè)，而非銀行，不計入銀行信用體系，因此企業(yè)在遭遇現(xiàn)金流危機(jī)之后往往商票兌付的優(yōu)先級最低，這對于供應(yīng)商等利益相關(guān)方危害甚大，不少商票在房企暴雷之后，價值直接縮水70%以上。

其次是理財產(chǎn)品，作為資金密集型行業(yè)，同樣在不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中盛行，如寶能、佳兆業(yè)、陽光城等不少房企首次暴露其財務(wù)危機(jī)均始于理財產(chǎn)品逾期兌付。

值得一提的是，這些理財產(chǎn)品的投資人多為企業(yè)員工。更有甚者，企業(yè)直接按照員工職級下發(fā)理財產(chǎn)品購買指標(biāo)，少則萬余元，多則數(shù)百萬元，美其名曰“帶大家一起賺錢”“幫助公司共渡難關(guān)”。

然而，房企暴雷之后，這些員工理財產(chǎn)品大都血本無歸，還可能面臨降薪、欠薪、裁員等風(fēng)險。

盡管部分房企推出了實(shí)物資產(chǎn)兌付方案，用房子來抵債，但投資人大都不買賬：用來抵債的房子非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且能否如期交付尚且未知。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計結(jié)果顯示，就目前已公布數(shù)據(jù)的暴雷房企而言，其理財規(guī)模累計已經(jīng)超過900億元。更多尚未暴雷企業(yè)的潛在風(fēng)險，可想而知。

因此，有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)指出，央行多次提及“恒大問題是少數(shù)”“行業(yè)總體風(fēng)險可控”，但這些房企自身員工就有數(shù)萬名，涉及到的投資人、購房者、供應(yīng)商等相關(guān)利益群體更是數(shù)十萬計量，一旦暴雷，所引發(fā)的失業(yè)和財產(chǎn)損失問題的確不容小覷。

同時，上述人士亦指出，陣痛不可避免，但從長遠(yuǎn)來看，行業(yè)風(fēng)險出清之后，這一舉動將對“房住不炒”“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”總體方針的實(shí)施至關(guān)重要，大浪淘沙之后，未來房企也將逐步向資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型。

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