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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著4月下旬到來，一年一度的年報季終于宣告結(jié)束，A股與港股絕大多數(shù)房企已經(jīng)如約披露了2021年成績單。

回望2021年樓市，上半年如火如荼，房企高溢價搶地，購房者打新潮、交茶水費等炒房、搶房行為還屢禁不止；下半年，伴隨著部分規(guī)模房企暴雷，購房者預(yù)期逆轉(zhuǎn)，樓市驟然冰封。

于是，這份2021年年度報告變成了檢驗所有房企硬實力的重要窗口。

大浪淘沙之下，行業(yè)高杠桿、高利潤時代一去不返，有房企洗去光華，各種潛在危機進一步暴露臺前；亦有房企通過這張成績單向外界傳遞信心、展示肌肉。

也正因此，從沒有過哪一年，上市房企年報卻如此難產(chǎn)。截至目前，仍有十余家規(guī)模房企或因疫情、或因更換審計師，未能如期披露年報，從4月1日至今，這些企業(yè)仍處在停牌狀態(tài)中。

“降本增效”成為關(guān)鍵詞

觀察者網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，就如期發(fā)布年報的房企來看，2021年營業(yè)收入除融信、富力、合景泰富少數(shù)幾家之外，普遍仍保持正增長，但過半房企的凈利潤卻呈現(xiàn)明顯下滑趨勢。

也就是說，行業(yè)盈利能力普遍大幅下降。

即便頭部房企也大都未能幸免，如民營房企碧桂園2021年營業(yè)收入與凈利潤增幅分別為13%和-24.38%；央企巨頭中海分別為30.4%和-15.82%；半國資的萬科則為8.04%和-45.76%，在營業(yè)收入正增長的同時，凈利潤幾乎砍半。

國資房企中利潤率降幅較大的為華僑城，2021年營業(yè)收入同比增長25.25%，凈利潤卻大幅下滑超7成。

但也有少數(shù)房企在業(yè)績層面表現(xiàn)出了強大韌性，依舊保持利潤正增長，多以國資為主，如建發(fā)、華潤、金茂、越秀等均保持營收利潤雙增長。

而民營房企中，正增長的僅有綠城、龍湖、旭輝寥寥數(shù)家，增速分別為33.39%、19.25%、3.6%。

不過，即便上述房企，除了剛剛扭虧為盈且數(shù)額較小的大悅城之外，利潤增速也都遠遠小于營收，利潤率下降明顯。

有分析人士向觀察者網(wǎng)表示，主要原因在于2021年強調(diào)控之下，地價較高而新房價格嚴(yán)重受限，疊加購房者觀望情緒較濃與疫情影響因素，營銷費用普遍上升。此外，金融政策持續(xù)收緊，房企融資效果不佳，且融資成本上升帶來的影響也不可忽視。

為此，“降本增效”成為這次年報季上的關(guān)鍵詞之一。

“行業(yè)盈利能力的下滑只是回歸合理區(qū)間?！睆V州國資房企越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上指出，未來要精進管理，核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益，圍繞投資精準(zhǔn)度、項目開發(fā)效力、成本投放層面，營銷質(zhì)量提升將會是重點突破。

綠城中國管理層也表示，其未來三年關(guān)注品質(zhì)效率提升?！扒?年關(guān)注規(guī)模和投資，是未來3年的營收和利潤的基礎(chǔ)，未來會提升收入和利潤增長，今年和明年保持可觀增長回報股東?！?

現(xiàn)金為王，房企分化加劇

需要指出的是，對各大房企而言，還有一項工作排在降本增效之前。

在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之際，“生死”面前，一眾房企經(jīng)營策略由過去的“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)金為王”。首先保住公司現(xiàn)金流，在風(fēng)險之下如何生存成為關(guān)鍵，降杠桿、穩(wěn)杠桿成為行業(yè)共識。

正如碧桂園管理層在業(yè)績會上所說，公司在市場上行期是用銷售規(guī)?？己?，平穩(wěn)期是回款，下行期是可動用金額作為考核指引。?，F(xiàn)金流、保三條紅線，上行期做有利潤的現(xiàn)金流、下行期做有現(xiàn)金流的利潤。

不過，就結(jié)果來看，不同企業(yè)之間分化較大。

其中碧桂園手握現(xiàn)金最多，達到1813億元；萬科、中海、華潤置地的現(xiàn)金也超過千億，分別為1407.08億元、1309.56億元、1067.73億元。

有機構(gòu)統(tǒng)計34家規(guī)模房企的財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末共有2家歸為紅檔、14家歸為黃檔、18家歸為綠檔。

相較于2021年中期，德信中國、萬科等公司新晉綠檔房企行列，同時亦有如寶龍、融信、雅居樂等房企流動性危機加劇，部分指標(biāo)重新踩線。

具體來看，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率仍為三道紅線中最難達標(biāo)的指標(biāo)。34家房企中，13家房企不滿足該指標(biāo)低于70%的要求，指標(biāo)達標(biāo)率為61.76%。即便達標(biāo)房企也大都集中在67%至70%區(qū)間，其中在69%至70%區(qū)間的房企高達7家。

凈負(fù)債率指標(biāo)方面，僅2家房企未達標(biāo)。不少新達標(biāo)房企剛剛滿足100%標(biāo)準(zhǔn)線，而萬科、華潤、中海、中梁等房企指標(biāo)值低于40%，安全邊際較高。

最能體現(xiàn)資金實力的現(xiàn)金短債比方面分化嚴(yán)重。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末未能滿足現(xiàn)金短債比大于1標(biāo)準(zhǔn)的踩線房企由年中的2家增加值5家，而現(xiàn)金流較為充裕的龍湖和建發(fā)兩家房企則超過6，中海為3.43。

從與流動性直接相關(guān)的融資成本方面來看，房企間分化更為明顯，有的低至1.4%，有的卻高達9.71%，后者是前者的6.94倍。

總體而言，國資占比絕對的優(yōu)勢地位。如中海、五礦地產(chǎn)、華潤置地、中國金茂等，均以低于4%的融資成本在列。

民企表現(xiàn)較為出色的，則有龍湖、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝等主體，分別為4.14%、4.82%、5.2%、5%。加之近來行業(yè)資金端暖風(fēng)頻吹，這類優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)先受益。

克而瑞研究中心認(rèn)為，雖然房企的面臨著營業(yè)收入增長放緩、利潤增長減速、利潤率走低等困境，但各房企降杠桿、穩(wěn)杠桿工作推進均有顯著成效；在投資上，房企表現(xiàn)出更高的謹(jǐn)慎性，布局上更偏向一二線核心城市，多元化業(yè)務(wù)也正在如火如荼的開展。因此對于行業(yè)未來仍充滿信心。

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