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房企美元債償債新高峰到來,央國企優(yōu)勢顯現(xiàn)
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)當(dāng)所有人的目光都聚焦在“保交付”時,又一個償債高峰悄然而至。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年6-7月,200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1755億元,其中民企到期債務(wù)壓力巨大,約有1178億元債券到期,占比達(dá)67%。
另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),今年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為4920.7億元,其中8月為年內(nèi)又一償債高峰,單月到期余額1011.7億元。而樓市銷售沒有明顯回暖,民營房企融資環(huán)境依然嚴(yán)峻,預(yù)計未來仍有房企不得不加入債務(wù)違約陣營。
與之相對的是,多家國資背景房企及頭部民營房企集體發(fā)債,融資端回暖消息不斷,發(fā)債金額最高可達(dá)百億。
兩相對比之下,行業(yè)普遍認(rèn)為,新一輪收并購大戰(zhàn)將起,初期主要表現(xiàn)在單個項目及物管公司層面,但隨著兩極分化不斷加大,恐將迅速蔓延至企業(yè)整體層面。
違約房企數(shù)量增加
在經(jīng)過“樓市下行周期”一年發(fā)酵后,房企最賴以生存的銷售回款遭遇持續(xù)打擊,此次危機(jī)就顯得更加嚴(yán)峻。
最近1月時間內(nèi),就有景瑞控股、俊發(fā)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、融信中國等多家規(guī)模房企相繼倒在了“高峰”之下。
7月22日,上海老牌房企景瑞控股公告稱,一支票面利率12%、余額2.6億美元優(yōu)先票據(jù)即將到期,公司預(yù)計不能按期支付。
同日,立足云南的俊發(fā)地產(chǎn)也正式宣告違約,違約金額僅僅是一支美元債利息,合計1303.5美元,且已經(jīng)延期1月。
而寶龍、融信等在經(jīng)過一系列展期、交換要約等輾轉(zhuǎn)騰挪之后無力支撐,均在7月份因美元債宣告違約。
也正由此,7月25日,高盛以行業(yè)壓力上升為由,將中國高收益房地產(chǎn)債券2022年的違約率預(yù)測從31.6%上調(diào)至45%。
高盛表示,房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險正在上升,高收益房地產(chǎn)債券今年迄今的違約率達(dá)到28.7%。房貸斷供凸顯了建設(shè)無法按期完工的現(xiàn)象廣泛存在,也反映了開發(fā)商面臨的嚴(yán)重資金壓力。
不過,隨著銀保監(jiān)會“有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”政策逐漸落地,這一狀況并未有橫向蔓延趨勢。有國資背景的企業(yè)及部分頭部民營房企卻確有明顯回暖趨勢,近期多家密集發(fā)債破冰,且融資成本有所下降。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,2022年7月,房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為466.24億元,相較于去年7月的543.85億元,同比下降14.27%,但降幅明顯收窄;平均利率為3.31%,同比反而進(jìn)一步下降0.65個百分點(diǎn)。
如7月21日,萬科披露了2022年度第一期綠色中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果,發(fā)行金額為30億元,利率3%;25日,保利一起公司債發(fā)行結(jié)束,最終發(fā)行規(guī)模為20億元;同日,華潤置地發(fā)布一起公司債發(fā)行計劃,擬發(fā)行金額100億元。
新一輪并購潮將起
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)分析稱,如今樓市一方面努力處理問題樓盤,保交付;另一方面隨著政策糾偏,優(yōu)質(zhì)房企的正常融資需求已經(jīng)有所保障,避免行業(yè)形勢惡化。
不難預(yù)測,房企間兩極分化形勢進(jìn)一步加劇,勢必引發(fā)大規(guī)模收并購。而央國企普遍肩負(fù)著一定“保交付”任務(wù),目前由于問題樓盤過多、資金不足等因素只能限于項目間收并購,但隨著交付問題逐步化解,收并購規(guī)模也將迅速加大。這一過程中,頭部民營房企或部分混合經(jīng)營類房企本著擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模等目的,也會適度參與其中。
事實(shí)上也的確如此。
在剛剛結(jié)束的7月,雖未發(fā)生一起大規(guī)模收購事項,單個項目或物管公司層面的并購卻較為頻繁。
7月21日國務(wù)院新聞發(fā)布會上,銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,將積極加強(qiáng)與住建部、人民銀行部門的協(xié)同配合,主動參與合理解決資金硬缺口方案研究,做好具備條件的信貸投放,支持地方更有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
7月19日,河南國資委旗下河南資產(chǎn)與鄭州國資委旗下鄭州地產(chǎn)集團(tuán)共同成立地產(chǎn)紓困基金,明確表示紓困對象為問題樓盤,而非房企。
企業(yè)層面同樣如此,如中國金茂37億元將甬云房地產(chǎn)及甬煥房地產(chǎn)收入囊中,龍湖13億港元收購與合景泰富合作香港啟德項目公司,雅居樂3.7億收購祥生控股紹興項目公司等。
同時,民營房企或?qū)で髧Y“聯(lián)姻”,或廣泛開展企業(yè)間的戰(zhàn)略合作,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。如旭輝瓴寓與錦江發(fā)展、綠城管理與中國奧園、招商蛇口與招商平安資產(chǎn)等,房企在商業(yè)、保障房、融資等方面達(dá)成重大戰(zhàn)略合作,發(fā)揮各自領(lǐng)域中的戰(zhàn)略優(yōu)勢,形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合局面。
有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱,融資受限、問題樓盤頻發(fā)的背景下,國央企優(yōu)勢被無限放大,土地市場中更是幾乎“包場”。從此次交付危機(jī)不難看出,國企成為政策性的救助工具,借此來管控風(fēng)險。在未來,隨著國央企逐步加大二級市場中收并購力度,勢必掀起一場并購大潮,從而擠壓民營房企生存空間、主導(dǎo)整個房地產(chǎn)市場,最終帶動各方預(yù)期向上,行業(yè)穩(wěn)定有序,實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
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標(biāo)簽 債務(wù)違約- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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