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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）帶著港交所長(zhǎng)租公寓第一股光環(huán)上市的魔方生活，各項(xiàng)數(shù)據(jù)并不理想。

9月26日晚間，魔方生活向港交所提交上市申請(qǐng)書(shū)。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，魔方生活分別實(shí)現(xiàn)收入9.47億元、9.49億元、14.71億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為24.7%；截至2021年6月30日止六個(gè)月，魔方生活收入8.5億元，較2021年同期的6.85億元增加24.15%。

收入連年上漲，凈利潤(rùn)卻坐起來(lái)過(guò)山車，2019年至2021年，魔方生活分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.64億元、-2.31億元、2.95億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率雖高達(dá)115.6%，但卻無(wú)法掩蓋其在2020年出現(xiàn)增收不增利的局面。

進(jìn)入2022年，魔方生活在上半年獲得凈利潤(rùn)僅41萬(wàn)元，不僅較2021年同期的16170.2萬(wàn)元（1.62億元）減少99.75%，甚至連其2021年同期凈利潤(rùn)的零頭都不到。

“獨(dú)立的”第一

2009年，魔方生活在南京開(kāi)出第一家門店，成為國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)的第一個(gè)吃螃蟹的人。彼時(shí)，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還處于空白階段，無(wú)論是行業(yè)成熟度還是相應(yīng)的規(guī)章制度、盈利模式等都有待完善。

在長(zhǎng)租公寓到底能不能掙錢的疑問(wèn)中，魔方生活憑借數(shù)次融資跑馬圈地，2013年進(jìn)入上海和廣州，2014年擴(kuò)展到北京和深圳，2016年新增杭州，截至2021年底，魔方生活共運(yùn)營(yíng)75887套在營(yíng)公寓。

根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營(yíng)公寓數(shù)量計(jì)算，魔方生活在獨(dú)立的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中排名第一。魔方生活也將這一點(diǎn)作為企業(yè)優(yōu)勢(shì)，并表示之所以能夠從競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，是因?yàn)樽陨硎恰爸袊?guó)規(guī)模最大、發(fā)展迅速的獨(dú)立的集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)平臺(tái)。”

但若將“獨(dú)立的”前綴去掉，魔方生活這“第一”的位置就坐不穩(wěn)了。

據(jù)克而瑞整理的中國(guó)住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模榜TOP10顯示，2021年萬(wàn)科泊寓以15.7萬(wàn)間的成績(jī)領(lǐng)先，位居榜首，也是唯一一家開(kāi)業(yè)規(guī)模突破15萬(wàn)間的租賃企業(yè)；龍湖冠寓也已突破10萬(wàn)間開(kāi)業(yè)規(guī)模；魔方生活由于不像房企系擁有較強(qiáng)的資源背書(shū)，發(fā)展至今已開(kāi)業(yè)9.2萬(wàn)間。

也就是說(shuō)，若單純按開(kāi)業(yè)規(guī)模計(jì)算，魔方生活并不是中國(guó)規(guī)模最大、發(fā)展迅速的集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)平臺(tái)。

進(jìn)入2022年，魔方生活雖在大連、福州、廣州、杭州和合肥等10余個(gè)城市布局了超過(guò)6500間白領(lǐng)公寓，但整體開(kāi)業(yè)數(shù)量仍排在萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓之后，位居第三名。招股書(shū)披露，截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394個(gè)地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)76190套在營(yíng)公寓。

可對(duì)比的是，同期，萬(wàn)科泊寓累計(jì)開(kāi)業(yè)16.95萬(wàn)間，管理房源20.99萬(wàn)間；龍湖冠寓開(kāi)業(yè)規(guī)模超11萬(wàn)間，較2021年底增長(zhǎng)3.77%。

值得一提的是，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在拆分萬(wàn)物云上市之際曾表示，萬(wàn)科泊寓規(guī)模位列集中式公寓全國(guó)第一，相信再經(jīng)過(guò)幾年耕耘，泊寓也能達(dá)到上市的條件。

這意味著，若泊寓同樣擇在港交所上市，那么，魔方生活“港交所長(zhǎng)租公寓第一股”的光環(huán)也將不保。

“我們?cè)谧赓U公寓市場(chǎng)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)?！蹦Х缴钐寡?，倘若公司未能有效應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，既有可能會(huì)失去市場(chǎng)份額，且公司的業(yè)務(wù)、前景及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可能會(huì)受到重大不利影響。

出租率下滑

和排名第三相比，不斷下滑的出租率更需要引起重視，因?yàn)檫@決定了魔方生活的整體利潤(rùn)水平。

招股書(shū)顯示，魔方生活運(yùn)營(yíng)租賃公寓的模式有兩種，分別是直營(yíng)模式、加盟管理和第三方托管模式。2022年上半年，魔方生活在26座城市的394個(gè)地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)76190套在營(yíng)公寓，其中，直營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)50074套，占比65.72%；加盟管理及第三方托管模式經(jīng)營(yíng)26116套，占比34.28%。

雖然加盟管理及第三方托管模式占比不少，但對(duì)魔方生活收入的貢獻(xiàn)并不大。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，魔方生活加盟管理和第三方托管模式分別產(chǎn)生收入920萬(wàn)元、1870萬(wàn)元及3780萬(wàn)元，占同期總收入的1.0%、2.0%及2.6%，截至2022年6月30日止六個(gè)月，加盟管理和第三方托管模式產(chǎn)生收入17.6百萬(wàn)元，占同期總收入的2.1%。

直營(yíng)模式仍是魔方生活收入的主要來(lái)源。2019年至2021年，魔方生活通過(guò)直營(yíng)模式分別產(chǎn)生收入9.11億元、9.13億元及13.9億元，占同期總收入的96.2%、96.2%及94.5%，截至2022年6月30日止六個(gè)月，魔方生活自直營(yíng)模式產(chǎn)生收入8.09億元，占同期總收入的95.2%。

作為收入占比超9成的主力軍，直營(yíng)模式面臨出租率下滑的困境。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，魔方生活直營(yíng)模式的平均出租率分別為88%、80.2%、86.5%，整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

截至2022年6月30日止六個(gè)月，魔方生活直營(yíng)模式的平均出租率為82.4%，較年前減少4.1個(gè)百分比，其中，藍(lán)領(lǐng)公寓出租率為85.4%，同比增加0.4個(gè)百分點(diǎn)；白領(lǐng)公寓出租率為81.2%，同比減少5.8個(gè)百分點(diǎn)。

和其他行業(yè)不同的是，受租賃市場(chǎng)先拿房、后招租模式影響，哪怕在出租率下滑、收入減少的情況下，長(zhǎng)租企業(yè)仍需向業(yè)主支付租金及向員工支付薪資，并需要進(jìn)行定期維修及維護(hù)以保持租賃公寓的吸引力。

“我們向客戶轉(zhuǎn)移增加的成本的能力有限，因?yàn)樽饨鹪谧馄趦?nèi)相對(duì)固定?！蹦Х缴钐寡裕词构镜氖杖霚p少，成本及開(kāi)支仍可能會(huì)保持不變或增加，而這可能會(huì)對(duì)公司的凈利潤(rùn)率及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮蟛焕绊憽?

受此影響，截至2022年6月30日止六個(gè)月，魔方生活收入8.5億元，較2021年同期的6.85億元增加24.15%；凈利潤(rùn)僅41萬(wàn)元，較2021年同期的1.62億元減少99.75%，陷入增收不增利的困境。

魔方生活表示，倘若公司未能提供令人滿意的客戶體驗(yàn)或以其他方式維持或提高客戶信任，公司的客戶基礎(chǔ)規(guī)模及公寓的出租率可能會(huì)停滯不前或下降，會(huì)對(duì)公司業(yè)務(wù)造成重大不利影響。

一年內(nèi)資金缺口超4億

作為與商業(yè)地產(chǎn)類似的重資產(chǎn)賽道，長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張離不開(kāi)大筆資金。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，魔方生活此前共完成4輪融資：2012年6月，魔方生活完成A輪融資并啟動(dòng)全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略；2012年12月，魔方生活獲得華平投資B輪融資；2016年魔方生活獲得3億美元C輪融資，中航信托領(lǐng)投、美國(guó)華平集團(tuán)跟投；2019年魔方生活獲得1.5億美元D輪融資，中航信托、美國(guó)華平集團(tuán)、加拿大領(lǐng)先的養(yǎng)老基金管理公司CDPQ等跟投。

但這些資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋魔方生活的擴(kuò)張投入，不得以，魔方生活選擇舉債擴(kuò)張。截至2022 年上半年，魔方生活總資產(chǎn)為139.22億元，總負(fù)債為113.78億元，負(fù)債率達(dá)81.7%，其中，流動(dòng)負(fù)債總額為27.22億元，非流動(dòng)負(fù)債總額為86.56億元。

具體來(lái)看，魔方生活的流動(dòng)負(fù)債凈額由截至2019年底的7.03億元增加90.7%至2020年底的13.41億元，再進(jìn)一步增加12.4%至2021年底的15.06億元。截至2022年6月30日，魔方生活的流動(dòng)負(fù)債凈額為15.43億元。

對(duì)于流動(dòng)負(fù)債凈額的不斷增加，魔方生活表示，主要是租賃及經(jīng)營(yíng)的公寓社區(qū)數(shù)量增加，導(dǎo)致租租賃負(fù)債的即期部分有所增長(zhǎng)；其他應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)計(jì)費(fèi)用隨著業(yè)務(wù)擴(kuò)張而增加。

與此同時(shí)，魔方生活現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈額減少。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，魔方生活經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為5.58億元，投資活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為-0.88億元，融資活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為-4.98億元。

受此影響，截至2022年6月底，魔方生活現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈額為-0.27億元，在手現(xiàn)金及等價(jià)物僅6.23億元，同期魔方生活一年內(nèi)償還的銀行及其他借款為10.49億元，資金缺口約4.26億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋短期債務(wù)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，魔方公寓此次尋求上市，看似時(shí)機(jī)不好，其實(shí)反過(guò)來(lái)也是一個(gè)最好的時(shí)機(jī)，尤其是在房地產(chǎn)下行壓力下，房源的整合和盤活是大趨勢(shì)。魔方若是上市，后續(xù)房源收購(gòu)的成本有望降低，對(duì)于其擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模有積極的作用。

另值得一提的是，上市并不是企業(yè)的終點(diǎn)，而是企業(yè)發(fā)展另一階段的起點(diǎn)，在資本市場(chǎng)上的眾多長(zhǎng)租玩家也不乏有“前浪死在沙灘上”的情況。譬如，真正的長(zhǎng)租公寓第一股青客公寓，在上市兩年后就進(jìn)入破產(chǎn)清算結(jié)階段；蛋殼公寓的一聲響雷，不僅結(jié)束了自己的上市之旅，也揭開(kāi)了長(zhǎng)租企業(yè)爆雷的序幕。

此次魔方公寓上市是緣是劫，還未可知。