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融資改善加速行業(yè)風險出清

2022年12月16日的萬科臨時股東大會上，萬科董事局主席郁亮談到行業(yè)變化稱，時隔20年，房地產再次成為支柱產業(yè)，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、廣度超出了預期和想象”，“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。

讓郁亮看到曙光的關鍵，是政策面利好消息接踵而至。

自2022年11月以來，監(jiān)管部門頻頻出臺房地產幫扶措施，信貸、債券和股權融資“三箭齊發(fā)”，托底意向非常明顯。

緊接著，“金融16條”向優(yōu)質房地產企業(yè)提供了萬億級別的意向授信額度；政策支持民營企業(yè)發(fā)債融資，預計額度達到2500億元；重啟了地產企業(yè)的股權融資。

年尾，中央經濟工作會議、國務院常務會議不斷釋放穩(wěn)定房地產市場的政策信號。自高層重申“房地產支柱地位”以及中央經濟工作會議提出“支持剛性和改善性住房需求”后，各監(jiān)管部門開始輪番為房地產“發(fā)聲”，密集出臺政策措施，以期修復行業(yè)信心。

12月20日，央行召開會議表示，引導金融機構支持房地產行業(yè)重組并購，推動防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善頭部房企資產負債狀況。

根據(jù)中指監(jiān)測，目前全年已有超300省市（縣）出臺房地產調控政策近千次，政策調控力度和頻次達到近年來峰值。

在這其中，對于房地產企業(yè)而言影響最大的莫過于各種并購融資和股權融資通道徹底放開。

2022年11月28日，“第三支箭”剛剛射出，A股涉房并購重組迎來破冰，至少已有3家房企通過發(fā)行股份購買資產，招商蛇口重啟南油收購案引發(fā)莫大關注，格力地產重啟收購珠海免稅集團欲“再續(xù)前緣”。

但第一個“吃螃蟹”的是上海國企陸家嘴，擬收購母公司陸家嘴集團旗下的4處資產，其中2處系定增融資收購，2處以現(xiàn)金方式收購，雖不如招商蛇口、格力地產受關注，卻搶下了上市房企并購重組第一單，正式打開了“涉房”并購重組的“閘門”。

2022年12月28日，公開市場違約已久的華夏幸福宣布向華潤置地轉讓南方總部旗下四家下屬公司股權和債權，轉讓價格價格是124億元，主要用于債務償付。

華潤置地的這筆收購，涉及華夏幸福南方總部旗下的三處資產，包括武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目，以及標的股權公司下屬的子公司。

此次交易之后，華夏幸福南方總部不復存在，而企業(yè)以此換來124億元現(xiàn)金流。

這筆發(fā)生在年末的買賣，也既是房地產行業(yè)2022年最大宗的收并購案，也為新一輪并收購大戰(zhàn)拉開了序幕。

從項目層面并購上升至集團

事實上在此之前，包括AMC（金融資產管理公司）、各地紓困基金等在內的多個金融機構早已著手參與問題樓盤風險化解工作。

例如近期，中國華融聯(lián)手6家銀行、中信信托對融創(chuàng)上海董家渡項目達成股權融資合作，中國東方也與融創(chuàng)武漢桃花源項目達成股權融資合作，融創(chuàng)通過轉讓項目股權獲得AMC注資。

就在不久前的1月4日，國內另一家四大AMC之一的中國信達旗下信達地產公告稱，公司全資子公司信達重慶房產的全資子公司信達星城與公司關聯(lián)方中國信達共同參與認購合伙企業(yè)份額。

合伙企業(yè)總認繳規(guī)模為10.6億元，其中中國信達作為有限合伙人認繳2.78億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的26.22%；信達星城認繳2.11億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的19.91%，并對項目進行操盤開發(fā)。

在行業(yè)人士看來，此前發(fā)生的收并購多處于問題樓盤的項目層面，真正上升到房企集團層面的還是在“三支箭”以后，無論央國企還是標桿民營房企，想要撬動更多社會資本參與化解房地產行業(yè)風險，還是要以市場的方法解決，要讓投資方看到長遠的利益，如華潤并購華夏幸福南方總部、建發(fā)并購紅星美凱龍兩大案例。

換言之，當行業(yè)下行遇到并購融資松綁，伴隨著行業(yè)風險快速出清的，必然是行業(yè)洗牌大幅加速。

其中，中小房企面臨存亡抉擇，大型房企也可能不得不轉賣資產套現(xiàn)以求多元化轉型與長遠發(fā)展，但對于不差錢的央國企和少數(shù)標桿房企而言，完成并購擴張既是其歷史使命，也是其飛速擴張、搶占市場份額的大好時機。

行業(yè)普遍預期，2023年政策繼續(xù)側重引導房地產風險“軟著陸”，中央可能會在房企融資、并購重組、債務展期等方面出臺更多政策來幫助房企化解流動性危機。

58安居客房產研究院張波分析認為，2022年是房地產的“政策大年”，通過金融調控的發(fā)力，推動房企解決資金問題。預計2023年房企融資渠道有望重新恢復，整個行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮，行業(yè)風險有望進一步緩釋。此后，優(yōu)質的頭部房企、“三道紅線”綠檔房企、積極拿地未來有地可賣的房企，未來有進一步發(fā)展的機會。

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