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滿足這些條件可以提前還貸

事實(shí)上，早在去年12月，銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)布過相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒廣大消費(fèi)者應(yīng)警惕部分不法中介推介的“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”背后存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，包括高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等。

銀保監(jiān)會(huì)還提醒，消費(fèi)者應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

在行業(yè)人士看來，提前還貸之所以盛行，完全是樓市下行周期下的市場(chǎng)行為，手中握有現(xiàn)金又缺乏穩(wěn)定投資渠道的金融消費(fèi)者，完全可以提前還貸，銀行方面也不應(yīng)設(shè)置障礙。

舉例而言，A銀行賬戶有50萬元存款，銀行利息可以忽略不計(jì)；同時(shí)，A又背負(fù)了100萬元房屋貸款，每月都需要按時(shí)向銀行支付高額利息，妥妥的“大冤種”。

特別是貸款的前幾年，假設(shè)每月需要向銀行支付1萬元等額本息，其中近9成均為利息，只有1成本金，因此提前歸還50萬元貸款就可以少支付一半利息，且越早還貸越好。

但假如貸款已經(jīng)還了10年，每月在向銀行支付的1萬元等額本息中，就有絕大部分為本金，利息占比很少，提前還貸意義不大。

有投資者告訴觀察者網(wǎng)，過去幾年由于各種理財(cái)渠道盛行，收益高于房貸利率且較為穩(wěn)定；或者房?jī)r(jià)上漲，準(zhǔn)備將手中現(xiàn)金加杠桿繼續(xù)投資房地產(chǎn)，收益更是遠(yuǎn)超房貸利息，自然沒人選擇提前還貸。

現(xiàn)在則不然，在缺乏可靠收益投資渠道的前提下，用手中現(xiàn)金提前歸還房貸被認(rèn)為是“及時(shí)止損”的最優(yōu)選擇。

而近期之所以“過橋貸”等違規(guī)操作盛行，也與過往房屋商業(yè)貸款利率與近期落差較大有關(guān)。

以一線城市為例，2019-2020年期間，主流銀行商業(yè)貸款利率普遍在6%左右，最高甚至超過7%；而2022年底已經(jīng)下降到3.7%，部分地區(qū)甚至更低，相差近一倍，購房者自然心理不平衡。

另一方面，在央行政策支持下，經(jīng)營(yíng)貸與信用貸利率不斷下降、房貸條件隨之下降，這就為手中余額不足，但又想減少利息支出的購房者提供了“過橋貸”的可能性。

簡(jiǎn)單來說，即購房者辦理經(jīng)營(yíng)貸，再把所得提前歸還房屋貸款，將原本按月支付的房貸用來歸還經(jīng)營(yíng)貸。

由于房貸數(shù)額動(dòng)輒上百萬元，其間利益牽扯巨大，于是一些違規(guī)從事代辦服務(wù)的中介人員“應(yīng)運(yùn)而生”。

銀行也要節(jié)衣縮食

值得一提的是，上述違規(guī)辦理“轉(zhuǎn)貸”之所以能夠形成一種“中介服務(wù)”，與部分銀行有意無意地縱容不無關(guān)聯(lián)。

在行業(yè)人士看來，去年下半年起，從央行到地方樓市政策頻發(fā)，從供給端到需求端都在不斷刺激樓市回暖，但從結(jié)果來看事與愿違，非但樓市不見好轉(zhuǎn)，反而將銀行“拖下水”。

央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年末全國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長(zhǎng)1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

要知道，自1998年從福利化到商品化的住房改革正式開啟，一直到2020年，個(gè)人房貸一直保持著中高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；除2008年受金融危機(jī)影響增速為10.3%之外，其他各年度同比增速均在12.9%以上，而且其中8個(gè)年度增速超過30%（最近的較大值為2016年的37.4%）。

至2020年末，個(gè)人住房貸款余額增至34.44萬億元，在全部人民幣貸款中占比提高到19.9%，成為各項(xiàng)貸款中非常重要的組成部分。

2021年末，個(gè)人住房貸款余額為38.32億元，同比增長(zhǎng)11.4%，是2008年以來的最低增速。

但到了2022年，這一增速直接呈現(xiàn)出斷崖式下降，連個(gè)零頭都沒能保住，幾乎難以保持正增長(zhǎng)。

相比之下，2022年盡管全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)同樣急速下降，但也至少保持了上年50%以上的銷售額。

因此在行業(yè)人士看來，個(gè)人住房貸款余額幾乎不變的原因，只能是購房者大面積提前還貸導(dǎo)致的。

一位上海工商銀行信貸部門工作人員向觀察者網(wǎng)分析稱，站在銀行角度來看，去年下半年開始，放給房企的貸款收不回來，小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸與信用貸利息低、風(fēng)險(xiǎn)高，而最為穩(wěn)定的個(gè)人住房貸款又放不出去，銀行的日子已經(jīng)很難過。

這時(shí)候，銀行大幅縮表，資金要么貸不出去，要么有去無回，大面積提前還貸潮的出現(xiàn)無異于雪上加霜。

“事實(shí)上，早在2021年開始，已經(jīng)有不少銀行開始主動(dòng)增加還貸門檻，減少網(wǎng)絡(luò)端入口，增加線下排隊(duì)時(shí)間。只不過過去提前還貸人數(shù)并未形成規(guī)模，因此并未引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注罷了?！鄙鲜鲢y行工作人員表示，隨著關(guān)注度越來越高，提前還貸勢(shì)不可擋，與其將資金貸給小微企業(yè)，不如睜只眼閉只眼，貸給用來還房貸的普通居民風(fēng)險(xiǎn)更低。