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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月15日，招商局置地發(fā)布2022年全年業(yè)績報(bào)告。

報(bào)告顯示，2022年，招商局置地連同其聯(lián)營公司及合營企業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售總額478.61億元，同比減少約13.29%；合同銷售總面積為193.17萬平方米，同比下降約19.24%。

觀察者網(wǎng)了解到，2021年，招商局置地是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多正面增長的房企，連同聯(lián)合營公司獲得簽約銷售額552億元，同比增長11%，達(dá)成年初定下的550億元銷售目標(biāo)?；蛟S是出于謹(jǐn)慎，招商局置地2022年的銷售目標(biāo)未變，仍為550億元。

但這一次，招商局置地失約了年度目標(biāo)。按已完成478.61億元銷售額計(jì)算，招商局置地僅完成目標(biāo)的87.02%，距離達(dá)成目標(biāo)還有一段距離。

受銷售數(shù)據(jù)影響，招商局置地增收卻不增利。報(bào)告期內(nèi)，其營業(yè)額雖較2021年同期的259.21元億增加約15.2%至298.71億元，但其毛利和凈利潤卻在下滑，其中，毛利為40.04億元，較2021年同期的47.92億元下降約16.4%；歸屬母公司股東的凈利潤為3.29億元，較2021年同期的5.61億元減少約41.09%。

此外，就區(qū)域布局來看，2022年，招商局置地于佛山、廣州、重慶、南京及句容、西安以及香港實(shí)現(xiàn)營收14.39億元、14.57億元、50.08億元、141.52億元、77.43億元、0.74億元，分別占總營收的4.8%、4.9%、16.8%、47.4%、25.9%及0.2%。

毛利率下滑

前幾年拿“地王”的聲音有多響，這幾年招商局置地的毛利率就跌的有多慘。

報(bào)告顯示，招商局置地2022年毛利率約為13.4%，較2021年同期的18.5%下降5.1個百分點(diǎn)。

這是個什么概念？關(guān)于毛利率和盈利能力，有房企人士于近期表示，行業(yè)盈利能力下滑，15%-20%的毛利率是合理的區(qū)間，符合當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。換言之，擁有央企背景的招商局置地毛利率并不合理。

此外，2018年至2022年，招商局置地的銷售毛利率分別為33.36%、32.54%、24.9%、18.49%、13.4%，五年時間毛利率已經(jīng)“腰斬”。而在這五年時間里，招商局置毛利率每下降一次，其毛利也呈現(xiàn)增速減緩或下滑的局面。

而針對毛利下滑的原因，招商局置地多以“結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項(xiàng)目占比較高及撇減物業(yè)”進(jìn)行解釋。以2022年毛利下滑舉例，招商局置地回應(yīng)主要由于2022年結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項(xiàng)目占比較高及撇減物業(yè)2.07億元所致。

此外，據(jù)2020年度報(bào)告顯示，招商局置地錄得毛利為47.20億元，同比下降約25%；毛利率約為25%，相比上年下降8個百分點(diǎn)。招商局置地當(dāng)時表示，毛利下滑主要由于結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項(xiàng)目占比較高及于2020年撇減物業(yè)8.5億元所致。

招商局置地毛利率較低項(xiàng)目占比較高的原因，或許與“不競爭協(xié)議”有關(guān)。2019年，招商局置地與招商蛇口為了避免同業(yè)競爭，訂立了不競爭契據(jù)，以地域?yàn)橄迍澋貫橥酢?

具體來說，招商局置地業(yè)務(wù)主要集中于佛山、廣州、南京及句容、重慶和西安等城市，招商蛇口不會與其競爭；與此同時，除上述城市外，招商局置地也不會在其他城市與招商蛇口競爭。

但沒想到的是，重慶、西安、南京、廣州等城市的拿地競爭壓力越來越大，招商局置地雖然以高溢價力壓了一眾房企，但也在對手的步步緊逼下壓縮了自己的利潤空間，造成如今毛利率不斷下滑的局面。

以2021年上半年的土拍市場舉例，招商局置地以14.44億元總價在德信、卓越、綠城、金地、保利等房企中脫穎而出，競得西安市西咸新區(qū)秦漢新城 XXQH-WB05-40 地塊項(xiàng)目，樓面價9993元/平方米，溢價率156%。

與此同時，招商局置地在重慶土拍市場以逼近130%的溢價率創(chuàng)下了當(dāng)時22城第一批集中供地的最高溢價率。資料顯示，4月29日，招商局置地先以32.5億元總價、129.98%溢價率、10460元/平方米成交樓面價拿下重慶西永279.83畝地，后再以3.25億元、40.5%溢價率、12671元/平方米樓面價拿下彩云湖板塊19.24畝地。

或許是此前拿地成本過高，招商局置地2022年拿地十分慎重，僅新增重慶九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)地塊和南京NO2022G51地塊，前者以底價競得，總土地總價43.24億元。截至2022年12月31日，招商局置地未售或未預(yù)售之物業(yè)之可售建筑面積（土地儲備）為460.08萬平方米。

招商局置地表示，截至2022年12月31日，本集團(tuán)在廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容擁有包括45個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之組合，主要集中開發(fā)住宅物業(yè)以及住宅及商業(yè)綜合物業(yè)，產(chǎn)品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。

開源節(jié)流

在“老大哥”萬科的帶領(lǐng)下，招商局置地也步入開源節(jié)流的隊(duì)伍中。

招商局置地表示，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展具備不少有利條件，一是，我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。去年常住人口城鎮(zhèn)化率比先前年度提高了0.5個百分點(diǎn)，達(dá)到65.22%，但是與發(fā)達(dá)國家80%左右的水平相比仍然不高。于2022年，我國新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這些就是未來的發(fā)展空間。

“二是，房地產(chǎn)市場合理需求將逐步釋放。各地出臺不少措施支持剛性和改善型住房需求，有助于提高購房者購房意愿。”

在預(yù)判市場走勢后，招商局置地認(rèn)為，“行業(yè)政策有所改善，房地產(chǎn)未來仍是10萬億級的大市場，隨著去年十一月的地產(chǎn)政策的‘三箭齊發(fā)’以及‘金融16條’等紓困政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)信用和房地產(chǎn)銷售有望改善，地產(chǎn)銷售在2023年反彈的概率增加，從而帶動地產(chǎn)投資企穩(wěn)，迎來可觀的信用擴(kuò)張?！?

為了能在2023年逆勢增長，招商局置地將從幾處著手做到精益求精。首先是開源節(jié)流，奮力將三費(fèi)水平（即銷售開支、管理開支及融資開支）控制在行業(yè)標(biāo)桿以下，爭取管理紅利。

資料顯示，2022年，招商局置地的銷售成本、融資成本分別為258.68億元、6.28億元，前者較2021年同期的244.3億元增長22.42%，后者較2021年同期的6.92億元減少10.19%，一增一減后招商局置地的成本仍舊很高。

另需注意的是，截至2022年12月31日，招商局置地在中國及香港僱用799名員工，較2021年的962名減少了163名，同比減少16.94%。

“其次是‘以人為本’”理念經(jīng)營”，招商局置地進(jìn)一步表示，只有堅(jiān)守客戶價值本源，堅(jiān)持質(zhì)量發(fā)展，發(fā)揚(yáng)工匠精神，切實(shí)提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量；強(qiáng)化員工人才培養(yǎng)，夯實(shí)創(chuàng)新人才基礎(chǔ)，為優(yōu)秀員工創(chuàng)造成長機(jī)會。

“第三是增強(qiáng)數(shù)字化應(yīng)用賦能，運(yùn)用數(shù)字化創(chuàng)新手段，輔助在線營銷、公建提速、“拾焰計(jì)劃”（全民營銷）等多措并舉堅(jiān)決出售庫存，改善資產(chǎn)質(zhì)量，力保現(xiàn)金流長期處于安全邊界內(nèi)。”招商局置地在年報(bào)中說道。