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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）人無遠慮，必有近憂。房企亦如是。

在2021年之前，一眾房企曾度過一個共同的“艱難一年”，那就是買房熱情一夜褪去的2014年。彼時，樓市庫存高企，新房、二手房銷售乏力，房企資金鏈頻繁斷裂，開發(fā)商降價促銷，如同當下。

當時房企談的最多的，莫過于房地產已經告別黃金時代，步入白銀時代。這句話的意思大概是，鏟子挖下去就是錢的時代結束了，接下來地產商要靠真本事掙錢了。

也是在那個時候，有房企開始意識到，如果將所有希望都梭哈在新房市場上，或許過于冒險。為了尋找別的出路，一部分房企退出房地產行業(yè)，一部分房企同時押注商業(yè)地產、物業(yè)、醫(yī)療健康等賽道。

有了答案，剩下的就只需堅持。

但“330新政”對改善型購房需求的刺激，和證監(jiān)會修訂公司債券發(fā)行與交易管理辦法后的融資便利，讓不少原本有答案的房企開始猶豫：新房銷售業(yè)務雖然不再處于“黃金時代”，但總能從十萬億的蛋糕中分得一筆，自然也沒有發(fā)展第二曲線的迫切。

猶豫的結果也很明顯。時隔8年在面臨新一輪程度更深的調整時，據不完全統(tǒng)計，截至目前，A股和港股市場已有近百家房企披露去年全年業(yè)績報告，其中，約40家房企凈虧損。

而得益于堅定地發(fā)展“地產+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略，在極為艱難的2022年，新城控股成為行業(yè)中為數不多能確?，F金流安全并且能實現盈利的民營房企，實現營收1154.6億元，歸母凈利潤13.9億元。

收租超百億

事實上，新城控股的商業(yè)規(guī)劃比2014這“艱難一年”來的更早一點。

在2013年舉辦的上市一周年慶典上，新城控股管理層表示，“未來五年，新城集團將開啟住宅與城市綜合體雙輪驅動戰(zhàn)略模式，即以住宅開發(fā)為主，同時理智選取優(yōu)質地塊開發(fā)運營城市綜合體。”

為了讓上述戰(zhàn)略落地，新城控股給出了一個具體數字：到2017年實現累計開業(yè)和在建購物中心約20個。

這個任務在“艱難一年”完成了一半。截至2014年底，新城控股共擁有10座在建或已開業(yè)的吾悅系廣場。

在面對2014年購房市場下行的轉折后，新城控股管理層清醒的認識到“吾悅系廣場”的力量，并對外表示，“當住房的基數越來越大的時候，新增開發(fā)量就會越來越少，這個時候有兩個選擇，一是逃離增量市場，二是挖掘存量市場的價值和潛力?！?

這種認識即使在新房熱度恢復后也未改變。2016年5月，新城控股管理層表示，“2016年和2017年，是房地產最好的、也是最后的政策機遇期。在政策總體持續(xù)利好下，只要加速奔跑就可以了?！?

與此同時，新城控股在商業(yè)端也定下具體目標：計劃每年拿10-15個商業(yè)地產項目，到2020年則累計為80個購物中心，進入商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的第一梯隊。按照既定目標，新城控股于2020年完成了商業(yè)地產從0到100的突破，進入“百店時代”。

截至2022年末，新城控股在全國140個城市布局194座吾悅廣場，開業(yè)面積1319.74萬方，出租率達到95.13%。

得益于此，2016年至2022年，新城控股物業(yè)出租及管理分別實現收入4.41億元、10.19億元、22.13億元、40.55億元、54.35億元、79.69億元、92.24億元，分別增長47.81%、131.05%、117.24%、83.19%、34.04%、46.62%、15.75%。

截至2022年底，物業(yè)出租及管理和酒店運營收入在內，新城控股實現商業(yè)運營收入100.06億元，同比增長15.82%。

值得一提的是，隨著商業(yè)運營收入的不斷增加，其在新城控股毛利貢獻的比例也在不斷提高，自2016年的4.5%增加至2022年的29%，7年間占比增加了24.5個百分點，成為業(yè)績的第二增長曲線。

談及2023年的目標，新城控股表示，計劃實現商業(yè)運營收入110億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

或許可以說，新城控股第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，那么，第二個15年則是靠住宅和商業(yè)雙輪驅動。

吾悅廣場總資產約1200億元

新城控股之于商業(yè)地產的籌劃，并不只有收租這么簡單。

2016年6月，新城控股宣布發(fā)行“東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”，作價10.5億將上海青浦吾悅廣場注入該資管計劃，其中3.498億元為股權價格，7億元為債權價格。且完成交易后，新城控股將繼續(xù)持有該廣場的經營權及“吾悅”品牌。

由于該計劃與“REITs項目”極度相似，且當時國內REITs市場未打開，新城控股該計劃被定性為“類REITs項目”，新城控股也因此成為國內首個探索商業(yè)綜合體資產證券化的房企。

這樣的好處是，新城控股可以通過青浦吾悅廣場獲得10.5億元的融資，但卻不會失去青浦吾悅廣場的經營權。

值得一提的是，新城控股在全國140個城市布局194座吾悅廣場，也就是說，這194座吾悅廣場都可為新城控股提供融資幫助。

2023年3月24日，國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。首次將REITs項目申報涵蓋商業(yè)地產領域。

“這樣從投融建管退能夠形成一個閉環(huán)，我相信資金還是會想不動產這方面來流入的。”新城控股管理層表示，發(fā)改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，新城控股基本上三年以上的廣場都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成。

而在REITs項目仍未落地之前，新城控股也在尋找多種商業(yè)融資渠道，已經多次嘗試吾悅廣場經營性物業(yè)貸、CMBS 資產證券化產品等。數據顯示，2022年新城控股通過經營性物業(yè)貸盤活吾悅廣場22座，替換金額約64億元。

“吾悅廣場融資余額約為260億元，但整個吾悅廣場資產接近1200億元，因此吾悅廣場從三個方面可以進一步提升融資資源?！毙鲁强毓晒芾韺颖硎?，首先，部分資產可以進一步提高抵押率；其次，有近50座廣場沒有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場雖然沒有開業(yè)但是已經投入了大部分成本投入，隨著開業(yè)增加也會有所新增。

此外，作為示范房企，新城控股2022年發(fā)行3筆中票，其中，于5月完成2022年第一期10億元人民幣中票的發(fā)行；于9月和12月作為中債信用增進全額擔保民營房企發(fā)債的首批試點房企之一，成功發(fā)行2022年度第二期及第三期中期票據，發(fā)行金額共計30億元人民幣，票面平均利率為3.96%。

與此同時，新城控股在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據，募集資金1億美元。

截至2022年12月31日，新城控股整體平均融資成本為6.52%，較2021年末的6.57%下降5bp；獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為1206.00億元，同時與各大銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議獲1400億元意向授信額度。

截至2022年末，新城控股在手現金314.63億元，經營性現金流凈額145.35億元，連續(xù)五年為正。

新城控股董事長王曉松表示，不管是第三支箭定增，還是REITs放開，都可以從這個方面徹底改變目前整個公司的運營狀態(tài)和目前小馬拉大車的狀態(tài)，會讓未來公司運營更加穩(wěn)健。

“我相信風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方”。王曉松說道。