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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“行業(yè)未來壓力仍存，住宅市場(chǎng)變革繼續(xù)深化中，非住市場(chǎng)路阻且長，也提供了新賽道一些方向?！?月24日，克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱在其舉辦的第29屆地產(chǎn)金融形勢(shì)峰會(huì)上稱，在眾多新賽道中，代建有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高成長、抗周期等特點(diǎn)，是新模式重要方向。

他認(rèn)為，物業(yè)、租賃、養(yǎng)老運(yùn)營規(guī)模增長空間巨大，商辦、文旅、產(chǎn)城則重在運(yùn)營。目前中國REITs市場(chǎng)放開，政策支持大消費(fèi)類REITs上市，中國擁有的商業(yè)資產(chǎn)預(yù)計(jì)長期能支撐REITs市場(chǎng)達(dá)到萬億級(jí)規(guī)模，未來空間不小。

當(dāng)前形勢(shì)，7月末政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)新形勢(shì)，“城中村改造”對(duì)銷售、投資拉動(dòng)作用有限；央行“金融16條”對(duì)房企紓困有延期；7、8月多城繼續(xù)放松，但放松有限。

從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，7月份宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)供應(yīng)、銷售持續(xù)下行，密集表態(tài)之后新房市場(chǎng)7月末走高后8月仍舊再回落。二手住宅成交同樣連續(xù)下滑，但7月環(huán)比隨降但仍好于新房。土地市場(chǎng)7月壓力明顯，成交面積和金額都持續(xù)收窄，下行幅度大于新房、二手房市場(chǎng)。

對(duì)于行業(yè)未來發(fā)展，丁祖昱表示今年年底前行業(yè)、企業(yè)仍有挑戰(zhàn)，中央應(yīng)會(huì)繼續(xù)支持剛需改善、地方放松政策常規(guī)；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)度是信心修復(fù)的關(guān)鍵。

預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積同比降10%左右，銷售金額同比降5%左右；土地成交金額(國土部招拍掛口徑)仍將處于歷史低位，料全年同比下降20%-25%；預(yù)計(jì)2023年全年房屋新開工面積同比下降20%-25%；預(yù)計(jì)2023年完成房屋竣工面積同比漲10%-15%。

金地集團(tuán)副總裁郝一斌也表示，近幾年能看到代建賽道在行業(yè)困境中逆勢(shì)增長，其模式日益成熟，目前已60余家房企進(jìn)入代建賽道，兩家公司成功上市；代建賽道滲透率在不斷提高，未來仍有3到4倍的成長空間，有較大發(fā)展?jié)摿Α?

具體而言，代建行業(yè)發(fā)展有五類新機(jī)遇：待紓困項(xiàng)目、超大特大城改、新業(yè)態(tài)、新區(qū)域、新資本等。代建賽道入局雖易，但要做好代建仍需“長期主義”，對(duì)新玩家仍考驗(yàn)其管理和服務(wù)體系化能力。

峰會(huì)的最后，克而瑞集團(tuán)副總裁孟音揭曉《2023上半年中國房企代建綜合能力榜單》并進(jìn)行相關(guān)解讀。

孟音分析稱，我國代建由政府代建起步，逐步擴(kuò)展至商業(yè)代建，近年進(jìn)入加速發(fā)展期。據(jù)統(tǒng)計(jì)布局代建的百強(qiáng)房企已達(dá)66家，預(yù)計(jì)未來每年代建規(guī)?？蛇_(dá)3億平米；“十四五”期間計(jì)劃籌建870萬套保障性租賃住房，激發(fā)政府代建增量需求；過去兩年近半數(shù)地塊被城投所獲，催生商業(yè)代建需求；房地產(chǎn)行業(yè)困局下，房企轉(zhuǎn)型代建尋找出路。

2023上半年以來代建企業(yè)競爭格局呈現(xiàn)4個(gè)特點(diǎn)：TOP30企業(yè)上半年新增簽約面積超7000萬平方米，行業(yè)集中度較高；浙系企業(yè)占據(jù)代建半壁江山；民營代建企業(yè)數(shù)量占比67%；多數(shù)企業(yè)以政府代建起家且仍將持續(xù)發(fā)力，上半年TOP30政府代建新增面積占比約39%；城投托底以及企業(yè)紓困項(xiàng)目持續(xù)增加，是當(dāng)前代建業(yè)務(wù)拓展的熱點(diǎn)。

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