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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一紙報(bào)告，再度重創(chuàng)香港樓市。

近日，摩根士丹利（下稱(chēng)“大摩”）發(fā)表報(bào)告城，預(yù)計(jì)今年香港樓價(jià)將下跌一成，重返2016年8月水平。

或受此影響，1月22日，香港地產(chǎn)股全線走低。

頭部地產(chǎn)商中，恒隆地產(chǎn)收跌5.8%，報(bào)9.1港元；太古地產(chǎn)跌4.96%，報(bào)14.18港元；新世界發(fā)展跌4.22%，報(bào)10港元；恒基地產(chǎn)跌3.33%，報(bào)20.3港元；長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)跌2.13%，報(bào)34.55港元；新鴻基地產(chǎn)跌1.85%，報(bào)74.1港元；九龍倉(cāng)置業(yè)跌1.31%，報(bào)22.55港元。

大摩報(bào)告指出，從今年下半年開(kāi)始，利率下調(diào)應(yīng)有助于利息支出，但住宅市場(chǎng)需要按揭利率下調(diào)和市場(chǎng)情緒改善的支持，但這可能不會(huì)在今年發(fā)生，預(yù)計(jì)香港全年樓價(jià)下跌10%，重返2016年8月水平。

此外，該行預(yù)計(jì)，今年上半年香港銀行同業(yè)拆息將比去年同期高出約100個(gè)基點(diǎn)，對(duì)高負(fù)債和浮動(dòng)利率比例較高的公司不利。該行認(rèn)為，只有資產(chǎn)負(fù)債表強(qiáng)勁的公司才更有可能在這種環(huán)境下維持或增加股息。

選股方面，相比寫(xiě)字樓和住宅，大摩偏好零售物業(yè)、低負(fù)債的公司，給予新世界發(fā)展、恒基地產(chǎn)及九龍倉(cāng)集團(tuán)“減持”評(píng)級(jí)。

事實(shí)上，在此之前香港樓市早有多次唱衰聲音。

其中影響最大的，莫過(guò)于李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)系7折賣(mài)房。

2023年8月，香港九龍觀塘區(qū)油塘板塊的親海駅II首輪推出626套住宅，總認(rèn)購(gòu)量達(dá)到3.06萬(wàn)次，超額認(rèn)購(gòu)48倍，成為香港史上認(rèn)購(gòu)量最多的新盤(pán)，相當(dāng)于每49人搶一套房。

盡管生意火爆，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為，主要是受到低至7折的價(jià)格因素影響，同時(shí)這也是長(zhǎng)實(shí)系率先開(kāi)啟樓市降價(jià)促銷(xiāo)的標(biāo)志性事件。

彼時(shí)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅也直言不諱：“我們一向奉行以市價(jià)或低于市價(jià)促進(jìn)銷(xiāo)售，親海駅II的定價(jià)的確吸引，相當(dāng)于7年前的樓價(jià)，被新聞形容為‘炸彈’般震憾?！?

另?yè)?jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，香港2023年整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約登記數(shù)共58023宗，為1991年中原地產(chǎn)開(kāi)始記錄該數(shù)據(jù)以來(lái)的最低水平；二手住宅成交量為3.6萬(wàn)宗，創(chuàng)28年以來(lái)最低紀(jì)錄。

同時(shí)，香港在2023年就已經(jīng)宣布了三項(xiàng)救市大招：將額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年；買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半至7.5%；香港外來(lái)人才的置業(yè)印花稅也由“先征后退”改為“先免后征”。

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