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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）收到廈門證監(jiān)局警示函三天后，建發(fā)股份公布了2023年業(yè)績報告。

數據顯示，2023年，建發(fā)股份營業(yè)收入達到7636.78億元，同比下降8.30%；實現(xiàn)凈利潤168.50億元，同比增長49.66%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤131.04億元，同比增長108.83%。

值得一提的是，這和建發(fā)股份年初公布的業(yè)績預告有少許差異，此前建發(fā)股份預計2023年“實現(xiàn)盈利，且凈利潤與上年同期相比上升50%以上”，而年報顯示凈利潤同比增長僅49.66%。

這或許和廈門證監(jiān)局下發(fā)警示函有關。

觀察者網了解到，年報發(fā)布前夕，建發(fā)股份收到廈門證監(jiān)局《關于對廈門建發(fā)股份有限公司采取出具警示函措施的決定》（〔2024〕7號）（以下簡稱“警示函”），文中直指建發(fā)股份存在會計核算不規(guī)范、內部控制不健全的問題。

其中，就內容控制不健全方面，警示函指出，“建發(fā)股份對個別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規(guī)范，公司內部控制存在缺陷。”為此，廈門證監(jiān)局對建發(fā)股份的董事長鄭永達、總經理林茂、財務總監(jiān)魏卓以及時任分管財務的副總經理許加納等高管采取了監(jiān)管談話措施。

會計核算方面，警示函顯示，“公司財務核算存在薄弱環(huán)節(jié)，財務復核程序不到位，房地產業(yè)務中個別長期股權投資、存貨的減值測試不夠審慎，供應鏈業(yè)務中個別品種如氫氧化鉆、電纜等貿易業(yè)務采用總額法確認收入依據不充分。”

盡管警示函未披露具體數據，但據建發(fā)股份三天后公布的年報顯示，2023年，建發(fā)股份共計提了53.13億元的資產減值準備，其中，存貨跌價準備約33億元。

三大業(yè)務利潤均在下滑

在房地產市場下行的當下，建發(fā)股份也難以難逃營收利潤雙雙下滑的命運。

從表面數字上看，建發(fā)股份向市場交出了一份滿意答卷。截至2023年末，建發(fā)股份總資產達到8208.52億元，凈資產達到2246.39億元，歸屬于母公司所有者的凈資產達到695.11億元。2023年，公司位居《財富》評選的“中國上市公司500強”第11位，較上年提升4位。

但事實上，上述成績并非是建發(fā)股份自身發(fā)展所得，主要歸因于2023年8月完成的美凱龍控制權收購并將其納入合并報表所產生的重組收益。

據中泰證券研究報告顯示，2023年，建發(fā)股份及聯(lián)發(fā)集團以現(xiàn)金方式收購美凱龍29.95%的股份，產生重組收益96.19億元，其中歸母重組收益95.22億元，拉動公司歸母凈利潤同比高增。

若剔除該重組收益以及美凱龍9月至12月的經營損益之后，建發(fā)股份本期“歸屬于上市公司股東的凈利潤”為41.45億元，同比減少21.30億元，下降比例為33.95%。換言之，若沒有重組收益的助力，2023年建發(fā)股份營收利潤雙雙下滑。

值得一提的是，即使重組完成，建發(fā)股份的日子也不好過。

具體來看，2023年全年，建發(fā)股份兩大原有業(yè)務當期業(yè)績承壓。其中，供應鏈運營業(yè)務分部實現(xiàn)營業(yè)收入5933.66億元，同比下降14.79%，實現(xiàn)歸母凈利潤39.53億元，同比下降1.38%。房地產業(yè)務分部實現(xiàn)營業(yè)收入1664.50億元，同比增長21.94%；實現(xiàn)歸母凈利潤1.91億元，同比減少20.75億元。

新增的第三業(yè)務家居商場運營業(yè)務在2023年表現(xiàn)不佳。

數據顯示，2023年度，美凱龍商場租賃及運營業(yè)務的營業(yè)利潤超14億元。美凱龍根據謹慎性原則計提資產減值準備和信用減值準備、下調投資性房地產公允價值、停止部分回報率不及預期的項目產生營業(yè)外支出，以上四項合計金額為31.61億元，實現(xiàn)歸母凈利潤為-22.16億元。

據此計算，2023年9月至12月，美凱龍為建發(fā)股份貢獻的歸母凈利潤為-5.63億元。

也就是說，家居商場運營業(yè)務不僅沒有拉動建發(fā)股份凈利潤增長，而且還拖了建發(fā)股份凈利潤的后腿。

聯(lián)發(fā)集團成虧損主因？

另值得一提的是，建發(fā)股份將房地產業(yè)務歸母凈利潤減少歸因于子公司聯(lián)發(fā)集團。

數據顯示，子公司建發(fā)房產實現(xiàn)營業(yè)收入1386.60億元，同比增長29.71%。根據謹慎性原則，計提14.51億元存貨跌價準備，實現(xiàn)歸母凈利潤44.68億元，為公司房地產業(yè)務分部貢獻歸母凈利潤20.50億元，同比減少0.25億元。

子公司聯(lián)發(fā)集團房地產業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入277.90億元，同比下降6.13%。根據謹慎性原則，計提14.80億元存貨跌價準備，房地產業(yè)務實現(xiàn)歸母凈利潤-17.81億元，為公司房地產業(yè)務分部貢獻歸母凈利潤-18.58億元，同比減少20.50億元。

業(yè)內人士透露，“這是因為建發(fā)股份有意將虧損放在聯(lián)發(fā)，質素差的地塊就讓聯(lián)發(fā)集團去拿，建發(fā)公司拿些有利潤的地塊?！?

華泰證券研究報告顯示，建發(fā)股份雙平臺全年拿地額合計約1320億，權益拿地額955億，拿地強度達61%。其中，建發(fā)國際權益拿地額達738億，其中89%投向一二線城市，重點布局廈門、上海和杭州，三地權益拿地額合計263億。

這或許能解釋，為何聯(lián)發(fā)集團銷售金額完全不足以與建發(fā)房產相比，但計提減值卻僅相差0.3億元。

數據顯示，2023年，建發(fā)股份實現(xiàn)總銷售金額2295億元，同比增長9.4%；其中，建發(fā)房產銷售金額1891億元，同比同比6.1%，居行業(yè)第8；聯(lián)發(fā)集團銷售金額403億元，同比同比28.0%，居行業(yè)第26。

與此同時，受市場下行影響，板塊毛利率從2022年的14.64%降至2023年的11.51%，建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團分別計提減值14.5億元和14.8億元。