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三四線城市優(yōu)惠力度更大

除了上海與深圳的“代售購新”基礎(chǔ)模式之外，多地的“以舊換新”模式還包括回購和政府提供補貼等政策支持，但這些優(yōu)惠政策多出現(xiàn)在三四線城市。

其中，政府回購又包含得以出售新房的房企回購購房者手中的二手房、國企收購用作保障房、政府收購用作安置房等多種形式。

如江蘇省連云港發(fā)文稱，探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。

而安徽省宣城市寧國市的“以舊換新”政策，則支持開發(fā)企業(yè)將閑置房屋轉(zhuǎn)型為“共享公寓”，創(chuàng)造新的收益。

甚至有城市將“以舊換新”與城中村改造、房票等政策結(jié)合。如四川省南充市，鼓勵屬地人民政府在推進城市危舊房改造、城中村改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的過程中，采取“以舊換新”“購房券救助”和“現(xiàn)金救助”等模式，在充分尊重群眾意愿基礎(chǔ)上拆除危舊房，通過發(fā)放“房票”等方式實施安置，也可購買存量商品住房作為安置房源，滿足群眾多樣化需求。

此外，有城市通過直接給予現(xiàn)金補貼或購房優(yōu)惠券的方式，鼓勵“以舊換新”。

如山東省日照市，今年3月發(fā)文稱，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展“以舊換新”業(yè)務(wù)，收購的存量住房可以采取辦理轉(zhuǎn)移預告登記的方式完成二手房買賣流程。開發(fā)企業(yè)已足額支付二手房收購款項，后續(xù)二手房再出售時，對二手房購房人給予房款20%的購房優(yōu)惠券補貼。二手房售房時間可參考不動產(chǎn)登記部門轉(zhuǎn)移登記或轉(zhuǎn)移預告登記時間；“以舊換新”購房時間以新建商品房網(wǎng)簽備案時間為準。

在此基礎(chǔ)上，目前最為普遍的是稅收優(yōu)惠政策。

據(jù)《財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

“雞肋”還是“良藥”

不過亦有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，相當一部分地區(qū)所謂“以舊換新”活動真正能夠給到的優(yōu)惠力度極為有限，參與活動的新房房源也大都存在或多或少的“硬傷”，對于購房者而言頗為“雞肋”，部分甚至可能造成購房者損失，因此并不看好此活動對于樓市交易的提振作用。

例如南京國企安居建設(shè)集團4月27日開展的住房以舊換新試點活動，針對南京的主城六區(qū)開展以舊換新活動。換購人可用一套或多套舊房置換一套或多套新房，置換總價不高于新房總價的80%。如果用來置換的舊房房價較高，而且它的金額比較大，可以用一套舊房換多套新房。

乍一看對于購房者吸引力非常大，但事實上其要求“舊房”必須是南京的主城六區(qū)且處于可交易狀態(tài)，而首批推出的2000套新房房源均是安居集團旗下公司開發(fā)的13個樓盤，大都處于周邊郊區(qū)，原本就不好賣，且國企收購“舊房”的價格明顯低于市場價。

因此有購房者反映，無論打算低于市場價出售自己的核心區(qū)舊房，還是有需要買郊區(qū)的房子，完全可以自己操作，為什么要通過一點點稅收或者其他補貼來參與這一活動，且要遵守活動限定的諸多條條框框，供選擇的房源也極為有限，完全沒有必要。

但在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，該活動是各地深入貫徹落實了此前四月底中央政治局會議“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的精神，也吻合當前各地房地產(chǎn)市場的新情況和新特點，尤其是圍繞房東希望加快出售二手房，同時也有比較強烈的換房或置換需求。

嚴躍進告訴觀察者網(wǎng)，近兩年多地樓市市場特點是二手房掛牌量較多，構(gòu)成了市場良性循環(huán)機制的重要堵點，交易節(jié)奏因此放緩。此次政策就是針對此類堵點進行打通，以提振市場行情。

其預計，五一過后各地結(jié)合中央政治局會議精神，在“以舊換新”等方面的倡議和試點節(jié)奏會加快，其對于全國房地產(chǎn)市場的提振和高質(zhì)量發(fā)展等都有積極作用。最為關(guān)鍵的是，其本身有助于更好促進老百姓改善型居住需求的釋放。