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12月12日，據(jù)衡陽日報報道，自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。隨后，“衡陽晚報”公眾號轉(zhuǎn)發(fā)了衡陽日報的視頻報道內(nèi)容。

據(jù)了解，衡陽市自然資源和規(guī)劃局、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽市發(fā)展和改革委員會近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》。

其中指出，套內(nèi)建筑面積即專有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時，應(yīng)與購房人約定按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應(yīng)當(dāng)載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理面積糾紛的計價依據(jù)。房地產(chǎn)權(quán)利人對建筑物專有部分以外的共有部分依法享有的權(quán)利及承擔(dān)的義務(wù)，不因商品房銷售計價方式變化而受到影響。

通知也要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的不動產(chǎn)測繪報告和下列分?jǐn)偳闆r：被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、位置、面積；參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?

已有多地提出按套內(nèi)面積計價

值得關(guān)注的是，今年以來，有多地提出以套內(nèi)面積計價銷售商品房。

4月30日，廣東省肇慶市發(fā)布的《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》中就提出，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。當(dāng)時，“肇慶市取消公攤”就引發(fā)了市場關(guān)注。

9月4日，湖南省湘潭市政府印發(fā)《湘潭市促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》。其中提出，優(yōu)化住房銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

近日，廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于印發(fā)《廣西推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》的通知。通知提出，優(yōu)化房地產(chǎn)項目規(guī)劃與銷售。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。在符合國土空間規(guī)劃管控要求的前提下，允許建設(shè)單位依法按程序優(yōu)化調(diào)整住宅車位配建比率、住宅用地配套商業(yè)比率、社區(qū)用房配置，鼓勵各地結(jié)合實際細(xì)化優(yōu)化房地產(chǎn)項目容積率計算規(guī)則。引導(dǎo)市場按住房套內(nèi)面積計價銷售。加快推進(jìn)商品住房現(xiàn)房銷售試點工作。

而重慶，是全國第一個也是官方唯一一個不納入公攤面積計價的內(nèi)地城市。

其早在2002年曾以地方法規(guī)的形式，明確規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰。但后來有媒體報道，重慶此前出現(xiàn)過一些把套內(nèi)面積又改回建筑面積計價的現(xiàn)象。

何為公攤，取消后樓價漲跌如何？

再看所謂“公攤”，是中國房地產(chǎn)的一個特色概念，意為公用建筑面積的分?jǐn)?，與套內(nèi)面積合計為一套商品房的建筑面積。目前中國住宅主要以建筑面積進(jìn)行交易，買100平方米的房子最后只得70平方米，如果是高層電梯房，甚至可能只得60平方米。

根據(jù)2000年發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；還包括每套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

由于缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不同房地產(chǎn)項目的公攤面積會出現(xiàn)很大差別。同時，作為房地產(chǎn)交易中最不透明的部分，“公攤”給了開發(fā)商眾多暗箱操作的空間，以前就有不少開發(fā)商被爆料存在各種違規(guī)情況。

據(jù)查，公攤一開始并無明確來源。國外發(fā)達(dá)國家在房地產(chǎn)交易中并無此類做法，交易面積即所得面積。國內(nèi)媒體上首次關(guān)于公攤面積的論述，最早來自1993年香港的一起房地產(chǎn)交易糾紛。

該模式或最早來自于香港。1950年代，香港房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步。由于樓房都是一棟棟出售，價格高昂，李嘉誠率先想出了“分層出售”的模式，隨后便是“分戶出售”，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊的成本被分?jǐn)偟矫恳粦舻姆績r中。從此有了公攤一說。

同時間，“賣樓花”的預(yù)售制應(yīng)運而生，解決了早期開發(fā)商資金不足的難題。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場的崛起，這兩者在1990年后被迅速復(fù)制到內(nèi)地市場。

2008年，香港測量師學(xué)會產(chǎn)業(yè)測量組開始推動香港房地產(chǎn)行業(yè)采用“實用面積”（即內(nèi)地的“套內(nèi)面積”）在售樓書和售房合同中明確展示。2013年1月1日起，香港實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，強(qiáng)制要求商品房銷售按實用面積計價，正式告別公攤面積。

但在內(nèi)地，眾多城市地產(chǎn)開發(fā)依舊延續(xù)這一模式。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次湖南衡陽的政策對購房的影響非常直接。購房者簽約的時候，其購房面積就是實際入住的面積，不再包括公攤面積，如房屋外面走廊、樓梯、過道以及其他公攤面積。這樣做，從直觀上看，“100%得房率”使得“花多少錢買多大戶型的房子”會變得清晰。這也有效防范過去“買90平方米實得60平方米”的購房問題出現(xiàn)，實實在在保障了購房者權(quán)益，真正做到“所購即所得”的導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，購房方面最核心的一個問題就是房價?？赡芤矔匈彿空吆途W(wǎng)友認(rèn)為，羊毛出在羊身上。他指出，單純從房價角度看，公攤部分的房價會轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積的計算上。但反過來，這也使得房價更加真實。最終給購房者呈現(xiàn)的是一個直觀的房價，在目前市場形勢下，會倒逼房企降價。

另一方面，有購房者擔(dān)心房企做公攤的積極性會下降。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于現(xiàn)在做公攤具有很多優(yōu)惠政策，比如說增加一些公攤面積，可以不計容或不計建筑面積，客觀上也是鼓勵房企做大公攤和公共部位的，所以只要把控到位，小區(qū)的居住品質(zhì)不會降低。“雖然此次衡陽沒有明確說是屬于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)容，但其實這就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一種重要形式，也是回應(yīng)群眾關(guān)切的重要實踐，對于提升居住品質(zhì)和購房信心等都具有積極作用。”