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（文/朱道義 編輯/馬媛媛）十年前，2014年12月17日，是萬科集團（000002.SZ）在戰(zhàn)略層面批準萬科物業(yè)走向市場的時間，也是萬科喊出房地產(chǎn)進入下半場的時候。

今年的12月11日，在萬科物業(yè)市場化十周年之際，萬物云（02602.HK）在深圳總部召開了睿見大會。

作為目前萬科體系中活得最健康的業(yè)務單元，會上，萬物云的董事長朱保全針對近期兩次收購萬科資產(chǎn)的舉措，回答了媒體疑問，“借助萬物云1000個蝶城的設想，一方面能夠跟萬科實現(xiàn)應收賬款的回收，同時找到能力范圍之內(nèi)的社區(qū)商業(yè)，在‘蝶城+’這個生態(tài)里面產(chǎn)生更好的延展性。”

11月底，萬物云公告擬收購上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的45%股權(quán)，初始代價約為7.12億元，其中的5.9億元將用于萬科對萬物云債務的償還。這是萬物云當月第二次與萬科進行“以資抵債”的關(guān)聯(lián)交易。

在提及并購時，他進一步指出：“從所有輕資產(chǎn)公司全球發(fā)展歷程來看，并購是必經(jīng)之路，但資本擴張是把‘雙刃劍’，過度則傷?！?

同時，朱保全也清晰闡述了公司未來三年的核心發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)下行階段，物業(yè)公司都在換軌道，萬物云會重點走向三個方向：資產(chǎn)、低碳、AI?！皬奈飿I(yè)管理走向資產(chǎn)管理，從物業(yè)管理向能源管理轉(zhuǎn)型，從人管人到事管人進行能力轉(zhuǎn)型。”

官宣“靈石”：把GPU帶進物業(yè)

“在科技的投入上，與其等死，不如找死。”朱保全這樣闡述萬物云對于科技的熱愛。

會上，萬物云發(fā)布重磅新的研發(fā)產(chǎn)品“靈石”。朱保全對其寄予厚望，“我們也希望這個科技產(chǎn)品，能夠成為未來十年中國物業(yè)行業(yè)一個發(fā)生質(zhì)變的科技產(chǎn)品?！?

“靈石是空間操作系統(tǒng)，是項目智能決策核心。”通過集成空間內(nèi)的各類關(guān)鍵數(shù)據(jù)，利用AI技術(shù)，分析數(shù)據(jù)和做出決策，自動調(diào)配服務現(xiàn)場的人力資源與機械設備。覆蓋區(qū)域內(nèi)的人行、車行、安全防護、環(huán)境維護、客戶服務以及能源消耗等多個方面。

硬件層面，靈石擁有基礎(chǔ)的邊緣算力服務器，支持CPU、GPU、內(nèi)存擴展。多種形態(tài)，滿足多空間的應用需求，并搭載了萬物云基于多年空間運營經(jīng)驗研發(fā)的BPaaS、AIoT、AI巡檢算法、IOC工作臺等核心服務和應用，可實現(xiàn)即插即用、即開即用。

技術(shù)能力層面，“靈石”邊緣服務器能處理視頻流、音頻流、信息流、算力流、地理信息流以及能源流等。通過智能調(diào)度和管理，為AI應用提供高效、靈活、可擴展的算力服務。搭載的AI節(jié)能算法進一步減少了能源費用，優(yōu)化能源消耗，可實現(xiàn)不動產(chǎn)全生命周期智慧節(jié)能。

萬物云首席科學家丁險峰表示：“靈石的推出，不僅是技術(shù)層面的升級，更是對管理理念、組織結(jié)構(gòu)、工作方式的變革。代表著萬物云在資產(chǎn)管理領(lǐng)域率先構(gòu)建了一個泛在實時、全域覆蓋的物聯(lián)感知體系，打造了‘云調(diào)度、邊計算、端智群’的先進數(shù)據(jù)架構(gòu)?！?

據(jù)了解，“靈石”產(chǎn)品和能力在不動產(chǎn)空間可通用，已在萬科幸福譽，創(chuàng)智云中心、中山大學光明校區(qū)、中山大學光明附屬醫(yī)院等多種空間業(yè)態(tài)部署。

“Airbnb名下并沒有酒店，但卻深深改變了酒店業(yè)?！敝毂Ｈ硎?，靈石產(chǎn)品的用戶是資產(chǎn)的持有者，希望替業(yè)主們管好資產(chǎn)。

“彈性定價”開創(chuàng)行業(yè)先例

在物業(yè)費限價潮下，價格突破難、服務質(zhì)量下滑，導致業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾加劇。如何平衡價格與服務品質(zhì)，是雙方都迫切想要實現(xiàn)的事情。

本次，萬科物業(yè)發(fā)布“智選”產(chǎn)品，推出“彈性定價”，試圖將服務選項和定價權(quán)利交還給業(yè)主。

據(jù)悉，萬科物業(yè)“智選”產(chǎn)品以“項目物業(yè)服務全周期”為主軸，全量梳理了社區(qū)里的95個服務空間、1530個作業(yè)對象，共計508項作業(yè)SLA（服務事項），形成一個全類服務事項集。再于其中分類篩選出158項必選服務、350項自選服務。其中的必選服務關(guān)聯(lián)萬科物業(yè)的價值主張，自選服務則不僅事項可選，頻次也可選。

萬科物業(yè)市場管理合伙人鄒明表示，推出“智選”產(chǎn)品，讓業(yè)主家的物業(yè)費自己說了算，底氣來自于過往長期的技術(shù)投入。

據(jù)介紹，萬科物業(yè)的母公司萬物云已完成項目現(xiàn)場的數(shù)字化基礎(chǔ)設施及遠程運營能力的建設，打造了以靈石為核心及通行、客服、維保、巡檢、調(diào)度、保潔等BPaaS系列產(chǎn)品，圍繞客戶自選的SLA集及現(xiàn)場各類臨時事件，基于“靈石+飛鴿”的組合，形成了住宅小區(qū)從工單生成到完成及質(zhì)檢的全流程可追蹤、結(jié)果可呈現(xiàn)的工單管理體系。萬科物業(yè)智選可以共享相關(guān)能力，采用“人+機器+遠程”的高效作業(yè)模式實現(xiàn)差異化服務交付。

鄒明強調(diào)，不要“默認設置”，而是“自定義”菜單，讓業(yè)主真正參與進來，共同制定物業(yè)費和服務標準，萬科物業(yè)定服務“底線”，業(yè)主按需定服務“高線”，這是萬科物業(yè)智選產(chǎn)品的主要特征。

發(fā)力社區(qū)商業(yè)

早在今年8月，萬物云管理層就在業(yè)績會上表示，下半年公司會進一步主動降低與萬科的關(guān)聯(lián)交易，并與萬科商議以經(jīng)營性資產(chǎn)抵債的方式降低應收賬款。

朱保全表示，通過與萬科開展以資產(chǎn)抵應收賬款的交易，萬物云也變成“有資產(chǎn)的人”。

公告顯示，萬物云近期兩次收購的萬科資產(chǎn)標的均為商業(yè)物業(yè)。其中，上海祥大由萬科通過子公司全資持股，上海祥大持有上海濱江萬科中心及光合新座，項目地處上海陸家嘴核心地段。11月1日，萬物云以1.5億元的價格收購萬科持有的武漢新唐共祥商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“武漢新唐”）50%股權(quán)，武漢新唐持有的主要資產(chǎn)為武漢新唐萬科廣場，其主要業(yè)態(tài)包括服務、零售、餐飲、娛樂等。

彼時，對于兩筆收購資產(chǎn)的運營計劃，萬物云方面對記者表示：“會持續(xù)研究如何發(fā)揮萬物云的蝶城優(yōu)勢?！?

據(jù)悉，在上海祥大持有物業(yè)的輻射范圍內(nèi)，萬物云在管項目19個，其中10個為住宅樓盤，在管小區(qū)戶數(shù)10766戶，擁有蝶城內(nèi)高密度的相對優(yōu)勢。武漢新唐萬科廣場位于萬物云蝶城“唐家墩街道”范圍內(nèi)，在該項目直線距離500米的區(qū)域中，萬物云在管住宅項目4個。

萬物云相關(guān)負責人亦表示，今年9月底，萬物云公告募集資金用途變動，變動方向為“通過基金投資等方式發(fā)展?jié)摿ξ飿I(yè)標的（含經(jīng)營性資產(chǎn)投資），用于深化蝶城戰(zhàn)略等”，計劃變動資金凈額為18億元。

以丹田物業(yè)進軍校園、醫(yī)院賽道

在發(fā)力社區(qū)商業(yè)之余，專注于校園、醫(yī)院賽道的丹田物業(yè)本次也在會上亮相，這也意味著萬物云正式進入校園、醫(yī)院賽道。

據(jù)介紹，丹田物業(yè)將依托萬物云多年積淀的空間服務能力，通過“靈石”加持，在專業(yè)需求更強的校園及醫(yī)院賽道，提供更安全、更高效、更舒適、更精準的服務。

資料顯示，萬物云旗下子品牌丹田物業(yè)（專注校園、醫(yī)院賽道）目前在全國服務的項目超過260個，包括138個高校與46個三甲醫(yī)院項目，服務對象包括清華大學、中山大學、廈門大學、安徽省立醫(yī)院、江西省中醫(yī)院等。

丹田物業(yè)總經(jīng)理俞錦龍表示，目前國內(nèi)高校和醫(yī)院物業(yè)服務年合同額超過1200億元，規(guī)模和潛力都很大，但相較于住宅和商業(yè)物業(yè)又有很大的不同。

比如經(jīng)費來源上，住宅和商業(yè)物業(yè)的物業(yè)費由業(yè)主和企業(yè)自籌，而高校、醫(yī)院的資金均來源于財政開支，更容易受到公眾關(guān)注，在使用上有嚴苛的第三方評估；在空間特點上，高校和醫(yī)院的管理空間更大，人流更多，且必須365天24小時不間斷在崗，以保障設施設備完好運行。

對于萬物云進軍校園、醫(yī)院賽道的信心，俞錦龍認為主要來源于三個方面：“萬科物業(yè)深耕行業(yè)多年，有充沛的內(nèi)外部資源和經(jīng)驗；萬物云收購的丹田物業(yè)及其他幾家公司有多年高校、醫(yī)院賽道服務經(jīng)驗；萬物云靈石系統(tǒng)的全面應用和加持?！?