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（文/朱道義 編輯/馬媛媛）繼12月12日湖南衡陽官宣自2025年1月1日起衡陽市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價后，12月17日，河北張家口市發(fā)布政策鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。二者間隔時間尚不足一周。

此外，包括廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優(yōu)化陽臺等空間面積計算規(guī)則等方式提高實際得房率。

隨著多地逐步推進取消公攤面積的政策，“取消公攤”正成為社交平臺上頻繁登陸熱搜的頂流關(guān)鍵詞。但與此同時，對購房成本和用房成本的影響也引起熱烈討論：“之前買房是不是多交錢了“"物業(yè)費單價會上漲嗎".....

各地“取消公攤”政策復盤

可以發(fā)現(xiàn)的是，多地“取消公攤”逐步開始落地，且時間上越來越密集。

今年4月30日，廣東省肇慶市率先發(fā)布商品房實行按套內(nèi)面積計價的通知。明確從2024年5月1日起，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范，優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。

9月4日，湖南省湘潭市政府印發(fā)《湘潭市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》。其中提出，優(yōu)化住房銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳也發(fā)布關(guān)于印發(fā)《廣西推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》的通知。通知提出，優(yōu)化房地產(chǎn)項目規(guī)劃與銷售。取消普通住宅和非普通住宅標準。在符合國土空間規(guī)劃管控要求的前提下，允許建設(shè)單位依法按程序優(yōu)化調(diào)整住宅車位配建比率、住宅用地配套商業(yè)比率、社區(qū)用房配置，鼓勵各地結(jié)合實際細化優(yōu)化房地產(chǎn)項目容積率計算規(guī)則。引導市場按住房套內(nèi)面積計價銷售。加快推進商品住房現(xiàn)房銷售試點工作。

12月12日，湖南衡陽市自然資源和規(guī)劃局、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽市發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》。明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。根據(jù)通知，套內(nèi)建筑面積即專有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

“取消公攤”本質(zhì)為計價模式的改變

公攤，真的能夠取消嗎？所謂“公攤”，是中國房地產(chǎn)的一個特色概念，意為公用建筑面積的分攤，與套內(nèi)面積合計為一套商品房的建筑面積。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為，目前市場上對“取消公攤”的理解其實是不太準確的，準確理解應是取消含公攤的計價方式。公攤是客觀的存在，一個小區(qū)的固定建筑面積必然由套內(nèi)面積和公攤面積兩部分共同組成，小區(qū)內(nèi)的公共道路、樓梯等都屬于公攤，取消并不現(xiàn)實。”

他進一步表示，消費者對于公攤的詬病，主要源于此前開發(fā)商對于公攤的粗放式管控。公攤面積在合同約定以及實際交付中的不透明性和前后不一致性，是導致各種矛盾的根本因素。

盧文曦指出，目前各地出臺的政策總體來說，對于市場各方面各方面都是有益的。“對消費者來說，衡量面積的標準變得更明確和透明，購房時面對的不確定性和風險降低了；對開發(fā)商來說，走技術(shù)擦邊的可能性減少了，以后可以更加專注地去設(shè)計和打造符合市場需求的好房子。

2024年7月，合肥就召開了全市房地產(chǎn)工作專題會議，提出“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價?！?

據(jù)58安居客研究院獨家數(shù)據(jù)，合肥相關(guān)政策發(fā)布后的翌日（7月3號），全市二手房、新房、租房的在線找房用戶全面上漲。其中新房環(huán)比漲幅最明顯，達到4.9%；二手房和租房環(huán)比分別漲3.5%和2.8%。

物業(yè)費、稅費或也按照套內(nèi)面積計

對于大多數(shù)的消費者來說，購房往往只是第一步，后續(xù)物業(yè)費、稅費等用房細節(jié)也關(guān)系到切身利益。

對于物業(yè)管理費和稅費，盧文曦認為也會隨“公攤?cè)∠卑l(fā)生一定程度的變動，“當房屋的套內(nèi)面積降低，那么每平方的單價應該會提高，因為開發(fā)商對于一個樓盤的利潤既定利潤往往是提前鎖定好的?！?

“房產(chǎn)稅方面，除了基準房價，則還要與房屋具體套內(nèi)面積的大小掛鉤。這將對房地產(chǎn)交易的稅費總額產(chǎn)生一定影響，但具體影響程度取決于稅費的計算方式和稅率等因素。現(xiàn)在政策的出臺，主要目的是讓消費者明明白白地購房?！?

對于物業(yè)費的計算，原先通常基于房屋的建筑面積，包括套內(nèi)面積和公攤面積。盧文曦對此表示，物業(yè)費可能會面臨一定的上漲，“房屋套內(nèi)往往由業(yè)主自身負責保養(yǎng)維修，公共部分則是主要由物業(yè)負責，如是把物業(yè)管理費拆分開來，單價應該會上去。另外部分地區(qū)還牽涉到供暖問題，這些后續(xù)都需要新的政策指導?！?

此外，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟也指出，在稅費方面與面積掛鉤的主要是契稅和房產(chǎn)稅。若按套內(nèi)面積計算，短期內(nèi)契稅所受的影響最為直接且顯著。

房產(chǎn)稅方面，目前，上海、重慶等地試點房產(chǎn)稅政策與建筑面積掛鉤，（上海的免征點為家庭人均60平方米，重慶則針對180平米以上高檔住房征稅）。長遠來看，若房產(chǎn)稅全面鋪開，則將受到更大的影響。

而據(jù)澎湃新聞的近期報道，各地住建部門人士接受采訪表示，該政策用意并非取消公攤，而是計價方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購房者在購買房屋時能夠更清晰地了解所購居住空間的實際大小，有助于購房者分辨出商品房的性價比。對于“物業(yè)費”“采暖費”“稅費”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。