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黃奇帆:關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的若干思考
關(guān)鍵字: 黃奇帆復(fù)旦演講黃奇帆房地產(chǎn)重慶在過(guò)去一兩百年大規(guī)模城市化進(jìn)程中,全世界的一個(gè)普遍現(xiàn)象是,各個(gè)國(guó)家和地區(qū)耕地不但沒(méi)減少反而有所增加。這是為什么呢?原因在于在農(nóng)村,由于居住分散,人均建設(shè)用地250-300平方米;在城市,比較集約和節(jié)約,人均用地100平方米左右。
一個(gè)農(nóng)民進(jìn)城,理論上講,可以節(jié)約100多平方米的建設(shè)用地,若把它復(fù)墾,耕地必然增加。但中國(guó)農(nóng)民由于“兩頭占地”,農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地沒(méi)退出,城市又為其匹配了建設(shè)用地,所以全國(guó)耕地總量不斷減少。
怎么解決這個(gè)問(wèn)題呢?地票設(shè)計(jì)要遵循三個(gè)原則:一是要體現(xiàn)農(nóng)村土地是集體的公有制性質(zhì);二是農(nóng)民是農(nóng)村改革的主體,要保護(hù)好他們的利益;三是農(nóng)村土地要嚴(yán)格實(shí)行用途管制,城鄉(xiāng)之間地票的交易對(duì)象是建設(shè)用地,不涉及任何耕地。
按照這三條原則,經(jīng)中央批準(zhǔn),重慶開(kāi)展了地票交易探索。所謂地票,就是指將閑置的農(nóng)民宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地,復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)。它作為土交所交易的主要標(biāo)的物,具有與國(guó)家下達(dá)的年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、占補(bǔ)平衡指標(biāo)相同的功能,可在重慶市域內(nèi)憑票將符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的農(nóng)用地,按照法定程序征轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。
地票的形成和使用,有四個(gè)基本環(huán)節(jié):一是復(fù)墾,二是驗(yàn)收,三是交易,四是使用。通過(guò)這個(gè)過(guò)程,農(nóng)民進(jìn)城了,農(nóng)村閑置的宅基地和建設(shè)性用地變成耕地,被開(kāi)發(fā)的城郊結(jié)合部的耕地面積小于農(nóng)村復(fù)墾的耕地面積,最后全國(guó)耕地總面積就增加了。
一方面,地票制度具有反哺“三農(nóng)”的鮮明特色。主要體現(xiàn)在:第一,落實(shí)了最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。地票制度將用地模式由“先占后補(bǔ)”變?yōu)椤跋妊a(bǔ)后占”,避免了過(guò)去占多補(bǔ)少甚至只占不補(bǔ)的現(xiàn)象。
而且,經(jīng)過(guò)幾千年農(nóng)耕文明,我國(guó)可墾土地已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完了,耕地后備資源匱乏,為了完成占補(bǔ)平衡指標(biāo),有的地方開(kāi)墾25度以上的坡地林地,還有的甚至把彎彎的河道拉直,把灣灘變糧田,不僅破壞生態(tài),所得耕地質(zhì)量也令人擔(dān)憂,幾年后又不得不退耕還林?!暗仄薄本徒鉀Q了耕地復(fù)墾的后備資源不足問(wèn)題。
由于農(nóng)村閑置的住宅、廢棄的學(xué)校、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等所處的地方大多地勢(shì)平坦、水源充足,復(fù)墾后既無(wú)破壞生態(tài)之憂,也能保證補(bǔ)充耕地的質(zhì)量。
第二,打破了土地資源配置的空間局限。地票作為一種虛擬的標(biāo)準(zhǔn)化交易品,具有虛擬性、票據(jù)性,也有很強(qiáng)的輻射性,通過(guò)土交所實(shí)現(xiàn)交易,可以讓身處千里之外偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民享受到大城市近郊的級(jí)差地租。
第三,賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。增加農(nóng)民收入,關(guān)鍵是提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。重慶每畝地票均價(jià)20萬(wàn)元左右,扣除2萬(wàn)多元的復(fù)墾成本,凈收益大體18萬(wàn)元。這筆錢按15%:85%的比例分配給集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶,每畝地農(nóng)民能拿到15萬(wàn)元左右,是一筆很大的財(cái)產(chǎn)性收入。
同時(shí),地票作為有價(jià)證券,可用作融資質(zhì)押物,為農(nóng)房貸款的資產(chǎn)抵押評(píng)估提供現(xiàn)實(shí)參照系,從而解決農(nóng)民信用不足的問(wèn)題。
第四,支持了新農(nóng)村建設(shè)。危舊房改造、易地扶貧搬遷歷來(lái)是新農(nóng)村建設(shè)的難題,主要的原因就是農(nóng)民手里缺錢。
實(shí)踐中,重慶把農(nóng)村閑置宅基地復(fù)墾與農(nóng)村危舊房改造、地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)搬遷、高山生態(tài)扶貧搬遷等工作有機(jī)結(jié)合、共同推進(jìn),達(dá)到了“一票”帶“三房”的效果。
第五,推動(dòng)了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口融入城市。通過(guò)土地復(fù)墾和地票交易,農(nóng)民工進(jìn)城有了“安家費(fèi)”,相應(yīng)的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、子女教育及家具購(gòu)置等問(wèn)題,都能很好地解決,無(wú)疑可以讓轉(zhuǎn)戶居民更好地融入城市。
另一方面,地票制度可對(duì)城市房地產(chǎn)調(diào)控特別是土地供應(yīng)發(fā)揮重要作用。
剛才講到,近幾年,國(guó)家逐步控制新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo),在建設(shè)用地配置使用上又主要供給基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,房地產(chǎn)用地供給不足。
地票制度可以相當(dāng)程度上解決這一難題,因?yàn)榈仄敝贫刃纬傻耐恋刂笜?biāo),是市場(chǎng)化指標(biāo),可以等效于國(guó)家用地指標(biāo),專門(mén)提供給開(kāi)發(fā)商用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的征地需求,從而彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地不足的矛盾。
拿重慶來(lái)講,近幾年,國(guó)家下達(dá)重慶的建設(shè)用地指標(biāo)在16—17萬(wàn)畝。實(shí)際使用中,重慶優(yōu)先保證基礎(chǔ)設(shè)施和民生項(xiàng)目用地,合理保障工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,能夠用于房地產(chǎn)的土地極其有限,也只有10%近2萬(wàn)畝左右。
不過(guò),由于有了地票制度,每年可市場(chǎng)化供地2萬(wàn)多畝,很好地補(bǔ)充了住房建設(shè)所需用地。重慶包括萬(wàn)州、涪陵在內(nèi)的二三十個(gè)中小城市實(shí)力相對(duì)較弱,城市開(kāi)發(fā)的過(guò)程都是用國(guó)家下達(dá)的新增建設(shè)用地指標(biāo),主城區(qū)作為近千萬(wàn)人口的特大城市,每年2萬(wàn)多畝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)批租指標(biāo),基本上全部來(lái)自地票交易。
這就相當(dāng)于重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地指標(biāo)多了一倍,土地供應(yīng)量增加了一倍,房地產(chǎn)調(diào)控能力就大大增強(qiáng)。
重慶的這項(xiàng)探索,目前已被納入國(guó)家《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》予以推廣。
以上這五個(gè)方面的制度化安排,按照中央的要求,把四梁八柱搭建好,形成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的長(zhǎng)效機(jī)制,以后再逐步形成法律法規(guī)。我國(guó)應(yīng)該有《房地產(chǎn)稅法》,應(yīng)該有《住房法》,應(yīng)該有《房屋租賃法》,將一些基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制固化下來(lái)。
我相信,只要按照中央要求,各有關(guān)方面靶向施策、精準(zhǔn)發(fā)力,打好調(diào)控組合拳,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展,人們?nèi)罕姭@得感幸福感一定會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。
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