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還有一種情況，舊城改造，拆遷成本很高，但政府不能為了不虧本而拍高地價(jià)，應(yīng)該在城郊結(jié)合部的出讓土地收入中，拿出一部分來平衡，以此覆蓋舊城改造成本。題內(nèi)損失題外補(bǔ)，政府看起來是吃了點(diǎn)小虧，但整個(gè)投資環(huán)境好了，工商經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)之間平衡了，最終這個(gè)城市會(huì)長期健康發(fā)展。

長效機(jī)制之二：金融

第一，堅(jiān)決守住開發(fā)商自有資金拿地這條底線。任何開發(fā)商拿地的錢必須是自有資金，這個(gè)規(guī)定早已有之。

一般地，開發(fā)商搞房地產(chǎn)，資本金和社會(huì)融資比例大體上應(yīng)該1:3。現(xiàn)在，全國房地產(chǎn)平均融通量多少？保守估計(jì)1：9，有的開發(fā)商可能達(dá)1：50。

1：9是怎么來的呢？拿地的錢三七開，如果一塊地10億，自己出3億，另外7億從金融機(jī)構(gòu)借來，然后把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億，造好房子后預(yù)售又把按揭貸款拿過來。這個(gè)過程中，如果這塊地三年后漲到20億，開發(fā)商就可以拿到15億的抵押貸款。最終，整個(gè)開發(fā)流程中的融資就可以加杠桿到1：9。

“地王”不斷出現(xiàn)的背后，不僅是土地短缺、拍賣機(jī)制的問題，還和無限透支金融有關(guān)，比的是開發(fā)商的資金融通能力。所以，只要做到一切買地的錢通通不許借債，有了這道防火墻，現(xiàn)在M2中大量的資金就不能進(jìn)入到房地產(chǎn)了。

一切參加土地拍賣的開發(fā)商，第一要核查的是他的資金血統(tǒng)，只要是借來的，就不能參與拍賣活動(dòng)。這么一來，土地的惡性競爭，“地王”現(xiàn)象就一定會(huì)消滅掉一大半。

第二，堅(jiān)決防止開發(fā)商多賬戶借款。開發(fā)商在開發(fā)過程中發(fā)債券、銀行貸款，算比較規(guī)范的，但有時(shí)候又是私募基金，私募基金好像是股權(quán)，但形股實(shí)債，有時(shí)候還把理財(cái)資金、高利貸弄來。

當(dāng)一個(gè)開發(fā)商如果有30%的資本金是清晰的，70%的貸款基本上是銀行、信托、債券市場來的，那還過得去。如果一個(gè)開發(fā)商涉及幾十上百家金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)，各種高利貸、中利貸占到全部融資的50%以上，這時(shí)就對(duì)不起了，不是政府管頭管腳管到你腸胃里來，而是你的賬戶一目了然就是危機(jī)狀態(tài)。

對(duì)這種開發(fā)商的開發(fā)運(yùn)行必須提高警惕，看有沒有高息攬儲(chǔ)，有沒有“一女二嫁”賣房子等違規(guī)行為。

第三，認(rèn)真管好住房按揭貸款。

對(duì)房地產(chǎn)信貸市場調(diào)控最直接、最有效的辦法是，合理設(shè)定首付與按揭之間的杠桿比。如果這一比例過高，比如零首付，會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；過低，比如零按揭，會(huì)使得老百姓買房困難，宏觀上也會(huì)導(dǎo)致樓市低迷，制約房地產(chǎn)市場發(fā)展。

因此，要根據(jù)不同需求層次和房價(jià)走勢，實(shí)施差別化按揭制度：比如首套房二八開、三七開，二套房五五開或四六開，三套房必須全款購買，這個(gè)比例必須把握好。

做到這一點(diǎn)，就涉及老百姓貸款情況和收入核定問題。美國的銀行數(shù)量倍于我們，大體有3000多家，但美國并不是每個(gè)商業(yè)銀行都搞按揭貸款，其中房利美、房地美、聯(lián)邦住房貸款銀行、國民抵押貸款協(xié)會(huì)等五大房貸金融機(jī)構(gòu)占到全部住房貸款的70%以上，這樣老百姓按揭貸款情況一目了然。

在我國，任何銀行都可以搞按揭貸款，一個(gè)客戶可以在重慶工商銀行按揭買房，又跑到上海建設(shè)銀行按揭，還可以到海南招商銀行按揭，只要短期還得了賬，三個(gè)銀行都會(huì)把他當(dāng)成優(yōu)質(zhì)客戶，而不會(huì)主動(dòng)到其他銀行核查貸款情況。

銀行給信貸員下任務(wù)、定獎(jiǎng)懲，也是唯客戶數(shù)量，比如某個(gè)信貸員去年積存了300個(gè)按揭客戶，今年增加一個(gè)獎(jiǎng)200元、到期還了款，客戶總量少一個(gè)則罰300元。

總體看，我們的銀行對(duì)老百姓按揭貸款的管理是比較粗放的。收入證明上，美國、歐洲是查稅單或工資單，這個(gè)不能造假，以此來核定你的按揭貸款額度。我們國家是單位出具收入證明，往往出現(xiàn)企業(yè)做順?biāo)饲殚_假證明，更有甚者，銀行直接以假圖章幫助客戶造假。

這方面，還需要加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，否則就難以管住。

長效機(jī)制之三：稅收

第一，形成高端有遏制、中端有鼓勵(lì)、低端有保障的差別化稅率體系。

高端有遏制，就是對(duì)別墅這樣的高檔住宅，要實(shí)行有差別的稅收政策，如果普通商品房的稅率1%，那么別墅就要考慮收5%，如果三五年賣掉，交易稅可以再升到8%。香港就是不斷遞增印花稅稅率，加到?jīng)]人敢炒房。

中端有鼓勵(lì)，就是讓一般老百姓買得起自住房，比如首套房按揭貸款的錢可以抵扣個(gè)人所得稅。今后稅制改革應(yīng)采取按揭貸款自住普通商品房抵扣所得稅這類政策。這是全球通行的房產(chǎn)稅政策。

低端有保障，就是不僅不收稅，政府還幫助建好公租房，用低價(jià)格保障老百姓住有所居。

第二，適時(shí)征收房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅。這樣做有四大好處：一是健全稅制。在歐美國家，直接稅往往占總稅收的40%。中國普遍是間接稅，缺少直接稅，物業(yè)稅（即當(dāng)前正在討論的房地產(chǎn)稅，觀察者網(wǎng)注）是持有環(huán)節(jié)的直接稅，這符合國際經(jīng)驗(yàn)。

二是有效遏制投機(jī)性炒房的重要手段之一。以1%稅率來計(jì)算房產(chǎn)稅，一套200萬的房子即使十年翻番到400萬，賬面上是賺了200萬，但升值過程中的房產(chǎn)稅，加上買賣過程繳納的契稅、增值稅等，再考慮資金的終值系數(shù)，投機(jī)炒房的動(dòng)機(jī)會(huì)大大降低。

三是由于持有環(huán)節(jié)成本提高，有助于優(yōu)化資源配置，繁榮房屋租賃市場。

四是對(duì)全社會(huì)住房觀念、房地產(chǎn)理念和房屋領(lǐng)域的意識(shí)形態(tài)都會(huì)帶來巨大調(diào)整?？傮w上，房產(chǎn)稅應(yīng)包括五個(gè)要點(diǎn)：

（1）對(duì)各種房子存量、增量一網(wǎng)打盡，增量存量一起收。

（2）根據(jù)房屋升值額度計(jì)稅，如果1%的稅率，價(jià)值一百萬的房屋就征收1萬元，升值到五百萬稅額就漲到5萬元。

（3）越高檔的房屋持有成本越高，稅率也要相對(duì)提高。

（4）低端的、中端的房屋要有抵扣項(xiàng)，使得全社會(huì)70%-80%的中低端房屋的交稅壓力不大。

（5）房產(chǎn)稅實(shí)施后，已批租土地70年到期后可不再二次繳納土地出讓金，實(shí)現(xiàn)制度的有序接替。這五條是房產(chǎn)稅應(yīng)考慮的基本原則。

第三，研究征收土地增值稅。十八屆三中全會(huì)提出，允許農(nóng)村集體建設(shè)性用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。落實(shí)這一改革措施，相關(guān)的稅收政策需跟進(jìn)。

比如，一畝農(nóng)村集體建設(shè)性用地拍出500萬，怎么實(shí)現(xiàn)的呢？這不僅是征地成本決定的，還與配套的社會(huì)資源和投入緊密有關(guān)。國有土地出讓收入，扣除征地動(dòng)遷成本后，是拿去修地鐵、學(xué)校等公共基礎(chǔ)設(shè)施的。農(nóng)村集體建設(shè)性同地拍出后，全部歸農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織，顯然是不合理的。

另外，對(duì)于不同區(qū)位的地塊，由于使用目的的不同，有的搞金融商貿(mào)設(shè)施，有的搞學(xué)校文化設(shè)施，他們的價(jià)格是不一樣的，一個(gè)拍出500萬/畝，一個(gè)拍出50萬/畝，對(duì)兩個(gè)地方的農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織，也是不公平的。

在歐美國家和我國臺(tái)灣地區(qū)，都要征收土地增值稅，扣除成本后，增值50%以內(nèi)收40%的稅，增值50%—100%收50%的稅，增值100%以上收60%的稅。

現(xiàn)在，我國土地增值稅政策還沒出臺(tái)，導(dǎo)致稅收上缺少房地產(chǎn)土地資源類的稅種。

長效機(jī)制之四：租賃市場

我國住房的租賃體系，可以分為公租房和商品租賃房兩大類。

第一，完善政府公租房體系。習(xí)近平總書記曾就加快推進(jìn)我國住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)強(qiáng)調(diào)指出，到2020年，以公租房為主體的保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右。

落實(shí)好這個(gè)要求，不僅可以充分彰顯房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性，讓城市困難家庭基本住房需求有了保障。而且，如果我們能把公租房配置好，必然會(huì)帶動(dòng)開發(fā)商和各類業(yè)主的商品租賃房體系的發(fā)展，整個(gè)住房供給系統(tǒng)就會(huì)比較平衡。

這幾年，全國各地都造了一批公租房。總的說，公租房建設(shè)應(yīng)把握好五個(gè)要點(diǎn)：

（1）總量上，大體按照覆蓋20%的城市人口，人均20平方米來配套，一百萬人口的城市建400萬平方米就夠了。

（2）服務(wù)對(duì)象包括進(jìn)城農(nóng)民工、新生代大中專畢業(yè)生和城市住房困難戶，這些對(duì)象特征明顯，核定容易。

（3）同步配套醫(yī)院、學(xué)校、派出所、居委會(huì)等公共服務(wù)設(shè)施和機(jī)構(gòu)，一步到位。

（4）集聚區(qū)布局合理，公租房與商品房大體形成1：3搭配，學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施共享，不能把公租房變成貧民窟。

（5）合理收取物業(yè)費(fèi)，一般定價(jià)為同地段商品房的50%-60%，租金占低收入家庭年收入的1/6左右。比如，一套50平方米公租房，租金15元/平方米，月租金需750元，一般城市較低收入的群體，一對(duì)夫妻月收入有5000多元，就不會(huì)有太大的租房壓力。

對(duì)于政府而言，公租房是不動(dòng)產(chǎn)，商品房價(jià)格上漲，公租房租金也會(huì)上漲，建設(shè)成本是能夠平衡好的。

通常，公租房60%左右建設(shè)成本是貸款，租金可以把貸款利息平衡掉。像新加坡那樣，五年以上的公租房，租戶還可以買過去，變成共有產(chǎn)權(quán)房。

如果這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房要出售，只能按照市場價(jià)格售賣給保障房管理部門，政府再出租給新的保障對(duì)象。如此循環(huán)往復(fù)，就能夠持之以恒地做下去。

第二，培育商品房租賃市場。對(duì)于開發(fā)商持有房屋出租，重要的不是開發(fā)商不愿意持有，而是開發(fā)商主要依靠融資的開發(fā)模式，決定了他做不了持有房子的出租者。

試想，1：9的融資，有些甚至是半高利貸，房子造好后，利息滾上去，開發(fā)商就必須盡快把房子賣掉，以回籠資金償還貸款。從這個(gè)角度講，開發(fā)商并不是不想持有房產(chǎn)搞租賃，而是受制于1：9的融資結(jié)構(gòu)不得不放棄。

中國商品房租賃太少，很大原因和開發(fā)商資本結(jié)構(gòu)有關(guān)。從這個(gè)意義上講，政府首先應(yīng)讓開發(fā)商進(jìn)入1：3的融資結(jié)構(gòu)，提高開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，讓有資本金實(shí)力的開發(fā)商參與土地批租，不僅有利于遏制炒地現(xiàn)象，還有助于商品房租賃市場的發(fā)展。

此外，對(duì)搞長期商品房租賃的開發(fā)商，要形成一套激勵(lì)政策，包括承租人可以使用住房公積金付租，交易稅、契稅、個(gè)人所得稅抵扣率更高，等等。

對(duì)老百姓二套房出租，也應(yīng)該有鼓勵(lì)政策。同時(shí)，從法律上保證租房居民與產(chǎn)權(quán)房居民在教育、醫(yī)療、戶籍等方面享有同等國民待遇，等等。

只有建立起系統(tǒng)化的制度體系，我國房屋租賃市場才可能有大的發(fā)展。

長效機(jī)制之五：地票制度

我國人口多，人均耕地不足世界水平的一半。在這種背景下，我們要做好兩件事：一方面，要十分珍惜國家給的土地指標(biāo)，加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用。與此同時(shí)，要探索建立農(nóng)民進(jìn)城后退出農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地的新機(jī)制。