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關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)收入超3成

公開資料顯示，華潤(rùn)萬象生活的歷史可追溯至1994年，當(dāng)時(shí)華潤(rùn)集團(tuán)投資北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司（華潤(rùn)置地前身）并開展物業(yè)開發(fā)、投資及管理業(yè)務(wù)，其后重組成為華潤(rùn)置地。

作為聞名全國(guó)的大型央企，華潤(rùn)置地的強(qiáng)大地產(chǎn)規(guī)模自然成為華潤(rùn)萬象生活崛起的強(qiáng)大助力。

招股書直言，華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地（連同各自的合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司）為其兩大客戶，所貢獻(xiàn)收入合共分別占2017年-2019年與2020年上半年總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

不過，與其他諸多上市物企一樣，背靠母公司固然可以使企業(yè)短期內(nèi)快速崛起，但卻更容易產(chǎn)生依賴性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，未必是好事。

特別是住宅物業(yè)方面，華潤(rùn)萬象生活管理有502個(gè)住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目，在管總建筑面積為9749.8萬平方米；其中405個(gè)項(xiàng)目來自華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地，對(duì)應(yīng)在管面積7955.4萬平方米，占比為81.5%，第三方物業(yè)占比僅不足兩成。

包干制將改為酬金制

值得一提的是，盡管擴(kuò)張迅速，但卻受限于包干制收費(fèi)模式，華潤(rùn)過去幾年增收不增利的問題十分嚴(yán)重。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，華潤(rùn)萬象生活分別有96個(gè)、113個(gè)、98個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)，虧損金額分別為8010萬元、7570萬元、7920萬元。

相對(duì)而言，在商業(yè)方面這一情況要好得多。2017年-2019年，按包干制收費(fèi)模式管理的購(gòu)物中心項(xiàng)目分別有2個(gè)、5個(gè)、7個(gè)處于虧損狀態(tài)，金額分別為2350萬元、2650萬元、2490萬元；包干制寫字樓項(xiàng)目分別有5個(gè)、11個(gè)、8個(gè)虧損，金額為990萬元、560萬元、740萬元。

或受此影響，過去三年，華潤(rùn)萬象生活的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%，今年上半年為24.1%。“毛利率上升主要是由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入增加，而該分部的毛利率高于住宅物業(yè)管理服務(wù)分部?！痹摴驹谡泄蓵斜硎尽?

具體來看，2020年上半年，其住宅物業(yè)服務(wù)毛利率為14%，購(gòu)物中心為36%，寫字樓為35.3%，后兩者的毛利率水平均為住宅的兩倍有余。

此外，盡管總體處于走高的趨勢(shì)，但仍遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上市物企平均毛利率為29.4%，如碧桂園服務(wù)、悅生活等不少民營(yíng)物企毛利率都超過其2倍。

所謂包干制，即由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定費(fèi)用，盈余或者虧損均由企業(yè)享有或者承擔(dān)。分析人士向觀察者網(wǎng)指出，國(guó)企實(shí)行的包干制屬于歷史遺留問題，隨著市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的不斷變化，顯然早已不適用，相關(guān)國(guó)企的改革勢(shì)在必行。

華潤(rùn)顯然早已意識(shí)到這一點(diǎn)，企業(yè)表示，自2020年下半年起，將逐步把包干制收入模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杲鹬疲瑢?shí)施這一戰(zhàn)略計(jì)劃主要是為了理順企業(yè)與業(yè)主和租戶的關(guān)系，與行業(yè)慣例保持一致，并提升企業(yè)的利潤(rùn)水平。

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