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觀察者網(wǎng)·大橘財(cái)經(jīng)訊（文/張志峰 編輯/尹哲）11月17日，上坤地產(chǎn)正式在港交所主板敲鐘上市。

自上午9點(diǎn)30分開(kāi)盤(pán)，上坤地產(chǎn)股價(jià)一度破發(fā)，最低每股2.22港元，較發(fā)行價(jià)下跌2.63%。下午臨近收盤(pán)，上坤地產(chǎn)股價(jià)微漲，最終報(bào)收2.3港元，上漲0.88%，總市值46億港元。

值得一提的是，11月16日，上坤地產(chǎn)發(fā)布了招股結(jié)果及最終股票定價(jià)，每股定價(jià)2.28港元，預(yù)計(jì)將收取全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為10.635億港元。

上坤地產(chǎn)表示，此次募資所得款將有約60%或5.86億港元將于上市后一年內(nèi)用作開(kāi)發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目（即寧波慈溪慈瀾府、常州云峰及佛山上坤瀚湖四季）的建設(shè)成本；約30%或2.93億港元將用于償還項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的兩筆現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款；約10%或9770萬(wàn)港元將用作一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

在股份配售最終結(jié)果上，上坤地產(chǎn)香港公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足、國(guó)際發(fā)售實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)。

具體來(lái)看，共收到5256份香港公開(kāi)發(fā)售有效申請(qǐng)，認(rèn)購(gòu)4473.8萬(wàn)股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港公開(kāi)發(fā)售初步可供認(rèn)購(gòu)的5000萬(wàn)股香港發(fā)售股份總數(shù)的0.89倍，仍有不小缺口。

不過(guò)，上坤地產(chǎn)國(guó)際發(fā)售股份獲適度超額認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)數(shù)目為國(guó)際發(fā)售初步可供認(rèn)購(gòu)發(fā)售股份總數(shù)的約1.99倍。重新分配后，國(guó)際發(fā)售股份最終數(shù)目近4.55億股，占全球發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購(gòu)的發(fā)售股份總數(shù)的約91.1%。

深耕長(zhǎng)三角

從3月30日首次交表到10月29日通過(guò)聆訊，上坤地產(chǎn)跑完上市前置程序歷時(shí)7個(gè)月左右。在此之前，年內(nèi)只有匯景控股、港龍中國(guó)地產(chǎn)、金輝控股三家通過(guò)聆訊并上市，而相比前三家，上坤無(wú)疑是地產(chǎn)界的“年輕人”。

公開(kāi)資料顯示，上坤地產(chǎn)2010年在上海成立，不到11年間，上坤地產(chǎn)在深耕長(zhǎng)三角的同時(shí)，將業(yè)務(wù)拓展至珠三角和中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，并成功打開(kāi)資本世界大門(mén)。

而在此之前，上坤創(chuàng)始人朱靜曾師從胡葆森，在建業(yè)地產(chǎn)擔(dān)任高管7年之久，最高擔(dān)任地產(chǎn)副總裁職位。因此，不少人將上坤地產(chǎn)上市看成職業(yè)經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)的典型成果。

而在規(guī)模上，年輕的上坤地產(chǎn)已躋身百?gòu)?qiáng)房企之列。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額221億元，權(quán)益銷售額175億元，均位列內(nèi)房企90位。

截至2020年7月31日，上坤地產(chǎn)在8個(gè)省市中的14個(gè)城市建立業(yè)務(wù)，擁有49個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段項(xiàng)目的物業(yè)，總占地面積約180萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備約410萬(wàn)平方米。

不過(guò)，就營(yíng)收數(shù)據(jù)而言，上海仍是企業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的大本營(yíng)。企業(yè)2017年、2018年及2019年以及2020年前4個(gè)月的物業(yè)銷售收益分別有約100.0%、100.0%、76.6%及 97.4%來(lái)自上海的物業(yè)項(xiàng)目。

與其他中小房企一樣，由于上坤的布局過(guò)于集中，很容易受到區(qū)域政策變動(dòng)影響。企業(yè)在招股書(shū)中直言：“我們的業(yè)務(wù)及前景很大程度上依賴并可能受到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的不利影響，尤其是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。”

兩次申請(qǐng)上市，大降負(fù)債

2020年籌備上市，對(duì)于上坤而言，不是一件簡(jiǎn)單的事。

這一年，正是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。特別是“三道紅線”驟然壓頂，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)數(shù)據(jù)首次為房企健康與否提供了一個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)，也標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)借助高杠桿進(jìn)行快速擴(kuò)張的時(shí)代，徹底走向終結(jié)。

而上坤地產(chǎn)作為百?gòu)?qiáng)房企新秀，成立的十年間營(yíng)收翻了約六倍，負(fù)債高企也是必然的。

招股書(shū)顯示，2017-2019年，上坤地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為684.9%、325.9%、118.8%，雖然逐年下降，但仍處在行業(yè)水平高位。

并且，上坤地產(chǎn)每年償還計(jì)息借款的現(xiàn)金也非常龐大，2017年、2018年及2019年，上坤地產(chǎn)用于償還計(jì)息借款的現(xiàn)金額分別為31.33億元、40.19億元和68.53億元。至2019年末，企業(yè)現(xiàn)金短債比僅有0.82。

或許正是由此，今年3月30日，上坤地產(chǎn)首次沖擊港股IPO遲遲未果，隨后因招股書(shū)超過(guò)6個(gè)月顯示為“失效”狀態(tài)。

而10月5日，企業(yè)再次遞表，更新后的招股書(shū)顯示，企業(yè)截至今年4月底，凈負(fù)債率再次大幅下降至73.8%，已低于“三道紅線”要求的100%。

此外，截至7月末，上坤地產(chǎn)短期負(fù)債僅余20.04億元，現(xiàn)金短債比也由大幅增長(zhǎng)至今年4月末的1.4倍。

果不其然，二次遞表后不到一個(gè)月，10月29日晚，上坤地產(chǎn)順利通過(guò)聆訊。

不過(guò)，為準(zhǔn)備上市財(cái)報(bào)，上坤地產(chǎn)并非毫無(wú)代價(jià)。

首先，在營(yíng)業(yè)收入方面，2017年、2018年、2019年，上坤地產(chǎn)分別約為12.01億元、68.47億元及75.35億元，增速由2018年的470%大幅下降至2019年的10%。

其次，在企業(yè)增速放緩的同時(shí)，上坤地產(chǎn)非控股權(quán)益占比大幅增加。2017年、2018年、2019年，上坤地產(chǎn)的權(quán)益總額分別約為6.38億元、18.15億元、27.63億元，其中非控股權(quán)益為1010.9萬(wàn)元、12億元、19.03億元，占比從1.6%增至66.2%、68.9%。截至4月底，上坤地產(chǎn)非控股股東權(quán)益占比達(dá)到69.8%的較高水平。

與此同時(shí)，上坤地產(chǎn)的凈利潤(rùn)也被少數(shù)股東大量瓜分。2020年前4個(gè)月，少數(shù)股東在凈利潤(rùn)中的占比高達(dá)86.8%。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，非控股權(quán)益占比較高的背后，說(shuō)明企業(yè)合作的項(xiàng)目較多，通過(guò)合作來(lái)撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，在增加資產(chǎn)規(guī)模、降低負(fù)債的同時(shí)，也容易將項(xiàng)目負(fù)債表外化。

他分析認(rèn)為，如今全行業(yè)都在強(qiáng)調(diào)“去杠桿”，對(duì)于千億之下的房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。若不考慮徹底轉(zhuǎn)型，從戰(zhàn)略上而言，快速擴(kuò)張的道路已經(jīng)不通，企業(yè)一方面進(jìn)行區(qū)域深耕戰(zhàn)略，尋求機(jī)會(huì)，另一方面，合作拿地、共同開(kāi)發(fā)來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

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